La société EMMAUS HABITAT a signé un bail avec Madame [E] [V] le 9 septembre 2019. En raison de loyers impayés, un commandement de payer de 4 574,05 euros a été signifié le 2 juin 2023. Le 3 juin 2024, EMMAUS HABITAT a assigné Madame [E] [V] pour résilier le bail et demander son expulsion. Lors de l’audience du 27 septembre 2024, la créance a été actualisée à 5 289,06 euros. Le juge a constaté la résiliation du bail et condamné Madame [E] [V] à payer 5 016,69 euros, avec des délais de paiement accordés.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire ?

La recevabilité de la demande de constatation de la clause résolutoire est régie par l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article stipule que :

« Une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. »

En l’espèce, la société d’HLM EMMAUS HABITAT a notifié l’assignation au représentant de l’État le 4 juin 2024, soit dans le délai requis.

De plus, l’article 24 II de la même loi précise que :

« Le bailleur doit justifier que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales. »

La société a bien signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales le 2 juin 2023, respectant ainsi le délai de deux mois avant l’assignation.

Ainsi, la demande de la société d’HLM EMMAUS HABITAT est déclarée recevable.

Quelles sont les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges ?

Les obligations du locataire en matière de paiement des loyers et charges sont énoncées dans l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui dispose que :

« Le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. »

Cet article impose au locataire de respecter les termes du contrat de bail, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et des charges.

En cas de non-paiement, l’article 4 p) de la même loi précise que :

« Est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure. »

Cela signifie que le bailleur ne peut pas imposer des frais supplémentaires au locataire pour le recouvrement des loyers impayés.

En conséquence, Madame [E] [V] est tenue de payer les loyers et charges conformément aux termes du bail signé le 9 septembre 2019.

Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ?

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont définies par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cet article, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que :

« Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 2 juin 2023, et les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, et le bail est résilié de plein droit à compter du 3 août 2023.

Quelles sont les possibilités de délais de paiement pour le locataire ?

Les possibilités de délais de paiement pour le locataire sont régies par l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que :

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

De plus, l’article 24 VII précise que :

« Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. »

Il est donc possible pour le juge d’accorder des délais de paiement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, Madame [E] [V] a proposé un échelonnement de sa dette et a déposé un dossier de surendettement jugé recevable.

Ainsi, le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement selon les modalités définies dans le jugement.

Comment est fixée l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail est régie par l’article 1730 du code civil, qui stipule que :

« À l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. »

En cas d’occupation sans droit ni titre, l’article 1240 du code civil prévoit que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Cela signifie que l’occupant sans droit est tenu de verser une indemnité d’occupation au propriétaire.

Dans le cas présent, le bail a été résilié le 3 août 2023, et Madame [E] [V] est considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L’indemnité d’occupation sera donc fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges, à compter du 3 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux.