|
L’Essentiel : Le 6 juin 2022, Monsieur [W] [T] a consenti un bail commercial à Monsieur [X] [O] pour un local à [Adresse 1]. D’une durée de 9 ans, le loyer annuel était de 5 112 euros. En 2005, Monsieur [X] [O] a cédé son droit au bail à la SARL FRANCE VOYAGE, avec un loyer révisé à 8 280,80 euros en 2023. Le 7 novembre 2024, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a assigné la SARL pour résiliation du bail en raison de loyers impayés. Le juge a constaté la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de la SARL dans les 8 jours.
|
|
Constitution du bail commercialPar acte sous seing privé en date du 6 juin 2022, Monsieur [W] [T] a consenti à Monsieur [X] [O] un bail commercial pour un local situé [Adresse 1] à [Localité 3]. Ce bail a été établi pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2002, avec un loyer annuel de 5 112 euros, payable mensuellement. La SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a acquis le bien immobilier par acte authentique le 13 octobre 2011. Cession du droit au bailMonsieur [X] [O] a été autorisé à céder son droit au bail à la SARL FRANCE VOYAGE le 5 octobre 2005. Le loyer a été révisé par avenants, atteignant un montant annuel de 8 280,80 euros à compter du 1er juin 2023. Assignation en référéLe 7 novembre 2024, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a assigné la SARL FRANCE VOYAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, demandant la résiliation du bail. L’audience a été fixée au 12 décembre 2024, où la SCI a sollicité la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion de la SARL FRANCE VOYAGE, ainsi que le paiement d’arriérés locatifs et d’autres sommes. Non-paiement des loyersLa SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a exposé que le locataire ne payait plus les loyers et qu’un commandement de payer avait été signifié sans réponse. La SARL FRANCE VOYAGE, régulièrement citée, ne s’est pas présentée à l’audience. Décision du juge des référésLe juge a constaté que la clause résolutoire était acquise au 24 octobre 2024, en raison du non-paiement des loyers. Il a ordonné à la SARL FRANCE VOYAGE de quitter les lieux dans les 8 jours suivant la signification de la décision, sous peine d’expulsion. Condamnation financièreLa SARL FRANCE VOYAGE a été condamnée à payer à la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU la somme de 3 680,35 euros pour loyers et charges, ainsi qu’une provision de 100 euros au titre de la clause pénale et 800 euros pour les frais de justice. Les dépens ont également été à la charge de la SARL FRANCE VOYAGE. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce. Cet article stipule que : « **Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.** » Dans le cas présent, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a signifié un commandement de payer à la SARL FRANCE VOYAGE le 23 septembre 2024. Ce commandement, étant resté sans réponse, a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies au 24 octobre 2024. Ainsi, la résiliation du bail a été prononcée en raison du non-paiement des loyers, conformément aux stipulations du bail qui précisent que : « **À défaut de paiement à son échéance… le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire.** » Quels sont les recours possibles pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, le bailleur dispose de plusieurs recours, notamment la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. L’article 834 du Code de procédure civile précise que : « **Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.** » Dans cette affaire, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a saisi le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion de la SARL FRANCE VOYAGE. Le juge a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis d’ordonner l’expulsion. Comment se calcule le montant des arriérés locatifs dus par le locataire ?Le montant des arriérés locatifs est calculé en tenant compte des loyers dus, des charges et des indemnités d’occupation. Dans le cas présent, le décompte produit par la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a établi que les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 octobre 2024, s’élevaient à 3 680,35 euros. Ce montant a été déterminé après déduction des frais de relance, et il inclut les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23 septembre 2024. L’article 700 du Code de procédure civile permet également au bailleur de demander une indemnité pour couvrir ses frais de justice, ce qui a été fait dans cette affaire. Quelles sont les conséquences d’une expulsion ordonnée par le juge des référés ?L’expulsion ordonnée par le juge des référés a des conséquences immédiates pour le locataire. Selon la décision rendue, la SARL FRANCE VOYAGE doit quitter les lieux dans un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance. En cas de non-respect de cette décision, l’expulsion sera effectuée avec le concours de la force publique. L’article 834 du Code de procédure civile permet au juge d’ordonner des mesures d’expulsion dans le cadre d’une procédure d’urgence, ce qui a été appliqué ici. De plus, le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts. |
ORDONNANCE DU : 09 Janvier 2025
DOSSIER N° : N° RG 24/00728 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IQTH
AFFAIRE : S.C.I. LE JARDIN DE MONTESQUIEU C/ S.A.R.L. FRANCE VOYAGE, enseigne BLUE SKY TRAVEL – TAWAF
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT ETIENNE
Service des référés
ORDONNANCE DE REFERE
VICE PRESIDENTE : Alicia VITELLO
GREFFIERE : Céline TREILLE
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. LE JARDIN DE MONTESQUIEU, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE,
DEFENDERESSE
S.A.R.L. FRANCE VOYAGE, enseigne BLUE SKY TRAVEL – TAWAF, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représentée
Débats tenus à l’audience du : 12 Décembre 2024
Date de délibéré indiquée par la Présidente: 09 Janvier 2025
DECISION: réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées
Par acte sous seing privé en date du 6 juin 2022, Monsieur [W] [T] a consenti à Monsieur [X] [O] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une durée de 9 années à compter du 1er juin 2002 et pour un loyer annuel de 5 112 euros payable mensuellement.
La SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a acquis le tènement immobilier par acte authentique du 13 octobre 2011.
Monsieur [X] [O] a été autorisé à céder son droit au bail à la SARL FRANCE VOYAGE le 5 octobre 2005.
Le loyer a été révisé par avenants pour être finalement porté au montant annuel de 8 280,80 euros à compter du 1er juin 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU a assigné la SARL FRANCE VOYAGE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Étienne aux fins de résiliation du bail.
L’affaire est retenue à l’audience du 12 décembre 2024, à laquelle la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU sollicite de voir :
– Constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et ainsi prononcer la résiliation du bail conclu entre la requérante et la SARL FRANCE VOYAGE concernant les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;
– Ordonner l’expulsion de la SARL FRANCE VOYAGE desdits locaux, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;
– Condamner la SARL FRANCE VOYAGE à payer à la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU les sommes suivantes :
– 3 700,35 euros au titre de son arriéré locatif, augmenté des intérêts au taux légal ;
– 370,03 euros au titre de la clause pénale avec intérêts de droit au taux légal;
– 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.
Au visa de l’article L145-41 du Code de commerce, la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU expose que le locataire ne paye plus les loyers, qu’un commandement de payer lui a été signifié mais est resté sans réponse.
La SARL FRANCE VOYAGE, régulièrement citée à étude, après vérification de l’absence de procédure collective, ne comparait pas à l’audience.
L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2025.
Aux termes de l’article 834 du Code procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
La juridiction des référés n’est, toutefois, pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un contrat de bail.
L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit d’effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Selon les stipulations du bail, » à défaut de paiement à son échéance ou à sa date normale d’exigibilité, de toute somme due en vertu du présent bail et notamment du loyer et des sommes qui en constituent l’accessoire, tels que charges, frais de poursuite, intérêts, rappels de loyer ou charges consécutifs à une modification de leur montant, comme en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un commandement de payer ou quinze jours après une sommation d’exécuter, demeurés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur sans qu’il soit besoin de remplir de formalité judiciaire nonobstant toutes consignations ou offres réelles postérieures au délai ci-dessus. Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, des lieux loués, et dans ce cas le dépôt de garantie reste acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts « .
Un commandement de payer les loyers et les charges a été signifié à la SARL FRANCE VOYAGE le 23 septembre 2024 pour la somme principale de 2 228,21 euros, arrêtée au 23 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus.
Le preneur, en ne réglant pas l’intégralité de la somme, ne s’est pas libéré du montant de la dette dans le délai d’un mois. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 24 octobre 2024.
La SARL FRANCE VOYAGE doit quitter les lieux dès la signification de la présente décision. À défaut, son expulsion est ordonnée.
Au vu du décompte produit, les loyers, charges et indemnité d’occupation, arrêtés au 31 octobre 2024, terme de novembre 2024 inclus, s’élèvent à 3 680,35 euros, déduction faite des frais de relance.
Il convient donc de condamner la SARL FRANCE VOYAGE à payer à la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU la somme provisionnelle de 3 680,35 euros, arrêtée au 31 octobre 2024, terme de novembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers en date du 23 septembre 2024 sur la somme de 2 228,21 euros et sur le surplus à compter de la présente ordonnance.
Le bail prévoit une clause pénale de 10 % du montant des sommes dues. Les clauses pénales étant susceptibles de modulation par décision de la seule juridiction du fond, la demande de leur paiement formée devant le juge des référés se justifie à hauteur de 100,00 euros à titre provisionnel au vu du préjudice incontestable subi par le bailleur.
En application de l’article 491 et 696 du Code de procédure civile, la SARL FRANCE VOYAGE est condamnée aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et à payer à la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Le juge des référés
CONSTATE la résiliation du bail liant la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU à la SARL FRANCE VOYAGE pour défaut de paiement des loyers et ce à compter du 24 octobre 2024 ;
DIT que la SARL FRANCE VOYAGE doit quitter les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance ;
A défaut de départ volontaire, ORDONNE son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
CONDAMNE la SARL FRANCE VOYAGE à payer à la SCI LE JARDIN DE MONTESQUIEU les sommes suivantes :
– 3 680,35 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtés au 31 octobre 2024, terme de novembre 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024 sur la somme de 2 228,51 euros et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;
– 100,00 euros à titre de provision à valoir sur la clause pénale ;
– 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SARL FRANCE VOYAGE aux dépens comprenant le coût du commandement de payer de 142,34 euros.
LA GREFFIERE LA VICE PRESIDENTE
Céline TREILLE Alicia VITELLO
Grosse + Copie :
Me Fabrice PILLONEL
COPIES-
– DOSSIER
Le 09 Janvier 2025
Laisser un commentaire