Les parcelles cadastrées AY [Cadastre 11] et AY [Cadastre 12], d’une superficie de 922 m², appartiennent à la SCI ONYX et comprennent un local commercial en R+1. Suite à la déclaration d’utilité publique des travaux d’aménagement par le préfet de la Gironde, la SPL LA FAB BORDEAUX METROPOLE a proposé des indemnités à la SCI. En l’absence d’accord, le juge de l’expropriation a été saisi. La FAB demande une indemnité de 1 224 478 euros, tandis que la SCI réclame 2 037 656 euros. Le juge fixe finalement les indemnités à 1 480 138 euros pour la dépossession.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la consistance du bien exproprié selon le code de l’expropriation ?

L’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique stipule :

« Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Dans cette affaire, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 13 juin 2024.

Le bien exproprié est un terrain situé le long de l’avenue de la Somme, à proximité d’une galerie commerciale. Il est bâti et supporte une construction en R+1, avec des locaux commerciaux au rez-de-chaussée et des bureaux à l’étage.

Le transport sur les lieux a eu lieu le 29 juillet 2024, permettant d’évaluer l’état et la consistance matérielle du bien.

Le bâtiment est en bon état, bien que certaines parties nécessitent des travaux d’entretien.

Il est important de noter que la consistance juridique du bien est également prise en compte, car tous les baux étaient en cours à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui signifie que le bien doit être considéré comme occupé.

Comment est déterminée la date de référence pour l’évaluation du bien exproprié ?

La date de référence pour l’évaluation du bien exproprié est déterminée par les articles L. 322-2 du code de l’expropriation et L. 213-4 du code de l’urbanisme.

Ces articles stipulent que la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est situé le bien a été rendue opposable aux tiers.

Dans cette affaire, la dernière modification du PLU a été rendue opposable le 10 mars 2020, ce qui constitue la date de référence pour l’évaluation.

À cette date, le terrain était qualifié de terrain à bâtir selon l’article L. 322-3 du code de l’expropriation.

Il est donc essentiel de prendre en compte cette date pour évaluer correctement la valeur du bien exproprié.

Quelles sont les méthodes d’évaluation des indemnités d’expropriation ?

Les articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation précisent que l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La méthode d’évaluation par comparaison est généralement retenue, car elle permet de trouver plusieurs termes de comparaison relatifs à des biens ayant des caractéristiques similaires dans un secteur géographique proche.

Il est également possible d’utiliser la méthode d’évaluation par le revenu, mais cela nécessite des données de comparaison précises et nombreuses pour dégager un taux de capitalisation dominant.

Dans cette affaire, le juge a retenu la méthode par comparaison, tout en écartant certaines méthodes proposées par les parties, notamment en raison de l’absence de données vérifiables.

Comment sont calculées les indemnités accessoires en cas d’expropriation ?

L’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique stipule que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Les indemnités accessoires, telles que l’indemnité de remploi et l’indemnité pour perte de loyers, sont calculées en fonction des pertes subies par le propriétaire exproprié.

L’indemnité de remploi est généralement fixée à un pourcentage de l’indemnité principale, tandis que l’indemnité pour perte de loyers est calculée sur la base des loyers perdus pendant la période nécessaire à la recherche d’un bien équivalent.

Dans cette affaire, la SCI ONYX a demandé une indemnité pour perte de loyers, qui a été évaluée à 116 317 euros, correspondant à la perte de revenus locatifs sur une période d’un an.

Quelles sont les implications de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre d’une expropriation ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans le cadre d’une expropriation, cet article permet à la partie expropriée de demander une indemnité pour couvrir les frais d’avocat et autres frais liés à la procédure.

Dans cette affaire, la SCI ONYX a demandé une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700, et le juge a finalement alloué une somme de 2 500 euros, considérant que la demande était justifiée au regard des frais engagés pour faire valoir ses droits.

Cette disposition vise à garantir l’équité entre les parties et à compenser les frais engagés par la partie qui a dû défendre ses intérêts dans le cadre d’une procédure d’expropriation.