[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/07456
N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

N° MINUTE :

Assignation du :
20 Juin 2022

JUGEMENT
rendu le 07 Janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [P]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0422

DÉFENDERESSE

S.A. AXA FRANCE IARD
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Agathe CORDELIER de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0399

Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07456 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Elyda MEY, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 02 Octobre 2024 tenue en audience publique devant Monsieur Julien FEVRIER, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

L’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 4] est constitué en copropriété.

M. [F] [P] est propriétaire non occupant d’un appartement situé au 5ème étage de cet immeuble.

Cet immeuble est assuré auprès de la société Axa France Iard au titre d’un contrat multirisques.

Dans la nuit du 3 au 4 juillet 2020, un départ de feu s’est produit dans l’appartement du 3ème étage de l’immeuble, qui s’est ensuite propagé au reste de l’immeuble.

M. [P] a effectué une déclaration de sinistre le 4 juillet 2020 auprès de son assureur Matmut.

Estimant n’avoir pu relouer son appartement avant la fin des travaux de reprise dans les parties communes suite à l’incendie, M. [P] a assigné devant la juridiction de céans la SA Axa France Iard, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] [Localité 4] par acte d’huissier de justice du 20 juin 2022.

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 7 septembre 2023, M. [P] demande au tribunal de :

 » Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l’article 1240 du Code civil,

Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07456 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

Il est demandé au Tribunal Judiciaire de PARIS de :

RECEVOIR Monsieur [F] [P] en son action et le déclarer bien fondé ;

DEBOUTER la Société AXA FRANCE IARD de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la Société AXA FRANCE IARD à régler à Monsieur [F] [P] les sommes suivantes :

32.500 euros au titre de la perte de leurs revenus locatifs pour les mois de juillet 2020 à juillet 2021 inclus ;

5.000 euros au titre de leur préjudice moral ;

6.146,15 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

CONDAMNER la Société AXA FRANCE IARD aux dépens de la présente instance, lesquels comprendront les frais de constat du 31 juillet 2020, d’un montant de 250 euros « .

*

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé des avocats le 22 février 2024, la SA Axa France Iard demande au tribunal de :

 » VU la police souscrite auprès d’AXA

DECLARER que la police d’assurance souscrite auprès d’AXA n’a pas vocation à s’appliquer

DECLARER Monsieur [P] irrecevable et mal fondé en ses réclamations dirigées contre AXA.

L’EN DEBOUTER.

A TITRE SUBSIDIAIRE, RAMENER le préjudice dont il est espéré la réparation dans de plus justes proportions pour tenir compte de la qualification de perte de chance qui n’est jamais équivalente à l’avantage escompté et le caractère indemnitaire des sommes attendues.

CONDAMNER Monsieur [P] à verser à AXA la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du CPC.

CONDAMNER Monsieur [P] aux entiers dépens qui seront recouvrés entre les mains de la SCP CORDELIER & Associés, Avocat au barreau de PARIS, conformément à l’article 699 du CPC « .

*

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui de leurs prétentions conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 26 février 2024 et l’affaire a été plaidée le 2 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 7 janvier 2025.

A l’appui de ses demandes principales, M. [P] fait valoir que :
– il est propriétaire non occupant d’un appartement dans l’immeuble sinistré ;
– son appartement a toujours été loué depuis le 1er janvier 2009 ;
– en dernier lieu, le loyer mensuel était de 2.345 €, outre 155 € de charges ;
– le locataire, la société Danone, a donné congé pour un départ au 30 juin 2020 ;
– une remise en location était programmée pour le 15 juillet 2020 après légère rénovation ;
– les parties privatives de son appartement ont été dégradées par l’incendie ;
– les parties communes permettant l’accès à son appartement étaient dans un état déplorable après l’incendie ;
– il a été impossible de relouer l’appartement pendant plusieurs mois ;
– son assureur Matmut a pris en charge diverses factures de réparation des dommages à l’intérieur de l’appartement, mais pas la perte de loyers subie ;
– la rénovation de son appartement n’a été achevée que le 10 avril 2021 suite aux travaux de réhabilitation des parties communes débutés le 1er mars 2021 ;
– sa porte palière n’a été remplacée que le 11 février 2021 ;
– la réception des travaux sur les parties communes est intervenue le 8 juin 2021 avec réserves ;
– Axa a refusé la prise en charge de la perte de loyers ;
– le contrat d’assurance Axa prévoit au titre des garanties complémentaires la perte de loyers ;
– le contrat d’assurance s’applique aux parties privatives et à chaque copropriétaire pris individuellement ;
– il existe un lien de causalité entre la vacance locative et l’état de son appartement et des parties communes ;
– il est fondé à solliciter à son bénéfice l’application de la clause contractuelle du contrat multirisques immeuble d’Axa ;
– l’appartement a été reloué le 5 août 2021 ;
– la garantie Axa prévoit la prise en charge de la perte de loyers dans leur intégralité à concurrence de 3 années de loyers ou de valeur locative ;
– la situation lui a occasionné un stress important et une angoisse permanente ;
– ses demandes sont fondées sur les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil.

En défense, la SA Axa France Iard fait valoir que :
– le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès d’Axa une police multirisques immeuble ;
– l’assuré est le syndicat des copropriétaires et non les copropriétaires pris à titre individuel ;
– les biens assurés sont les parties communes et équipements communs;
– l’incendie a pris naissance dans une partie privative qui est hors garantie ;
– la perte de loyer est couverte si l’accès ou l’occupation des locaux est impossible et est la conséquence d’un sinistre garanti ;
– le demandeur ne démontre pas que l’occupation était impossible ;
– dans le cadre de la police contractée auprès d’Axa, la garantie fonctionne pour les parties privatives dès lors que sont à l’origine les parties communes ;
Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07456 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

– les locaux étaient vacants au moment du sinistre ;
– le préjudice matériel est contesté ;
– elle n’est pas responsable des conditions de réalisation des travaux dans les parties communes ;
– subsidiairement, la demande indemnitaire s’analyserait comme une perte de chance d’avoir pu bénéficier d’un loyer sur la période durant laquelle les locaux ont été vides ;
– la police d’assurance souscrite ne prend pas en charge un préjudice moral, lequel est au demeurant contesté.

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 invoqué, dans sa version issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. La responsabilité de plein droit du syndicat est donc susceptible d’être engagée en présence de dommages causés aux copropriétaires ayant pour origine les parties communes, indépendamment de toute faute.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que  » celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver « .

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

Vu les conditions générales et particulières du contrat d’assurance également invoquées.

Sur ce,

En l’espèce, dans le dispositif de ses écritures, M. [P] fonde ses demandes contre l’assureur Axa France Iard sur les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et 1240 du code civil. Il convient d’en déduire qu’il considère que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages qu’il invoque et que son action contre Axa doit être comprise comme une action directe au titre de l’article L. 124-3 du code des assurances qui prévoit que le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe contre l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

Néanmoins, dans les motifs de ses mêmes écritures, M. [P] ne démontre pas l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, mais invoque le bénéfice à son profit de la police d’assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires et notamment de la garantie complémentaire  » perte de loyers – perte d’usage « . Il fait valoir que la garantie contractuelle d’Axa s’applique à l’égard de chaque copropriétaire pris individuellement et que la perte de loyers subie est imputable à l’incendie dans l’immeuble.

Ce faisant, il développe dans les motifs de ses écritures des moyens qui ne sont pas cohérents avec les fondements visés dans son dispositif.

Le tribunal étant saisi par les prétentions figurant au dispositif des écritures conformément à l’article 768 du code de procédure civile, il doit statuer sur les demandes de condamnation d’Axa à régler au demandeur une indemnité au titre d’une perte de revenus locatifs et une indemnité pour préjudice moral.

*

Sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, l’action est mal fondée car les dommages subis par M. [P] n’ont pas pour origine les parties communes de l’immeuble.

En effet, les parties s’accordent sur le fait que l’incendie à l’origine des dommages aux parties communes et privatives a débuté dans un appartement du 3ème étage de l’immeuble le 3 juillet 2020.

L’origine de l’incendie et des dommages en résultant pour M. [P], mais aussi pour le syndicat des copropriétaires, ne se trouve donc pas dans les parties communes de l’immeuble, mais dans une partie privative.

*

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandes ne peuvent aboutir dès lors que M. [P] ne démontre pas la faute délictuelle qui aurait été commise par le syndicat des copropriétaires et que son assureur Axa devrait garantir.

*

S’agissant de l’action fondée sur la garantie contractuelle de l’assureur au bénéfice de chaque copropriétaire, les conditions particulières du contrat d’assurance produites indiquent que le souscripteur est le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1].

Elles ne désignent pas le syndicat des copropriétaires en qualité d’assuré, mais précise en réalité :  » situation du risque [Adresse 1] [Localité 4]… les biens immobiliers assurés représentent une superficie de 8600 m2 et sont à usage mixte d’habitation et d’activités professionnelles… sont garantis… incendie et risques annexes… ne sont pas garantis… contenu dans les parties privatives… ».

L’intercalaire assurcopro, faisant partie du contrat, stipule  » biens assurés… les bâtiments…

Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07456 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

Garanties complémentaires… Perte de loyers – Perte d’usage… Ces garanties sont acquises à concurrence de trois années de loyers ou de valeur locative, en tenant compte de l’indexation des loyers depuis la date du sinistre jusqu’à la date de terminaison des travaux, y compris en cas de catastrophes naturelles et d’interdiction administrative d’occupation consécutive à un sinistre garanti. Ces garanties sont étendues aux locaux non sinistrés quand leur accès ou leur occupation est rendus impossible du fait de dommages ou de travaux de remise en état résultant d’un sinistre garanti « .

Les conditions générales du contrat indiquent que les biens assurés sont:  » biens immobiliers il s’agit des bâtiments… Pour les copropriétés, les aménagements et embellissements personnels des copropriétaires occupants et non occupants ne sont pas garantis par ce contrat, celui-ci est souscrit au profit de la copropriété…

Définitions… perte de loyers… montant des loyers dont un propriétaire peut se trouver privé, à la suite d’un sinistre garanti par le présent contrat, affectant directement les biens sinistrés, durant le temps nécessaire à dire d’expert, pour la remise en état des lieux. Cette garantie ne s’applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre ni au défaut de location ou d’occupation après l’achèvement des travaux de remise en état, ni aux locaux occupés par l’assuré… « .

Il ressort donc des conditions générales et particulières du contrat que ce n’est pas le syndicat des copropriétaires qui est assuré contre l’incendie, mais le bâtiment du [Adresse 1], incluant de fait les parties communes.

L’exclusion de garantie pour les parties privatives est limitée à leur contenu, aménagements ou embellissements.

Axa indique dans ses écritures que  » la police contractée auprès d’Axa a pour objet l’immeuble et la garantie fonctionne pour les parties privatives dès lors que sont à l’origine les parties communes « . Mais cette exclusion de garantie ne figure pas clairement dans le contrat.

L’incendie a bien touché le bâtiment, en ce compris la porte d’entrée de l’appartement du demandeur et de nombreuses parties communes de l’immeuble. Il s’agit donc d’un sinistre incendie garanti par le contrat d’Axa.

Néanmoins, le contrat prévoit que la garantie spécifique  » perte de loyers  » ne s’applique pas aux locaux vacants au moment du sinistre. Or, au jour du sinistre, il est exact que le locataire de l’appartement de M. [P] avait mis un terme au bail et restitué le logement. Le logement était donc effectivement vacant.

Ainsi, même s’il s’agit d’un sinistre incendie garanti, les conditions spécifiques de la garantie perte de loyers ne sont pas remplies.

Toutes les demandes principales de M. [P] seront dès lors rejetées.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Décision du 07 Janvier 2025
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/07456 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXGYD

M. [P], partie perdante, supportera les dépens. Sa demande formée à ce titre d’inclure  » les frais de constat du 31 juillet 2020, d’un montant de 250 euros « , infondée, sera rejetée.

La SCP Cordelier et associés, avocat, est autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les demandes au titre des frais irrépétibles seront rejetées, en équité.

En application des articles 514 et 515 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue d’office ou à la demande d’une partie.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, en premier ressort et par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe:

REJETTE toutes les demandes principales de M. [F] [P] au titre d’une perte de revenus locatifs et d’un préjudice moral ;

REJETTE toutes les demandes des parties au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE M. [F] [P] aux dépens ;

AUTORISE la SCP Cordelier et associés, avocat, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 07 Janvier 2025.

La Greffière La Présidente