TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Société Cicile [X] [Y] c/ Société GENERALI IARD, Société CLIMSUD, Société SUD MAINTENANCE, Société SMABTP

N°
Du 19 Novembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 22/01389 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OCZ3

Grosse délivrée à
Me Florence JEAN
, la SARL ATORI AVOCATS
, Me Nathalie PUJOL

expédition délivrée à

le 19 Novembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du dix neuf Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA
Greffier : Madame BENALI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL
Assesseur : Madame DEMARBAIX
Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 19 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024, signé par Madame SANJUAN-PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

DEMANDERESSE:

Société Civile [X] [Y] – S.C.
[Adresse 10]
[Localité 5]
société civile, immatriculée sous le numéro SIREN 378 218 523 au RCS de METZ, agissant
par son représentant légal, Monsieur [X] [Y]
représentée par Me Marion NASS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU, avocat plaidant, Me Florence JEAN, avocat au barreau de NICE, avocat postulant

DEFENDERESSES:

Société GENERALI IARD – S.A.
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Emmanuelle DURAND de la SARL ATORI AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE, avocats plaidant

Société CLIMSUD – S.A.R.L.
[Adresse 3]
[Localité 1]
immatriculée au RCS D’ANTIBES sous le n°441 869 104 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Société SUD MAINTENANCE – S.A.R.L.
[Adresse 3]
[Localité 1]
immatriculée au RCS d’ANTIBES sous le n°477 680 672 représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

SOCIETE MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 7]
Société d’Assurance Mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, prise en sa qualité d’assureur de la SARL CLIM SUD et de la SARL SUD MAINTENANCE
représentée par Me Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Vu l’assignation délivrée à la requête de la société civile [X] [Y] à l’encontre de la SA Generali IARD, par acte du 16 mars 2022.

Vu l’assignation d’appel en cause et en garantie délivrée à la requête de la SA Generali IARD à l’encontre de la SARL CLIMSUD, de la SARL Sud Maintenance et de la SMABTP, par acte des 4 et 9 novembre 2022.

Vu les dernières conclusions de la société civile [X] [Y], notifiées par voie de RPVA le 25 juin 2024, par lesquelles il est demandé au tribunal de juger ses demandes recevables ; de condamner la SA Generali IARD à lui payer la somme de 23 000 euros à titre de garantie de perte de loyers, consécutive à la garantie des dommages immatériels, avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2020 et capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ; de la condamner à lui payer la somme de 2500 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive ; à titre subsidiaire, de condamner in solidum la SA Generali IARD, la SARL CLIMSUD, son assureur la SMABTP et la SARL Sud Maintenance à lui payer la somme de 23 000 EUR avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2020 et capitalisation des intérêts ; de condamner la SA Generali IARD à lui payer la somme de 2500 euros à titre de résistance abusive ; de condamner la SA Generali IARD à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; à titre subsidiaire, de condamner in solidum la SA Generali IARD, la SARL CLIMSUD, la SMABTP et la SARL Études Maintenance à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du CPC.

Vu les conclusions de la SA Generali IARD, notifiées par voie de RPVA le 24 juin 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter la société civile [Y] de l’ensemble de ses prétentions ; de condamner in solidum les sociétés CLIMSUD et Sud Maintenance ainsi que la SMABTP à lui rembourser la somme de 30 000 euros au titre de la réparation des dommages matériels ; dans l’hypothèse où une quelconque condamnation serait prononcée à son encontre au titre de la perte de loyers, de condamner in solidum les sociétés ci-dessus à la relever et garantir intégralement de ces condamnations ; de condamner la société civile [Y] ou tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SMABTP, de la SARL CLIMSUD et de la SARL Sud Maintenance notifiées par voie de RPVA le 19 février 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de juger qu’elles s’engagent à régler la somme de 30 000 euros à la SA Generali IARD, subrogée dans les droits de la SC [Y], au titre du préjudice matériel ; de rejeter toutes prétentions au titre du prétendu préjudice immatériel de la société [Y] ; de rejeter les prétentions de la SA Generali tendant à être relevée et garantie à ce titre ; de déclarer opposable à la SARL CLIMSUD et à la SARL Sud Maintenance ainsi qu’à la société civile [Y] et à la SA Generali IARD la franchise contractuelle de 1719 EUR ; de condamner tout succombant à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 26 juin 2024 fixant la clôture au 19 septembre 2024.

Attendu que la SC [Y] est propriétaire d’un appartement duplex au rez-de-jardin et au premier étage d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour lequel elle est assurée par la compagnie Generali IARD, appartement donné en location aux époux [Y], également assurés auprès de Generali ;

Attendu qu’au mois de décembre 2019, la SARL CLIMSUD et Sud Maintenance, assurées auprès de la SMABTP, ont effectué des travaux de rénovation du système de climatisation dans l’immeuble, à l’occasion desquels des canalisations traversant l’appartement de la SC [Y] ont été sectionnées, ce qui a provoqué un dégât des eaux ;

Attendu que le sinistre a été déclaré auprès de la compagnie Generali qui a donné mandat au cabinet SARETEC de procéder à une expertise amiable, lequel a déposé rapport définitif le 30 mars 2023, aux termes duquel il a évalué les dommages matériels à la somme de 33 669,23 euros en précisant que la société [X] [Y] avait réclamé la somme de 92 000 euros comprenant notamment un préjudice lié à la perte de loyers pour la somme de 23 000 euros, soit 2300 euros pendant 10 mois ;

Attendu que le cabinet Saretec a précisé dans son rapport que la perte de loyers n’avait pas été évaluée car le bien était assuré en tant que résidence secondaire et qu’en toute hypothèse, en l’état des pièces communiquées, il apparaissait que la SC [Y] avait perçu des loyers pour l’ensemble de l’année 2020 ;

Attendu que la compagnie Generali IARD a accepté sa garantie concernant le préjudice matériel; qu’elle a versé une première indemnité de 10 000 euros puis une seconde de 20 622,31 euros en juin 2021, le paiement de l’indemnité différée d’un montant de 3046,92 euros restant en attente de présentation des factures ;

Attendu que la SA Generali IARD en revanche a refusé la prise en charge des dommages immatériels aux motifs qu’ils n’avaient fait l’objet d’aucune évaluation, que l’appartement litigieux constituait une résidence secondaire et enfin qu’en l’état du confinement lié au COVID 19, une telle réclamation n’était pas justifiée ;

Attendu que le 7 décembre 2021, la SCI [X] [Y] a alors procédé à une restitution de loyers à ses locataires, les époux [Y], d’un montant de 23 000 euros, puis a initié la présente procédure pour en avoir remboursement par l’assureur ;

Attendu que l’affaire se présente en l’état ;

Sur la demande principale :

Attendu que pour justifier du bien-fondé de sa demande, la société civile [X] [Y] fait valoir que le loyer de 2300 euros par mois a bien été perçu par elle en 2020 ; qu’en 2021, il résulte du bilan qu’elle n’a encaissé que 2 mois de loyer, après le reversement de 23 000 euros à ses locataires au mois de décembre 2021 ; qu’elle conteste d’autre part la déchéance de garantie que lui oppose l’assureur pour déclaration inexacte ;

Attendu que pour s’opposer à cette demande, la SA Generali IARD soutient que la police souscrite par la société civile [Y] stipule au titre des conditions générales que l’assuré peut se trouver déchu de son droit à garantie s’il fait de mauvaise foi des déclarations inexactes sur les faits ou les événements constitutifs du sinistre, ou plus généralement sur tout élément pouvant servir à la solution du litige ; qu’en l’espèce, au jour de sa première réclamation, le dommage immatériel allégué par la société [Y] n’existait pas dans la mesure où elle reconnaissait n’avoir jamais cessé de percevoir les loyers pendant la période litigieuse ; que c’est uniquement à la suite d’un courriel de l’expert Saretec lui rappelant qu’elle n’avait subi aucun préjudice pour l’ensemble de l’année 2020 dans la mesure où elle avait perçu pendant toute la période la totalité des loyers, que la société [Y] avait cru devoir procéder à un reversement à sa locataire en faisant ainsi une fausse déclaration ;

qu’en toute hypothèse, la demanderesse ne rapporte pas la preuve de son préjudice au motif que le versement des loyers par les époux [Y] n’est effectué que pour des raisons fiscales et comptables ; que ces loyers sont sans lien avec une occupation effective des lieux ; qu’enfin la société civile [Y] ne justifie pas que l’appartement était inhabitable à la suite du dégât des eaux, alors en outre que des travaux de peinture étaient programmés avant le sinistre du fait du passage de nouvelles canalisations de climatisation qui avait rendu nécessaire des découpes dans le plafond BA 13 ; qu’ainsi le préjudice allégué par la société [Y] avait été créé de manière totalement artificielle par elle lorsqu’elle avait décidé de restituer 10 mois de loyer, après la prise de position de la SA Generali lui précisant que la perte de loyers n’était pas justifiée ;

Sur ce :

Attendu qu’il convient tout d’abord de relever que la société civile [X] [Y] et les époux [X] [Y] sont étroitement liés d’intérêts ; que la société a pour seuls associés les 2 époux [Y] et pour gérant Monsieur [X] [Y], lequel, en cette qualité, s’est consenti à lui-même et à son épouse un bail sur l’appartement litigieux d’une durée de 6 ans renouvelable pour une occupation à titre de résidence secondaire ; qu’un tel montage financier, la conclusion d’un bail et la fixation d’un loyer ne correspond pas nécessairement à la valeur locative du bien ; que d’une manière générale, les accords passés initialement ou en cours de bail entre le gérant de la société agissant ès qualités et lui-même agissant en qualité de personne physique ne sont pas opposables à l’assureur par leur fait même ;

Attendu en effet que par application du principe général d’ordre public de l’article 1104 du Code civil, les contrats doivent être exécutés de bonne foi ;

Attendu que si la garantie pour dommages immatériels est bien acquise à la société civile [X] [Y], celle-ci ne saurait se constituer à elle-même son propre préjudice en consentant à sa guise une restitution de loyers pour la durée et d’un montant qu’elle détermine seule, afin d’en réclamer l’indemnisation à l’assureur ;

Attendu qu’en l’espèce, le sinistre dégât des eaux est intervenu le 12 décembre 2019 et a été découvert le 14 au matin ; que si le montant du loyer n’apparaît pas exorbitant pour un appartement de plus de 100 m² dans le quartier [Adresse 4] à [Localité 9] qui est assez recherché, la société bailleresse ne peut réclamer à son assureur qu’une indemnité à la mesure du préjudice de jouissance normal qu’a pu subir son locataire ; que d’une part, ce préjudice est limité en l’espèce par le fait que le bien n’est occupé qu’à titre de résidence secondaire ; que d’autre part, il suffit de se reporter aux photographies figurant dans le rapport Saretec pour constater que le bien n’a pas subi des dommages en relation directe avec le sinistre qui le rendait inhabitable en totalité ;

Attendu qu’en l’espèce, la société civile [X] [Y] ne fournit aucun élément de preuve sur les éléments ci-dessus visés et pas davantage sur la durée pendant laquelle le préjudice de jouissance a pu être subi jusqu’à la réalisation des travaux permettant une occupation normale; qu’il échet en conséquence de retenir, à défaut de preuve plus ample dont la charge s’impose à la demanderesse, que l’appartement était habitable à 50 % ; qu’au titre de la résidence secondaire, le bien a pu normalement être occupé à raison de 3 mois sur la période du 12 décembre 2019 au 12 août 2020, compte tenu de la période de confinement total du 17 mars au 11 mai 2020 ; qu’il échet en conséquence de juger que le locataire pouvait normalement réclamer à la bailleresse une indemnité pour trouble de jouissance d’un montant de 3450 euros au total (3 mois x 2300 x 50% ) et de condamner la SA Generali IARD à payer ladite somme à la société civile [X] [Y] avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

Attendu que la demanderesse sollicite l’allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Mais attendu que compte tenu des circonstances particulières du dossier et des demandes exorbitantes de la demanderesse, il n’est pas rapporté la preuve d’une résistance abusive de l’assureur ; qu’il échet de débouter la SCI [X] [Y] de ce chef de demande ;

Attendu que l’équité commande de limiter à 1000 euros l’indemnité pour frais irrépétibles et de condamner la SA Generali IARD à payer ladite somme à la société civile [X] [Y] ;

Sur le recours récursoire de la SA Generali IARD :

Attendu que les appelés en cause et en garantie ne contestent pas la responsabilité de l’entreprise ou des entreprises qui ont réalisé les travaux qui ont provoqué le dégât des eaux, ni la garantie de la SMABTP ;

Attendu qu’il échet en conséquence de les condamner in solidum à payer à la SA Generali IARD la somme de 30 000 euros au titre de son recours subrogatoire, sous déduction, pour la compagnie SMABTP, de la franchise de 1719 euros qui est opposable au tiers lésé et par voie de conséquence à son assureur dans le cadre de son recours subrogatoire ;

Attendu qu’il échet d’autre part de les condamner in solidum à garantir la SA Generali pour l’ensemble des condamnations ci-dessus visées au titre de son recours récursoire ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation des appelés en garantie ne permet d’exonérer ces derniers de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la SA Generali IARD ; qu’il échet de les condamner in solidum à lui payer de ce chef la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne la SA Generali IARD à payer à la SCI [X] [Y] la somme de 3450 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts dès lors qu’ils seront dus pour une année entière ;

Condamne la SA Generali IARD à payer à la SCI [X] [Y] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile [X] [Y] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamne in solidum la SARL CLIMSUD, la SARL Sud Maintenance et la SMABTP à payer à la SA Generali IARD la somme de 30 000 euros au titre de son recours subrogatoire en réparation du préjudice matériel de la victime, sous déduction pour la SMABTP de la franchise opposable ;

Condamne in solidum la SARL CLIMSUD, la SARL Sud Maintenance et la SMABTP à garantir la SA Generali IARD des condamnations susvisées au titre du recours récursoire ;

Condamne in solidum la SARL CLIMSUD, la SARL Études Maintenance et la SMABTP à payer à la SA Generali IARD la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum la SARL CLIMSUD, la SARL Sud Maintenance et la SMABTP aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER                                                    LE PRÉSIDENT