L’E.P.I.C. HABITAT OPH a signé un bail commercial avec la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC le 10 février 2021, mais des loyers sont restés impayés. Après un commandement de payer délivré en juin 2024, la S.A.S. a été citée devant le tribunal. Lors de l’audience du 22 novembre 2024, la défenderesse était absente. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et a ordonné son expulsion. Une indemnité d’occupation provisionnelle a été accordée, ainsi qu’une provision pour les loyers impayés. La S.A.S. a été condamnée aux dépens, y compris les frais liés à la procédure.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un bail commercial ?

L’acquisition de la clause résolutoire dans un bail commercial est régie par plusieurs dispositions légales, notamment l’article L.145-41 du code de commerce. Cet article stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit acquise, il est nécessaire qu’un commandement de payer soit délivré au preneur, et que ce dernier ne régularise pas sa situation dans le délai d’un mois.

Dans l’affaire en question, le commandement de payer a été délivré le 12 juin 2024, mentionnant le délai d’un mois pour régler les causes.

Le bail stipule également, à son article 8.3, que :

« À défaut de paiement à échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus… le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus. »

En l’espèce, la défenderesse n’a pas justifié avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai imparti, ce qui a conduit à la résiliation de plein droit du bail au 13 juillet 2024.

Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail commercial pour défaut de paiement ?

La résiliation d’un bail commercial pour défaut de paiement entraîne plusieurs conséquences, tant pour le bailleur que pour le preneur.

D’une part, l’article 472 du code de procédure civile précise que :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Cela signifie que le bailleur peut demander l’expulsion du preneur, qui est désormais considéré comme occupant sans droit ni titre.

D’autre part, l’article 8.4 du bail stipule que :

« Au cas où, après l’expiration ou résiliation de plein droit… les lieux ne seraient pas restitués au bailleur… le preneur… serait redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle du montant du dernier loyer trimestriel dû… majoré de 50%. »

Ainsi, la défenderesse devra payer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des lieux, en plus des loyers et charges impayés.

En conséquence, la demande d’expulsion a été accueillie, et la défenderesse a été condamnée à verser une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er octobre 2024.

Quelles sont les modalités de la demande de provision en cas de créance non sérieusement contestable ?

La demande de provision est régie par l’article 835 du code de procédure civile, qui dispose que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier… »

Dans le cas présent, la dette locative s’élevait à 25.310,07 euros, montant qui a été jugé non sérieusement contestable.

Le juge a donc condamné la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à payer cette somme à titre provisionnel, ce qui permet au créancier de récupérer une partie de sa créance sans attendre la décision finale sur le fond.

Cette procédure vise à éviter que le créancier ne subisse un préjudice irréparable en raison de l’insolvabilité potentielle du débiteur.

Quelles sont les implications du dépôt de garantie en cas de résiliation du bail ?

Le dépôt de garantie est un élément important dans le cadre d’un bail commercial. Selon l’article 1231-5 du code civil :

« Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. »

Dans le cas présent, le bail stipule à son article 3.9.2 que :

« En cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses obligations… ledit dépôt de garantie reste acquis au bailleur au titre des premiers dommages et intérêts. »

Cela signifie que le bailleur peut conserver le dépôt de garantie en tant qu’indemnité pour le préjudice subi en raison de l’inexécution des obligations par le preneur.

Cependant, le juge a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur cette demande, ce qui implique que la question du dépôt de garantie sera tranchée dans le cadre d’une procédure ultérieure, si nécessaire.