La SA NEXITY STUDEA a loué un appartement à [M] [U] [F] depuis le 5 décembre 2022, avec un loyer de 751 euros. Suite à des impayés, un commandement de payer a été délivré le 28 février 2024 pour un arriéré de 1554,48 euros. Lors de l’audience du 23 octobre 2024, la créance a été actualisée à 1813,34 euros. Le tribunal a résilié le bail à compter du 29 avril 2024 pour défaut de paiement, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire. [M] [U] [F] doit rembourser 996,74 euros à la SA SEYNA, avec des modalités de paiement fixées.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

La recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 24 mars 2014. Cet article stipule que, depuis le 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Ce délai est réputé constitué lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Il est également précisé que l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il puisse saisir l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement.

Dans cette affaire, la bailleresse a justifié d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, ainsi que d’une saisine de la CCAPEX, rendant ainsi l’action recevable.

Sur la résiliation du bail

La résiliation du bail est encadrée par les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement de payer délivré le 28 février 2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail.

Selon l’article 24, si le locataire ne règle pas la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail se trouve résilié de plein droit. Dans le cas présent, [M] [U] [F] n’ayant pas réglé la dette dans ce délai, le bail a été résilié de plein droit le 28 avril 2024.

Cependant, [M] [U] [F] a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire, arguant avoir repris le paiement des loyers. La juge a constaté que la dette avait diminué au cours de la procédure, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire, sous réserve du respect des délais de paiement.

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

La demande en paiement de l’arriéré est fondée sur les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement, l’assignation et le décompte actualisé montrent que [M] [U] [F] doit encore une somme de 996,74 euros au titre des loyers et charges dus.

La SA SEYNA a produit des quittances subrogatives, prouvant qu’elle a réglé les loyers en lieu et place de [M] [U] [F]. Malgré cela, ce dernier reste débiteur de 996,74 euros.

La juge a décidé que cette somme serait apurée par mensualités de 27 euros, en tenant compte de la nécessité pour la bailleresse d’être remboursée dans des délais raisonnables.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est régie par les dispositions du bail et par la loi. En cas de non-respect des délais par le locataire, l’indemnité d’occupation due est fixée au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, en plus des charges.

Dans cette affaire, [M] [U] [F] a été condamné à payer cette indemnité à la SA NEXITY STUDEA, à compter de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Les demandes accessoires, telles que l’exécution provisoire et les frais exposés, sont également encadrées par le Code de procédure civile. L’article 700 de ce code permet de condamner une partie à payer à l’autre une somme pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, [M] [U] [F] a été condamné à payer 200 euros à la SA SEYNA en application de cet article, ainsi qu’aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’exécution provisoire est de droit, ce qui signifie que la décision peut être exécutée immédiatement, même en cas d’appel.