[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [U] [F]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/07826 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJK

N° MINUTE :
3/2025

JUGEMENT
rendu le 06 janvier 2025

DEMANDERESSES
NEXITY STUDEA
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 4]

SEYNA
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 5]

représentées par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C0922

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [U] [F]
demeurant [Adresse 6]”
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN, Juge, des contentieux de la protection
assistée au cours des débats de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 23 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 06 janvier 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée au jour de la mise à disposition de Lisa BOUCHEMMA , Greffier

Par acte sous seing privé prenant effet le 05/12/2022, la SA NEXITY STUDEA a donné à bail à [M] [U] [F] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 6] [Localité 3], [Adresse 6], pour un loyer initial de 751 euros par mois et des charges mensuelles forfaitaires.

Par acte de cautionnement du 05/12/2022, la SA SEYNA se portait caution solidaire de [M] [U] [F] vis-à-vis de la SA NEXITY STUDEA pour les dettes locatives.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 28/02/2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 1554,48 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 14/08/2024 à étude, la SA NEXITY STUDEA et la SA SEYNA ont fait assigner [M] [U] [F] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir :
constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en conséquence :
ordonner, à défaut de départ volontaire et remise des clefs à compter de la date du jugement à intervenir, l’expulsion de [M] [U] [F] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;condamner [M] [U] [F] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de SA NEXITY STUDEA, une somme de 1554,48 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à août 2024 inclus, somme à parfaire à l’audience, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;condamner le même au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la SA NEXITY STUDEA compter de la résiliation du bail et ce jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer du logement litigieux et aux charges ;condamner [M] [U] [F] à payer à la SA SEYNA une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens qui comprendront le coût du commandement du 28/02/2024.
L’assignation a été dénoncée au PREFET DE PARIS le 16/08/2024.

L’affaire était appelée à l’audience du 23/10/2024.

Décision du 06 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/07826 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJK

La bailleresse et la SA SEYNA, représentées par leur conseil, maintiennent les demandes dans les termes de l’assignation et actualisent la créance totale à la somme de 1813,34 euros.

[M] [U] [F], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.
Il indique avoir repris le paiement du loyer. Il déclare être étudiant et travailler en parallèle pour un salaire de 1500 euros par mois. Il vit seul dans le logement.

La décision était mise en délibéré au 06/01/2025 par mise à disposition au greffe.

La juge sollicitait l’envoi en cours de délibéré par la bailleresse d’un décompte locatif actualisé afin de vérifier le bon encaissement des sommes réglées la veille de l’audience. Le conseil de la bailleresse transmettait le décompte par courrier reçu le 29/10/2024.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

L’action en résiliation de bail est recevable, la bailleresse justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat au moins six semaines avant l’audience et d’une saisine de la CCAPEX le 05/03/2024.

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 28/02/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[M] [U] [F] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 28/04/2024 à minuit, soit à compter du 29/04/2024.

[M] [U] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que le défendeur a repris le paiement des loyers et charges avant l’audience et que la dette a diminué au cours de la procédure.

Compte tenu de l’apurement possible par le locataire, du règlement intégral du dernier loyer, et la demande qu’il fait à l’audience en ce sens, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de [M] [U] [F], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de [M] [U] [F], à défaut de local désigné .

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution .

Sur la demande en paiement de l’arriéré et en délais de paiement

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte actualisé produit que [M] [U] [F] reste devoir une somme de 996,74 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 22/10/2024, mois d’octrobre 2024 inclus et hors frais.

La SA SEYNA produit les quittances subrogatives signées entre 31/05/2024 et le 25/07/2024 par la SA NEXITY STUDEA démontrant du règlement tous les mois des loyers et charges par la SA SEYNA en lieu et place de [M] [U] [F].

Il ressort de ces quittances et du décompte produit que la SA SEYNA a réglé la somme totale de 2331,72 euros pour le compte de [M] [U] [F], défaillant.

Toutefois, compte tenu des règlements du défendeur, celui-ci reste devoir la somme de 996,74 euros.

Il convient en conséquence de condamner [M] [U] [F] au paiement de cette somme à la SA SEYNA au titre des loyers, charges et indemnités échus dus jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Compte tenu du montant important de la dette, de la nécessité pour la bailleresse d’être remboursée dans des délais raisonnables, de la reprise des paiements et du délai légal maximum de 36 mois, il convient de dire que la dette sera apurée par mensualités de 27 euros selon modalités fixées au présent dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de non-respect des délais par le locataire, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès–verbal d’expulsion ou de reprise, au loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges et de condamner [M] [U] [F] au paiement de celle-ci à la SA NEXITY STUDEA.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner [M] [U] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens.
Il y a lieu de condamner [M] [U] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28/02/2024.

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 29/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 6] [Localité 3], [Adresse 6], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [M] [U] [F] à payer à la SA SEYNA, subrogée dans les droits de la SA NEXITY STUDEA, la somme de 996,74 euros au titre du remboursement des loyers et charges dus au terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE [M] [U] [F] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 27 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ;

RAPPELLE qu’en cas de respect par [M] [U] [F] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut d’un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception restée infructueuse;

DIT que la SA NEXITY STUDEA pourra alors faire procéder à l’expulsion de [M] [U] [F], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE, en ce cas, la SA NEXITY STUDEA à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [M] [U] [F] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [M] [U] [F] à payer à la SA NEXITY STUDEA l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, outre les charges, due à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE [M] [U] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 28/02/2024 ;

CONDAMNE [M] [U] [F] à payer à la SA SEYNA la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection