Monsieur [Y] [P] a acquis un immeuble de Monsieur [T] [B] et Madame [D] [K] pour 290.000 euros. En janvier 2021, il a signalé des infiltrations, constatées par huissier plus tard dans l’année. Une expertise judiciaire a été ordonnée en juin 2022, révélant des malfaçons dans les travaux de couverture. En août 2023, Monsieur [Y] [P] a assigné les consorts [B] pour vices cachés. Le tribunal a finalement condamné les consorts à indemniser Monsieur [Y] [P] pour les travaux nécessaires, les frais engagés et un préjudice de jouissance, tout en les condamnant aux dépens.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la garantie des vices cachés selon le Code civil ?

La garantie des vices cachés est régie par les articles 1641 à 1645 du Code civil.

L’article 1641 dispose que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

Cet article établit que pour qu’un vice soit considéré comme caché, il doit rendre le bien impropre à son usage ou diminuer son usage de manière significative.

L’article 1643 précise que :

« Le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Cela signifie que même si le vendeur n’était pas au courant des vices, il en est responsable, sauf s’il a expressément exclu sa garantie.

Enfin, l’article 1645 indique que :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Ainsi, la connaissance des vices par le vendeur entraîne une responsabilité accrue.

En résumé, pour que la garantie des vices cachés soit applicable, il faut prouver l’existence d’un vice caché, que ce vice soit antérieur à la vente, et que l’acheteur ne pouvait pas le déceler au moment de l’achat.

Comment la responsabilité des consorts [B] est-elle engagée au titre de la garantie décennale ?

La garantie décennale est régie par les articles 1792 et suivants du Code civil.

L’article 1792 stipule que :

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage, à raison des vices de construction qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination. »

Cet article établit la responsabilité des constructeurs pour les vices affectant la solidité ou l’usage de l’ouvrage.

L’article 1792-1 précise que :

« La responsabilité prévue à l’article 1792 est engagée même en l’absence de faute de la part du constructeur. »

Cela signifie que la responsabilité est objective et ne dépend pas de la preuve d’une faute.

L’article 1792-2 ajoute que :

« La garantie décennale est due pendant une durée de dix ans à compter de la réception de l’ouvrage. »

Ainsi, les consorts [B], en tant que vendeurs ayant réalisé des travaux, peuvent être tenus responsables sur le fondement de la garantie décennale si les vices constatés compromettent la solidité de l’immeuble.

En l’espèce, les travaux réalisés par les consorts [B] ont été jugés non conformes aux règles de l’art, entraînant des désordres affectant la solidité de l’ouvrage, ce qui engage leur responsabilité au titre de la garantie décennale.

Quels sont les recours possibles pour l’acheteur en cas de vices cachés ?

L’article 1644 du Code civil prévoit les recours possibles pour l’acheteur en cas de vices cachés.

Il dispose que :

« Dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. »

Cela signifie que l’acheteur peut choisir entre deux options :

1. Rendre le bien et obtenir le remboursement du prix d’achat.
2. Conserver le bien tout en demandant une réduction du prix en fonction de la valeur du bien affecté par les vices.

L’article 1645 précise que :

« Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Dans ce cas, l’acheteur peut également demander des dommages-intérêts en plus de la restitution du prix.

En résumé, l’acheteur a le choix entre rendre le bien ou le conserver avec une réduction de prix, et peut également demander des dommages-intérêts si le vendeur connaissait les vices.

Comment sont évalués les préjudices subis par l’acheteur en raison des vices cachés ?

L’évaluation des préjudices subis par l’acheteur en raison des vices cachés repose sur plusieurs principes juridiques.

L’article 1644 du Code civil, déjà cité, permet à l’acheteur de demander une réduction du prix en fonction des vices cachés.

Pour évaluer les préjudices, le tribunal se base sur les conclusions de l’expert judiciaire, qui doit établir le coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

Dans le cas présent, l’expert a évalué le coût des travaux de reprise à 63.526,27 euros, ce qui a été retenu par le tribunal comme montant dû par les consorts [B].

En ce qui concerne les frais engagés par l’acheteur, l’article 1645 du Code civil permet également de demander des dommages-intérêts si le vendeur connaissait les vices.

Monsieur [Y] [P] a ainsi demandé le remboursement de 1.824 euros pour les frais engagés en raison des vices, ce qui a été accepté par le tribunal.

Enfin, pour le préjudice de jouissance, le tribunal a évalué le montant à 4.000 euros, en tenant compte de l’impossibilité d’utiliser le bien pendant une période déterminée.

En résumé, les préjudices sont évalués sur la base des travaux nécessaires, des frais engagés et du préjudice de jouissance, en s’appuyant sur les expertises et les preuves fournies par l’acheteur.