TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL
DE PROXIMITÉ DE
MANTES LA JOLIE

[Adresse 3]
[Localité 4]

[Courriel 7]
☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00181 – N° Portalis DB22-W-B7I-SEVB

JUGEMENT

DU : 26 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

SA D’HLM EMMAUS HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[E] [V]

exécutoire
délivrée le
à :

expédition
délivrée le
à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT
DU 26 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE
et le 26 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 27 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

SA D’HLM EMMAUS HABITAT, prise en la personne de ses représentants légaux
RCS NANTERRE B 542 101 571
[Adresse 5]
[Localité 6]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me CALANDRE

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [E] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier présent lors des débats et de Aurélie BOUIN, Greffier présent lors de la mise à disposition ;

La présidente a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

Page Par acte sous seing privé en date du 9 septembre 2019, la société d’HLM EMMAUS HABITAT a donné à bail à Madame [E] [V] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 453,24 euros, et 146,59 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2023, la société d’HLM EMMAUS HABITAT a fait signifier à Madame [E] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 574,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre recommandée distribuée le 2 juin 2023 la société d’HLM EMMAUS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, la société d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Madame [E] [V] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, condamner Madame [E] [V] au paiement des sommes suivantes :la somme de 4 933,23 euros au titre de la dette locative,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, comprenant le coût du commandement.
L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 4 juin 2024.

À l’audience du 27 septembre 2024, la société d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 289,06 euros arrêtée au 18 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [E] [V], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 146 euros par mois en plus des loyers et la suspension de la clause résolutoire.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Madame [E] [V] ayant déposé un dossier de surendettement qui a été jugé recevable le 2 septembre 2024 par la commission de surendettement.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Sur les demandes principales 

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 4 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la société d’HLM EMMAUS HABITAT le 2 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 9 septembre 2019, du commandement de payer délivré le 2 juin 2023 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2024 que la société d’HLM EMMAUS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 272,37 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [E] [V] à payer à la société d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 5 016,69 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 2 juin 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 2 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 9 septembre 2019 à compter du 3 août 2023.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 24 VI de la loi précitée, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019, dispose notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire en application du livre VII du code de la consommation et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, Madame [E] [V] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle expose avoir déposé un dossier de surendettement jugé recevable et déclare être en mesure de régler la dette locative suivant des délais de paiement.

Il n’est pas contesté que la situation de surendettement demeure en cours d’instruction et qu’il résulte enfin du décompte susvisé que le paiement du loyer et des charges a repris.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Madame [E] [V] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [E] [V] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [V]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 août 2023, Madame [E] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [E] [V] à son paiement à compter de 3 août 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [V] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner Madame [E] [V] 0 à payer à la société d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société d’HLM EMMAUS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 septembre 2019 entre la société d’HLM EMMAUS HABITAT d’une part, et Madame [E] [V] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 3 août 2023.

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date.

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 5 016,69 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 18 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

ACCORDE un délai à Madame [E] [V] pour le paiement de ces sommes.

AUTORISE Madame [E] [V] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 146 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges, jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation au profit de Madame [E] [V], la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire.

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution.

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 3 août 2023 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

CONDAMNE Madame [E] [V] à payer à la société d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Madame [E] [V] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 2 juin 2023.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Aurélie BOUIN Marie WILLIG