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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 23/03576 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GQEP
NAC : 50Z

JUGEMENT CIVIL
DU 27 FEVRIER 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CABINET GENEALOGIQUE DE L’OCEAN INDIEN
[Adresse 12]
[Localité 28]
Rep/assistant : Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDEURS

M. [K] [X] [W] veuve [A]
[Adresse 7]
[Localité 28]
Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [XG] [Y]
[Adresse 13]
[Localité 25]

Mme [I] [O] [W]
[Adresse 16]
[Localité 27]
Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [T] [EI] [W]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 27]
Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [R] [F] [W]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 22]
Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [K] [W]
[Adresse 7]
[Localité 28]

Mme [C] [W] veuve [PF]
[Adresse 21]
[Localité 11]

Mme [Z] [C] [W] épouse [PF]
[Adresse 21]
[Localité 11]
Rep/assistant : Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

M. [LH] [RG]
[Adresse 4]
[Localité 2]

M. [K] [RG]
[Adresse 3]
[Localité 26]

Mme [B] [D]
[Adresse 14]
[Localité 9]

M. [HG] [RG]
[Adresse 1]
[Localité 20]

M. [S] [KG]
[Adresse 6]
[Localité 17]

M. [L] [M]
[Adresse 18]
[Localité 24]

M. [H] [M]
[Adresse 10]
[Localité 19]

Copie exécutoire délivrée le : 27.02.2024
Expédition délivrée le :
à Maître Catherine DELRIEU de la SELARL CATHERINE DELRIEU
Maître Fabrice SAUBERT de la SCP GAILLARD – SAUBERT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Sophie PARAT, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge,
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 28 Novembre 2023.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 23 Janvier 2024. A cette date, la mise à disposition a été prorogée au 27 Février 2024.

JUGEMENT : Réputé contradictoire, du 27 Février 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE
Par actes des 25, 27, 30 et 31 janvier, et des 1er, 2, 3 6 et 17 février 2023, la SARL CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN, agissant tant en son nom propre qu’en qualité de mandataire successoral de 114 héritiers de Monsieur [U] [N] et de son épouse, madame [P] [M], décédés, a fait citer, selon la procédure accélérée au fond, 15 autres héritiers, dont les consorts [W], afin d’être autorisée à vendre un bien immobilier dépendant de la succession.

En cours de procédure, le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN s’est désisté de ses demandes à l’égard de Mesdames [G], [E] et [XG] [Y].

Par ordonnance rendue le 12 octobre 2023, le Président du Tribunal judiciaire de Saint Denis, faisant application de l’article 481-1 4° du Code de Procédure civile, a renvoyé les parties devant la formation collégiale.

Au soutien de sa demande, le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN expose que dépend de la succession [N]/[M] un bien situé sur la Commune [Localité 29], [Adresse 15], cadastré AI [Cadastre 23], pour une surface de 2a 85ca, constitué d’un terrain d’une superficie de 279 m² sur lequel est édifiée une maison d’habitation d’une superficie indicative de 90 m² à rénover ;
que tous les héritiers, à l’exception des défendeurs, ont, suivant compromis de vente notarié du 4 août 2022, cédé ce bien à Monsieur [J] [V] au prix net vendeur de 99.000 euros ;

que, si l’immense majorité des héritiers, représentant la même proportion de droits indivis, a ratifié cet acte, dix ne se sont pas positionnés ;
que cinq consorts [W] se sont opposés à la vente, alors que quatre d’entre eux avaient auparavant donné leur accord.

Le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN fait valoir que les taisants et opposants ne représentant que 10,94 % des droits indivis ;
qu’or, il y a urgence à réaliser la vente, compte tenu de la démographie successorale, qui fait intervenir 128 ayants droit et est de nature à s’accroître par la survenue inévitable de nouveaux décès ;
que l’intérêt commun de chaque héritier est de cesser une indivision particulièrement complexe et qui, avec le temps va nécessairement devenir insusceptible de règlement et de partage.

Le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN précise que le prix négocié est en conformité avec le marché actuel ;
qu’à cet égard, les défendeurs n’ont formulé aucune contre-proposition et n’ont présenté aucun acquéreur mieux-disant.

Il demande donc l’autorisation de vendre ce bien à Monsieur [V], ou à tout acquéreur qui lui serait substitué dans les mêmes conditions, au prix de 99.000 euros, avec possibilité de réfaction du prix à concurrence de 10 %.

Il demande la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 5 .015 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de cet abus de minorité dolosif.

Il réclame enfin la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Les consorts [K], [Z], [T], [R] et [I] [W] répliquent qu’il n’y a aucune urgence à réaliser la vente, la maison n’étant pas frappée d’un arrêté de péril et ne menaçant pas ruine ;
qu’en ce qui concerne l’intérêt commun , force est de constater que la vente projetée, alors qu’ils n’ont pas été suffisamment informés sur les conditions de cette vente, serait réalisée à vil prix ;
que le terrain est situé dans l’hyper centre [Localité 29], au cœur du quartier historique de la ville ;
qu’aucune mise en concurrence sérieuse n’a été effectuée.

Les consorts [W] souhaitent la vente du bien pour sortir de l’indivision mais pas à de telles conditions.

Ils concluent au débouté des demandes et réclament la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Les autres défendeurs n’ont pas comparu.

ET SUR QUOI
Aux termes de l’article 815-6 du Code civil, le Président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.
En l’espèce, il s’agit d’autoriser la vente d’un terrain d’une superficie de 279 m² sur lequel est édifiée une maison d’habitation d’une superficie indicative de 90 m² à rénover ou démolir;
le produit de la vente de ce bien serait à partager entre au moins 128 héritiers, tous à égalité successorale.
Sur l’urgence d’y procéder, faut-il attendre que le bien menace ruine comme le suggèrent les défendeurs ?
L’urgence est une notion toute relative que le juge apprécie souverainement.
L’intérêt commun commande de réaliser la vente avant que le nombre des ayants droit ne devienne pléthorique, s’il ne l’est pas déjà.
L’intérêt commun commande également de ne pas vendre à vil prix.
Au vu des pièces produites, il apparaît que le projet de compromis de vente a été transmis à tous les héritiers en juillet 2022 ainsi que deux avis de valeur du bien datant de mai 2021, l’un évaluant le bien à la somme de 78.900 euros et l’autre à la somme de 99.000 euros ;
qu’une nouvelle estimation de la valeur du terrain a été faite en mai 2023 par l’agence immobilière HADIMMO, étant précisé que l’évaluation a été faite pour un terrain à bâtir, la maison non occupée et non conforme aux normes d’habitabilité devant être démolie selon l’agence ;
que déduction faite des frais de démolition, cette valeur a été estimée à la somme de 82.335 euros.
Par courrier du 4 avril 2019, le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN a informé les héritiers que la valeur du bien avait été évaluée à la somme de 99.000 euros et qu’il allait le céder au plus offrant sur la base de cette estimation.
Il eut été aisé pour les consorts [W] contestant cette évaluation de faire expertiser ce bien par un autre expert ou encore de proposer un acquéreur mieux disant.
Ils ne l’ont pas fait, se contentant de recherches effectuées sur internet.
/
Il convient, en conséquence, d’autoriser la vente comme indiqué ci-après, étant rappelé qu’elle a été approuvée par près de 90 % des héritiers.
En revanche, le requérant ne fournit aucun élément de nature à justifier sa demande de dommages et intérêts, tant dans son principe que dans son montant.
Il y a lieu de l’en débouter.
Toutefois, l’équité commande en la cause de lui allouer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE le désistement du CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN à l’égard de Mesdames [G], [E] et [XG] [Y],

LE DÉCLARE recevable et bien fondé en sa demande,

L’AUTORISE à vendre, au nom et pour le compte de la succession [N]/[M], le bien situé sur la Commune [Localité 29], [Adresse 15], cadastré AI [Cadastre 23], pour une surface de 2a 85ca, constitué d’un terrain d’une superficie de 279 m² sur lequel est édifiée une maison d’habitation d’une superficie indicative de 90 m² à Monsieur [J] [V], ou à tout acquéreur qui lui serait substitué dans les mêmes conditions, au prix net vendeur de 99.000 euros, avec possibilité de réfaction du prix à concurrence de 5 %,

DIT que les défendeurs absents seront représentés à l’acte réitératif par le représentant du CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN ou, à défaut, par tout clerc de l’Office notarial du Front de Mer à [Localité 30], désigné à cette fin par l’un des notaires associés,
DÉBOUTE le CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
CONDAMNE les consorts [K], [Z], [T], [R] et [I] [W] à payer au CABINET GÉNÉALOGIQUE DE L’OCÉAN INDIEN la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
LES CONDAMNE aux dépens.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE