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N° RG 24/57370 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5TQK

N° : 5

Assignation des :
02 Septembre et 16 Octobre 2024

[1]

[1] 1 copie exécutoire
délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 décembre 2024

par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Estelle FRANTZ, Greffier.
DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT-OPH, Établissement Public à caractère Industriel et Commercial,
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS – #C1272

DEFENDERESSE

S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC
[Adresse 1]
[Localité 4]
(à son siège social)

et

[Adresse 3]
[Localité 5]
(dans les lieux loués)

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 22 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous signature privée du 10 février 2021, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a donné à bail à la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC des locaux à usage commercial situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 23.040,00 euros, hors taxes hors charges, payable trimestriellement et à terme à échoir.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploits délivrés le 12 juin 2024 dans les lieux loués, et le 17 juin 2024 à son siège social, un commandement de payer la somme, en principal, de 19.061,99 euros, échue à cette date au titre des loyers, charges et taxes impayés, en sus du coût du commandement.

Se prévalant de l’absence de régularisation intégrale des causes du commandement dans le délai imparti, l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH a, par exploits délivrés le 02 septembre 2024 dans les lieux loués, le 16 octobre 2024 au siège social du preneur et dénoncé par exploit du 18 octobre 2024 à la S.A. CREDIT MUTUEL LEASING, en sa qualité de créancier inscrit, fait citer la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC devant la juridiction de céans aux fins de :
– constater que le preneur n’a pas réglé à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit ;
– constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives ;
– ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef comme sans droit ni titre avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’au départ définitif ;
– dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner la partie défenderesse à lui payer à titre provisionnel la somme de 25.310,07 euros suivant décompte arrêté au terme du 3ème trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE majorée de deux points à compter du 17 juin 2024, date du commandement de payer ;
– autoriser l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 3.9.2 et 8.3 du bail ;

– condamner, à titre provisionnel, la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu de présent bail majoré de 50%, outre tous accessoires de loyer » en application de l’alinéa 5 de l’article « 8.4 Indemnité d’occupation » qui sera perçu, dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clefs.
– condamner la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à payer la somme de 1.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS.

À l’audience du 22 novembre 2024, la partie requérante, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et indique oralement que la dette locative s’est aggravée postérieurement à l’assignation.

La défenderesse, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance.

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. ».

Le juge des référés doit constater la résiliation de plein droit du bail au titre de la clause résolutoire s’il n’existe aucune contestation sérieuse sur la nature et l’étendue de l’obligation du bail que le preneur n’a pas respectée, sur le contenu de la clause résolutoire en elle-même, et sur la façon dont le bailleur la met en œuvre.

En l’espèce, le bail commercial du 10 février 2021 stipule à son article 8.3 qu’à défaut de paiement à échéance d’un seul terme de loyer, charges, taxes frais ou accessoires dus à la suite d’une révision légale ou contractuelle ou d’un rappel de loyer, charges, taxes, frais ou accessoires dus, à la suite d’une révision légale ou contractuelle du loyer renouvelé, de toutes indemnités d’occupation et plus généralement de toutes sommes dues au cours du bail et pendant la période de maintien dans les lieux, ou d’inexécution d’une seule de l’ensemble des clauses du bail, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, et ce, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration des délais ci-dessus.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer, délivré le 12 juin 2024 dans les lieux loués et le 17 juin 2024 au siège social du preneur, mentionne bien le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire qui y est reproduite. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et comprend également un décompte permettant au preneur d’en contester éventuellement les termes.

La défenderesse, non constituée, ne justifie pas avoir régularisé l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’elle ne soit assortie d’une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges qui sera réparé, jusqu’au départ définitif du preneur, par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant trimestriel non sérieusement contestable du loyer indexé, augmenté des charges et des taxes applicables, à compter du 1er jour consécutif à la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et non compris dans la provision, soit le 1er octobre 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme non sérieusement contestable de 25 310,07 euros, au paiement de laquelle il convient de condamner à titre provisionnel la défenderesse au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés.

Sur les demandes de conservation du dépôt de garantie ainsi que de majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation et des intérêts

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour sanctionner l’inexécution des obligations du preneur, la demande de conservation du dépôt de garantie à titre d’indemnisation du préjudice subi par le bailleur, ne constitue pas le prix de la faculté de résiliation unilatérale du preneur, mais une demande visant à appliquer une clause pénale.

En l’espèce, le contrat de bail stipule à son article 3.9.2 qu’en cas de résiliation du bail par suite d’inexécution de ses obligations ou pour une cause quelconque imputable au preneur, ledit dépôt de garantie reste acquis au bailleur au titre des premiers dommages et intérêts, sans préjudice de tous autres.

Le deuxième alinéa de l’article 8.3 dudit bail stipule qu’en cas d’inexécution des obligations du preneur entrainant la résiliation de plein droit du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, les sommes dues et réclamées au preneur produiront de plein droit intérêts au taux des avances sur titre de la BANQUE DE FRANCE, majoré de deux points, et ce, à compter de leur date d’exigibilité.

L’article 8.4 du bail stipule également qu’au cas où, après l’expiration ou résiliation de plein droit ou judiciaire ou autre du bail, les lieux ne seraient pas restitués au bailleur, libres de toute occupation, au jour convenu, le preneur ou ses ayants-droits seraient redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle du montant du dernier loyer trimestriel dû en vertu du présent bail, majoré de 50%, outre tous accessoires du loyer. Cette indemnité est due dès le jour suivant la fin de la location, et ce, jusqu’au jour de la restitution des locaux, tout mois commencé étant dû en entier.

Cependant, ces stipulations s’analysent comme des clauses pénales, susceptibles d’être modérées ou supprimées par le juge du fond dans le cas où elles pourraient revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer du 12 et du 17 juin 2024, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits ainsi que des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais non compris dans les dépens exposés par la partie requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Nous, juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à la date du 13 juillet 2024 ;

Disons que la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC devra libérer les locaux situés au [Adresse 3] et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT OPH, à titre provisionnel, la somme de 25.310,07 euros, arrêtée au 15 novembre 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés ;

Condamnons la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à payer à l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité trimestrielle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables, dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 1er octobre 2024, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration contractuelle de l’indemnité d’occupation ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration conventionnelle des intérêts ;

Condamnons la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC à payer à la l’E.P.I.C. [Localité 7] HABITAT 1 000 euros, au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons la S.A.S. LES VOLONTAIRES DU VRAC au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût des commandements de payer du 12 et du 17 juin 2024, de l’assignation, de sa dénonciation aux créanciers inscrits et des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 31 décembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Cristina APETROAIE