Monsieur [P] [R], propriétaire de deux lots dans la résidence [4] à [Localité 5], fait face à une action en justice du syndicat des copropriétaires pour recouvrer des arriérés de charges. Le 21 février 2024, le syndicat a assigné Monsieur [R] pour un montant total de 20 518,40 euros. L’Association NOUVELLES VOIES, tutrice de Monsieur [R], a contesté cette demande, arguant que la mise en demeure n’avait pas été notifiée à sa tutrice et que certaines créances étaient prescrites. Le tribunal a rejeté la nullité de l’assignation, mais a déclaré le syndicat irrecevable en raison d’une mise en demeure insuffisante.. Consulter la source documentaire.

Sur la nullité de l’assignation

L’article 117 du Code de procédure civile dispose que :

“Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :
Le défaut de capacité d’ester en justice ;
Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;
Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.”

Monsieur [R] conteste la validité de l’assignation du 21 février 2024, arguant qu’elle n’a pas été signifiée à sa tutrice, l’Association NOUVELLES VOIES.

Le syndicat des copropriétaires a reconnu que l’assignation visait Monsieur [R] mais a été délivrée à Madame [O] avec la mention “sous curatelle renforcée de l’association NOUVELLES VOIES”.

Il est établi que le syndicat aurait dû notifier l’assignation à l’association, car il avait connaissance de la mesure de protection.

Ainsi, bien que l’assignation ait été délivrée à une personne mentionnée, elle n’a pas été signifiée à la tutrice, ce qui constitue une irrégularité de fond.

Cependant, l’assignation a été régularisée par une nouvelle assignation en intervention forcée le 23 mai 2024, ce qui a permis de lever la cause de nullité.

En conséquence, la nullité de l’assignation sera rejetée.

Sur la prescription de l’action en recouvrement

L’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version antérieure à la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, stipule que :

“Les actions personnelles nées de l’application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.”

La loi n°2018-1021 a modifié cet article pour appliquer les dispositions de l’article 2224 du Code civil, qui dispose que :

“Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.”

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a agi dans les délais, ayant mis en demeure Monsieur [R] le 13 octobre 2023, ce qui a relancé la prescription.

Ainsi, le tribunal conclut que le syndicat a respecté les délais de prescription et que la demande d’irrecevabilité tirée de la prescription sera rejetée.

Sur l’inopposabilité des créances

L’association NOUVELLES VOIES soutient que les documents relatifs à la copropriété envoyés à Monsieur [R] ne lui sont pas opposables, car ils ont été adressés à lui en C/O de l’association.

Cependant, selon l’article 65 du décret du 17 mars 1967, le syndic a l’obligation d’adresser les documents à l’adresse déclarée.

Il est prouvé que toutes les correspondances ont été envoyées à l’association, qui a pu les apprécier pour le majeur protégé.

De plus, l’association n’a pas prouvé avoir notifié au syndic la modification de la mesure de protection.

Ainsi, les documents relatifs à la copropriété sont opposables à Monsieur [R], et l’inopposabilité invoquée sera rejetée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 stipule que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot.”

L’article 19-2 de la même loi précise que :

“À défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles.”

En l’espèce, la mise en demeure du 13 octobre 2023 ne précise pas les provisions exigibles, ce qui empêche Monsieur [R] de comprendre ses obligations.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Le syndicat des copropriétaires, ayant succombé, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il sera également condamné à verser 1 200 euros à l’association NOUVELLES VOIES, conformément aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, la décision sera exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 481-1-6° du Code de procédure civile.