Mme. [J] a demandé la restitution d’un trop-perçu de loyers de 1 883 euros, contestée par la société Homya, qui a justifié le loyer de 30,50 euros le m² par des travaux d’amélioration. Lors de l’audience, Mme. [J] a soutenu que le loyer était injustifié en raison de la qualité médiocre des rénovations. La décision finale a condamné Mme. [J] à payer 798,95 euros, tandis que la société Homya devait restituer 944 euros pour le complément de loyer, les dépens étant partagés. La contestation de Mme. [J] sur le loyer principal a été rejetée.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de réévaluation du loyer en vertu de la réglementation sur l’encadrement des loyers ?

La réévaluation du loyer est encadrée par plusieurs dispositions législatives, notamment l’article 3 du décret du 27 juillet 2017, modifié par le décret du 29 juillet 2022, et l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018.

L’article 3 stipule que :

« Lorsqu’un local vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. »

Cependant, l’article 4 précise que :

« Le loyer peut être réévalué lorsque le bailleur a réalisé depuis la conclusion du contrat initial des travaux d’amélioration portant sur les parties privatives ou les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse ne pouvant excéder 15% du coût réel des travaux TTC. »

Ainsi, pour qu’une augmentation de loyer soit justifiée, il faut que les travaux réalisés soient significatifs et que leur coût soit proportionnel au loyer précédent.

Quels sont les critères justifiant un complément de loyer selon la loi sur l’encadrement des loyers ?

Le complément de loyer est soumis à des critères spécifiques, comme le stipule l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018. Cet article indique que :

« Dans les territoires où s’applique cette réglementation, le loyer des logements mis en location est librement fixé entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré. Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base pour des logements présentant des caractéristiques de confort le justifiant par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. »

Pour qu’un complément de loyer soit justifié, il doit être fondé sur des caractéristiques de confort qui dépassent celles des logements comparables. Cela peut inclure des éléments tels qu’une vue exceptionnelle, une terrasse ou des aménagements de luxe.

Dans le cas présent, la cour a jugé que les caractéristiques invoquées par la société Homya, à savoir la cuisine équipée et le balcon, ne justifiaient pas le complément de loyer, car ces éléments étaient courants dans le secteur.

Quelle est la procédure à suivre pour contester un complément de loyer ?

La procédure de contestation d’un complément de loyer est régie par des délais précis. Selon l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018, le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission de conciliation.

Cela signifie que le locataire doit agir rapidement pour faire valoir ses droits. Dans le cas de Mme. [J], elle a saisi la commission de conciliation dans le délai imparti, ce qui a permis à sa demande d’être recevable devant la juridiction.

Quelles sont les conséquences d’un trop-perçu de loyers ?

En cas de trop-perçu de loyers, le bailleur est tenu de restituer la somme indûment perçue. Dans le jugement rendu, la société Homya a été condamnée à restituer à Mme. [J] la somme de 944 euros, correspondant au complément de loyer indûment perçu.

Cette restitution est fondée sur le principe selon lequel :

« Tout paiement effectué sans cause légitime peut être réclamé en restitution. »

Ainsi, lorsque le bailleur ne peut justifier le montant du loyer ou du complément de loyer, il doit rembourser le locataire. Cela souligne l’importance pour les bailleurs de justifier leurs demandes de loyer conformément à la réglementation en vigueur.