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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/01122 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33P3

N° MINUTE : 7/2024

JUGEMENT
rendu le 13 août 2024

DEMANDEURS
Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 2], Madame [M] [P] épouse [L], demeurant [Adresse 2]
représentés par Me Sophie VERGNAUD, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], Toque C2352

DÉFENDERESSE
Madame [K] [N], demeurant [Adresse 3], non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 13 août 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 13 août 2024
PCP JCP ACR fond – N° RG 24/01122 – N° Portalis 352J-W-B7I-C33P3

Par acte d’huissier du 22 décembre 2023, Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] ont fait assigner Madame [K] [N] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de PARIS afin notamment que celui-ci :

– constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location et en conséquence la résiliation de plein droit du bail d’habitation liant Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] à Madame [K] [N] ; à défaut, prononce la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonne l’expulsion de Madame [K] [N] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

– condamne Madame [K] [N] à lui payer la somme de 4.443,92 euros au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts de droit au taux légal à compter du commandement de payer du 20 février 2023 pour la somme de 3.223,03 euros et à compter de l’acte introductif pour le surplus ;

– condamne Madame [K] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer actualisé, augmenté des charges, ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux,

– condamne Madame [K] [N] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– condamne Madame [K] [N] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement.

Lors de l’audience du 23 mai 2024, Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L], représentés par leur avocat, ont maintenu l’ensemble de leurs demandes. Ils ont fait part de l’existence de mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] au bénéfice de la locataire..

Madame [K] [N] n’a pas comparu.

Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil, devenus 1343-5 du code civil,

Vu le contrat de bail en date du 29 mars 2021, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 4],

Vu le commandement de payer en date du 20 février 2023 portant sur une somme en principal de 3.223,03 euros,

Vu la saisine CCAPEX intervenue le 21 février 2023,

Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 5] le 28 décembre 2023,

Sur la demande d’expulsion :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :

 » I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.  »

L’article 24 V indique pour sa part :
 » Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.  »

L’article 24 VII précise :
 » Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.  »

Aux termes des articles susvisés et du bail, le contrat de location est résilié de plein droit, en cas de non paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, Madame [K] [N] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai.

L’article 24 VI de la loi précitée, dispose notamment que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, qu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, qu’il apparaît, au vu d’un décompte circonstancié du bailleur que la locataire a repris le paiement du loyer et des charges et se trouve aujourd’hui redevable au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, d’une somme totale de 4.443,92 euros arrêtée au 19 décembre 2023.

Faute pour la locataire de justifier s’être libérée de cette dette conformément aux dispositions de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celle-ci doit être condamnée à payer ladite somme aux bailleurs.

Par ailleurs, le 18 mars 2024, la commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] a imposé au profit de la locataire des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement de la dette d’une durée de 12 mois prévoyant le versement de mensualités de 370,33 euros, dont le bailleur a été avisé. Il n’est pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser la locataire à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à celui retenu dans les mesures imposées, à savoir 370,33 euros, dans les conditions prévues au dispositif.

Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le locataire pourra rester dans les lieux.

Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et le locataire tenu de libérer les lieux. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation.

Sur l’exécution provisoire :

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Sur les frais et dépens :

Madame [K] [N] sera condamnée aux dépens.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 29 mars 2021, portant sur le logement situé [Adresse 3] [Localité 4], est acquise par Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] depuis le 20 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [K] [N] à payer à Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] la somme de 4.443,92 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

ORDONNE cependant la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISE Madame [K] [N] à se libérer de la dette en 11 versements mensuels consécutifs de 370,33 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 12ème versement soldant la dette ;

DIT que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le 12ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;

RAPPELLE que ces mensualités sont payables en plus du loyer courant ;

DIT qu’en cas de respect de cet échéancier:

* les poursuites et procédures d’exécution seront suspendues,

* la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

DIT qu’à défaut de paiement de tout ou partie des sommes dues, loyer courant ou arriéré locatif à leur échéance:

* le solde de la dette sera immédiatement exigible et les poursuites et procédures d’exécution pourront reprendre,

* la clause résolutoire reprendra immédiatement son effet et le bail sera réputé résilié à la date d’acquisition de cette clause,

* Madame [K] [N] sera alors tenue de quitter les lieux,

* Monsieur [O] [L] et Madame [M] [P] épouse [L] pourront faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [N] et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux,

* s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

* Madame [K] [N] sera tenue, jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur, ou à défaut par la reprise des lieux par ce dernier, au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui aurait été dû en cas de non résiliation,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ;

LAISSE à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;

CONDAMNE Madame [K] [N] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties les jours mois et an précités.

LE GREFFIER LE PRESIDENT