Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 10 Janvier 2025
Dossier N° RG 22/07091 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JSPR
Minute n° : 2025/10

AFFAIRE :

[X] [B] C/ [L] [T], [H] [T], [R] [T] épouse [C]

JUGEMENT DU 10 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024, prorogé au 10 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Céline ALINOT
Maître Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO

Délivrées le 10 Janvier 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [B]
[Adresse 4]
représenté par Maître Céline ALINOT, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [T]
[Adresse 1]

Madame [H] [T]
demeurant [Adresse 3]

Madame [R] [T] épouse [C]
demeurant [Adresse 5]

Tous trois représentés par Maître Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par exploit en date du 18 octobre 2022, M. [B] faisait assigner les consorts [T] sur le fondement de l’article 1641 du Code civil.

Propriétaire d’une maison d’habitation cadastrée section I n° [Cadastre 2] à [Localité 6], pour l’avoir acquise par acte notarié en date du 27 juin 2019 des consorts [T], Monsieur [B] exposait qu’à la suite des pluies de novembre 2019, il avait constaté des infiltrations d’eau depuis la toiture. Il en avait fait dresser constat le 8 janvier 2020.

Par ordonnance en date du 14 octobre 2020 il avait été fait droit à sa demande d’expertise. Monsieur [Y], expert judiciaire, avait déposé son rapport le 24 mai 2022. La réalité des désordres était établie dans le salon, la cuisine, la salle de bains et les combles. L’origine des dommages était le non-respect des règles de l’art et une mauvaise exécution de travaux, le défaut d’entretien de la toiture et la vétusté.

Les désordres n’étaient pas visibles pour une personne non avertie, compte tenu d’un habillage de sous face de toiture constitué de tissus, plaques d’isolant, rouleaux de laine et panneaux de médium en état vétuste empêchant la visibilité des chevrons, liteaux, et sous face des tuiles, ainsi que d’un film plastique revêtant la travée inaccessible.

Les vendeurs avaient connaissance des désordres et les lui avaient volontairement cachés. En effet Monsieur [T] avait fini par reconnaître qu’il y avait eu des infiltrations et qu’il avait dû changer des tuiles.

Monsieur [B] demandait donc la condamnation des consorts [T] à lui verser les sommes suivantes :

• 12 332 € TTC au titre des travaux de remise en état
• 10 800 € au titre du préjudice de jouissance depuis janvier 2020
• 750 € au titre du préjudice de jouissance pendant la durée des travaux
• 3000 € au titre des frais irrépétibles

et à régler les dépens incluant le coût de l’expertise, avec distraction au profit de son conseil.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 20 octobre 2023 Monsieur [B] persistait dans l’intégralité de ses demandes.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 février 2023, à l’encontre de Monsieur et Madame [B], les consorts [T] demandaient le rejet et à titre subsidiaire soutenaient qu’il n’y avait lieu à exécution provisoire. Ils demandaient la condamnation des époux [B] à leur verser la somme de 5000 € à chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Ils exposaient avoir hérité du bien, construit en 1970, à la suite du décès de leur mère survenu le 6 décembre 2017. Le bien était occupé à titre de résidence principale par leurs parents jusqu’à leur décès.

Ils avaient uniquement procédé à un rafraîchissement en peinture des pièces principales dans la perspective de vendre le bien et avaient confié mandat de vente à une agence immobilière le 15 avril 2018.

Les époux [B] l’avaient visité à plusieurs reprises. La toiture avait été inspectée par un maçon accompagnant Monsieur [B]. Les diagnostics techniques n’avaient permis de déceler aucune anomalie affectant la toiture. Les intempéries de novembre 2019 étaient à l’origine de nombreux dégâts sur plusieurs villas de la commune.

Les concluants rappelaient la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés.
Monsieur [T] avait effectivement changé trois tuiles cassées qui avaient provoqué une fuite et endommagé le parquet au sud-ouest de la pièce principale.
La tache était visible lors des visites, ce qui avait été confirmé par l’agent immobilier en présence de l’expert. Concernant le changement des tuiles l’expert n’avait pas constaté d’entrée d’eau et n’avait pu identifier l’origine du désordre.

Les concluants soulignaient que ni eux, ni leurs parents n’étaient des professionnels de l’immobilier ni de la construction.

Les aides ménagères de leur mère attestaient n’avoir constaté aucun désordre.

Les concluants relevaient que l’expert avait indiqué que les désordres affectant la toiture étaient visibles par la fenêtre de toiture Nord et Sud. Soit les désordres étaient présents lors des visites, et les acquéreurs avaient pu s’en rendre compte, soit les désordres avaient été causé par les événements climatiques de novembre 2019.

Les dommages étaient liés à l’état général de la maison connu des acquéreurs.

À titre plus subsidiaire ils observaient que les demandeurs allaient jusqu’à solliciter 4279 € pour la réparation du parquet du séjour alors que celui-ci était déjà dans cet état avant la vente.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était prononcée par ordonnance en date du 18 mars 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 19 septembre 2024.

Sur l’irrecevabilité des demandes formées à l’encontre de Madame [B]

Ni l’assignation, ni les conclusions en cours d’instance de la partie demanderesse n’ont été signifiées au nom et pour le compte de Madame [A] [I] épouse [B], Monsieur [X] [B] ayant agi seul pour avoir acquis seul la propriété du bien litigieux. Madame [B] n’étant pas partie à l’instance, elle devait être mise en cause par les défendeurs selon la procédure de l’intervention forcée prévue par les articles 331 et suivants du code de procédure civile. À défaut, les demandes des consorts [T] à son encontre sont irrecevables.

Sur le rapport d’expertise

Suivant les constatations en date du 8 janvier 2020 de l’huissier requis par Monsieur [B], l’expert distinguait 12 dommages.

Les trois premiers, situés dans le salon, consistaient en des auréoles au plafond et la trace d’une flaque d’eau séchée au sol en partie sud-ouest. Lors de la deuxième réunion technique les dommages n°1 et 3 n’avaient pas évolué, en revanche l’auréole au milieu du salon s’était accentuée et correspondait à la chute dans les combles d’une partie de l’isolant au droit de la tache.

Le dommage n°1 trouvait son origine dans une entrée d’eau en aval de la souche de la cheminée, correspondant à la cassure d’une tuile ayant fait l’objet d’une «vieille réparation» au mastic blanc, réparation qui avait été mal mise en œuvre.

Le dommage n°2 trouvait son origine dans le défaut d’entretien et la vétusté, l’entrée d’eau correspondant à une tuile cassée.
Le dommage n°3 avait été valablement réparé avec de la calandrite par Monsieur [L] [T].

Le dommage n°4 affectait le plafond de la cuisine au niveau de la hotte. Au droit de la souche de la hotte, l’abergement en plomb était fissuré jusqu’à l’angle de la souche de cheminée du barbecue. Une tuile était brisée. L’infiltration provenait du solin et de l’abergement de la souche de la hotte. L’ensemble avait été mal exécuté et souffrait de vétusté.

Le dommage n°5 affectait la chambre à l’étage. Une auréole au plafond avait séché et ne présentait plus de traces d’humidité. Ce dommage n’était pas pris en compte.

Le dommage n°6 affectait le faux plafond de la salle de bains qui s’affaissait et formait un ventre en son milieu. Monsieur [L] [T] déclarait lors des opérations d’expertise que le plafond était déformé au jour de la vente, ce que confirmaient les époux [B]. Lors du deuxième accedit l’expert ne constatait pas de traces d’humidité. L’état de la toiture était vétuste. Le plomb laminé autour de la souche de ventilation Nord au droit de la douche présentait une absence de soudure avec des collages au mastic refaits «il y a quelques années» au vu de l’état. Les tuiles faîtières se délitaient.

Le dommage n°7 constitué par l’humidité du sol des combles en partie Est était retenu au même titre que le dommage n°6.

Le dommage n°8 n’était pas retenu.

Les dommages n°9 et 11 pouvaient être constatés par la fenêtre de toiture : les tuiles du faîtage étaient cassées au niveau de la partie est et une tuile de faîtage était dégradée en parti ouest. La cause de ce dommage était la vétusté et le défaut d’entretien. L’expert ne constatait pas de désordres causés par ces dommages.

Le dommage n°10 constitué par la fissuration du solin au niveau du pied du faîtage était dû à la vétusté et au défaut d’entretien. L’expert ne constatait pas de désordres causés par ce dommage.

Le dommage n°12 pouvait être constaté par la baie du mur porteur : il existait des jours entre les tuiles. L’expert observait que la toiture était vétuste et non entretenue.

L’expert retenait un montant de travaux préparatoires de 12 332 € TTC.

Sur la demande de garantie au titre des vices cachés

Selon les articles 1641 et suivants du code civil, le vice caché, lequel se définit comme un défaut rendant la chose impropre à sa destination, ne donne pas ouverture à une action en responsabilité contractuelle mais à une garantie dont les modalités sont fixées par les articles 1641 et suivants du Code civil :

“Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

Il résulte de cet article que l’acquéreur a l’obligation de rapporter la preuve de la réunion de diverses conditions cumulatives s’il veut engager la garantie du vendeur : l’existence d’un vice, la gravité de ce vice, le caractère caché du vice, et l’antériorité de ce vice par rapport à la vente.

Constituent des vices cachés la structure anormale du bien vendu, ou le défaut de qualité normale que l’acquéreur est en droit d’attendre du bien et le rendant impropre à son usage.

Par ailleurs l’article 1642 du Code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre.

L’acte de vente en date du 27 juin 2019 contient la clause classique selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents, ou des vices cachés. S’agissant des vices cachés il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas si le vendeur à la qualité de professionnel de l’immobilier de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Les professions des consorts [T] sont mentionnées à l’acte de vente : Monsieur [L] [T] est retraité de la Poste, Madame [H] [T] est ouvrière en céramique, et Madame [R] [T] est santonnière. Ces professions permettent d’exclure toute compétence particulière en matière de bâtiment.

Il appartenait donc à Monsieur [B] de prouver l’existence de vices cachés, et de vices connus des vendeurs.

En l’occurrence M. [B] n’allègue pas que l’état de la toiture rend le bien impropre à sa destination, mais il soutient que les vendeurs doivent prendre en charge le coût de sa réfection car elle est impropre à assurer le couvert du bâti, ainsi que la reprise des dommages consécutifs affectant l’intérieur de l’habitation. Il soutient que les vendeurs ne pouvaient ignorer son état.

Sur l’existence et la gravité du vice, le rapport d’expertise ne préconise pas l’enlèvement de la toiture existante, mais la reprise des différents désordres pour un montant représentant moins de 3% du prix d’achat du bien.

Sur l’antériorité du défaut par rapport à la vente, le rapport d’expertise a distingué l’état vétuste et non entretenu, qui préexistait manifestement à la vente, au regard de certains réparations de fortune dont l’ancienneté a été caractérisée par l’expert, des dommages dont la réalisation avait été permise par les défauts.

La violence des intempéries de novembre 2019 survenues quatre mois après la vente a mis à l’épreuve la toiture qui jusque là n’avait pas donné de signes de faiblesse anormale compte tenu de l’âge de la construction.

Madame [G] auxiliaire de vie qui avait fait le ménage chez Madame [T] de nombreux mois n’avait pas remarqué de fuites venant du plafond mêmes les jours de grosse pluie.

Madame [Z] qui avait travaillé 18 mois à demeure chez Madame [T], attestait de l’absence d’infiltrations.

L’expert a noté que Monsieur [B] avait pu visiter le bien à plusieurs reprises dont une fois avec un couple d’amis artisans comme en atteste Monsieur [S], travaillant avec l’agence immobilière ayant vendu le bien. Celui-ci a attesté de l’absence de désordres lors des visites.

La première visite datait de novembre 2018 et la vente du 27 juin 2019 de sorte que Monsieur [B] a disposé du temps nécessaire pour visiter le bien. Au cours des opérations d’expertise l’expert a pu se rendre compte de l’état général de la toiture en regardant par la fenêtre de toit.

Il ne peut être déduit de la mise en peinture de l’intérieur de l’habitation, travaux classiques de propriétaires soucieux de présenter leurs biens à la vente dans de meilleures conditions, ni du seul changement de trois tuiles cassées par Monsieur [T], que les vendeurs, qui n’ont jamais habité le bien, aient entendu maquiller les désordres pour tromper l’acquéreur. Ils ont déclaré à l’acte que la construction n’avait jamais fait l’objet de travaux, ce qui s’est avéré exact au cours des opérations d’expertise, en dehors de trace de réparations datant de plusieurs années, donc bien antérieures au décès de Madame [T] et dont rien ne permet d’établir que les vendeurs en aient eu connaissance.

Dans ces conditions la clause d’exonération de garantie des vices apparents ou cachés ne peut être écartée.

Monsieur [B] sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Sur les dépens

Monsieur [B], partie perdante, est condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Monsieur [B], partie perdante, est condamné à verser 800 € à chacun des consorts [T] en application de l’article 700 du Code de procédure civile

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 331 du code de procédure civile, 1641 et suivants du Code civil,

Déclare irrecevables les demandes reconventionnelles formées à l’encontre de Madame [A] [B] née [I],

Déboute Monsieur [X] [B] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne Monsieur [X] [B] aux dépens de l’instance ,

Condamne Monsieur [X] [B] à verser la somme de 800 € à Madame [H] [T], la somme de 800 € à Monsieur [L] [T] , la somme de 800 € à Madame [R] [T].

Le greffier, Le président,