La SCI BOAT PARK a conclu un bail avec ATLANTIC CONCEPT pour un terrain à LEGE CAP FERRET, initialement de deux ans, suivi d’un bail de neuf ans. En avril 2018, la SCI a donné congé, proposant un loyer contesté. Le tribunal a fixé l’indemnité d’éviction à 161 449 euros, tenant compte de la perte d’activité de 65% du chiffre d’affaires d’ATLANTIC CONCEPT. La SCI a été condamnée à verser des indemnités pour éviction, remploi et trouble commercial, tout en rejetant certaines demandes. L’indemnité d’occupation a été fixée à 22 620 euros par an, avec expulsion ordonnée après trois mois.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la nature de l’indemnité d’éviction selon le Code de commerce ?

L’indemnité d’éviction est régie par l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui stipule que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, mais doit, sauf exceptions, payer au locataire évincé une indemnité d’éviction.

Cette indemnité est égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement et comprend notamment :

– La valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession.

– Les frais normaux de déménagement et de réinstallation.

– Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Il est à noter que le bailleur peut prouver que le préjudice est moindre, ce qui pourrait réduire le montant de l’indemnité.

Comment est déterminée l’assiette de l’indemnité d’éviction ?

L’assiette de l’indemnité d’éviction est déterminée en tenant compte de l’ensemble de l’activité du locataire, comme le précise la jurisprudence. En l’espèce, la société ATLANTIC CONCEPT exploite son fonds de commerce dans plusieurs locaux, mais seul le bail commercial du local situé rue de Suffren est concerné par le refus de renouvellement.

Il est essentiel de déterminer si l’indemnité doit être calculée uniquement sur la base de ce bail ou sur l’ensemble des locaux occupés. Si l’exploitation des locaux présente un caractère indivisible, l’indemnité doit être appréciée en tenant compte de l’ensemble de l’activité.

Dans ce cas, bien que la perte des locaux rue de Suffren entraîne une baisse d’activité, il n’est pas prouvé que l’activité sur le site rue Agosta soit vouée à disparaître. Ainsi, l’indemnité d’éviction doit être calculée sur la base de la perte d’activité engendrée par la suppression du site litigieux.

Quels sont les critères pour le calcul de l’indemnité principale d’éviction ?

Le calcul de l’indemnité principale d’éviction repose sur des méthodes habituelles, comme l’application d’un barème professionnel sur le chiffre d’affaires et une méthode comptable fondée sur l’excédent brut d’exploitation.

Dans le cas présent, l’expert a retenu un taux de 65% du chiffre d’affaires global pour déterminer l’indemnité, en raison de l’absence d’éléments comptables permettant de distinguer l’activité des deux sites.

L’expert a justifié ce taux en tenant compte de la superficie des locaux, de leur état et de leur exposition commerciale. Il a également noté que la perte d’activité sur le site litigieux aurait un impact significatif sur le fonds restant.

Quelles sont les indemnités accessoires d’éviction prévues par le Code de commerce ?

Les indemnités accessoires d’éviction comprennent plusieurs éléments, comme l’indemnité de remploi, l’indemnité pour trouble commercial, et les frais de licenciement.

1. **Indemnité de remploi** : Selon la jurisprudence, elle est généralement fixée à 10% de l’indemnité principale. Elle n’est pas due si le bailleur prouve que le locataire ne se réinstallera pas.

2. **Indemnité pour trouble commercial** : Elle est destinée à compenser le préjudice commercial subi par le locataire évincé. Le taux appliqué pour son calcul est souvent basé sur un pourcentage du chiffre d’affaires.

3. **Frais de licenciement** : Ils doivent être indemnisés sur justificatif, en tenant compte des salariés concernés par l’éviction.

Ces indemnités visent à compenser les pertes subies par le locataire en raison de l’éviction.

Comment se calcule l’indemnité d’occupation en cas d’éviction ?

L’indemnité d’occupation est calculée sur la base du loyer fixé par le juge des loyers commerciaux. En l’espèce, le montant a été arrêté à 22 620 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2019.

Cette indemnité est indexée chaque 1er janvier sur la variation de l’indice des loyers commerciaux. Elle est due jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

L’article L. 145-29 du Code de commerce précise que, en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur dans un délai de trois mois suivant le versement de l’indemnité d’éviction. L’expulsion peut être ordonnée à l’issue de ce délai.

Quelles sont les conséquences des frais de procès selon le Code de procédure civile ?

Les frais de procès sont régis par l’article 696 du Code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.

En l’espèce, la SCI BOAT PARK, en tant que bailleur ayant refusé le renouvellement du bail commercial, a été condamnée aux dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire.

Concernant les frais irrépétibles, l’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans ce cas, la SCI BOAT PARK a été condamnée à verser 1500 euros à la société ATLANTIC CONCEPT.