Monsieur [D] [O], propriétaire dans la copropriété de [Adresse 7], a reçu une mise en demeure pour charges impayées. Le 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a engagé une procédure judiciaire pour récupérer 3 561,55 euros. Lors de l’audience du 16 octobre 2024, Monsieur [D] [O] n’a pas comparu. Le tribunal a reconnu une créance de 2 554,45 euros, rejetant la demande de dommages et intérêts, faute de preuve de préjudice. Il a condamné Monsieur [D] [O] à payer les dépens et 800 euros selon l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts à compter du 16 mai 2024.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété ?

Les obligations des copropriétaires en matière de charges de copropriété sont définies par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article stipule que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

Ainsi, chaque copropriétaire doit s’acquitter des charges en fonction de la quote-part qui lui est attribuée dans le règlement de copropriété, ce qui inclut les charges pour l’entretien et la conservation des parties communes.

Quelles sont les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété ?

Les conséquences d’un défaut de paiement des charges de copropriété sont régies par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Cet article précise que :

« À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

Ainsi, en cas de non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant et, si celui-ci ne s’exécute pas dans un délai de 30 jours, toutes les sommes dues deviennent immédiatement exigibles.

Quelles sont les modalités de recouvrement des charges impayées ?

Les modalités de recouvrement des charges impayées sont également encadrées par la loi du 10 juillet 1965, notamment par l’article 10-1 qui stipule que :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. »

Cela signifie que tous les frais engagés pour le recouvrement des charges impayées, y compris les frais de mise en demeure et les frais d’huissier, peuvent être réclamés au copropriétaire défaillant.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement sont définies par l’article 1231-6 du code civil, qui dispose que :

« Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Dans le cas présent, bien que le défaut de paiement soit avéré, il n’a pas été démontré qu’il y avait un préjudice distinct causé par la mauvaise foi du débiteur.

Ainsi, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts, car aucun élément ne prouvait la mauvaise foi de Monsieur [D] [O] dans sa carence de paiement.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur lors de l’audience ?

L’absence de comparution du défendeur lors de l’audience est régie par l’article 472 du code de procédure civile, qui stipule que :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut. »

Cela signifie que même en l’absence du défendeur, le tribunal peut statuer sur le fond de l’affaire, à condition que la demande soit jugée régulière et fondée. Dans ce cas, le tribunal a condamné Monsieur [D] [O] à payer les charges impayées, malgré son absence à l’audience.