7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 JANVIER 2025
50F

N° RG 23/06012
N° Portalis DBX6-W-B7H- YAYX

Minute n°2025/

AFFAIRE :

[Z] [C]
C/
[W] [B] [K] [F] veuve [A]

Grosse Délivrée
le :
à
Me Isabelle FORTIER-BADONNEL
Me Héléna PELLAT

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile,
Madame PINAULT, Juge,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats et du prononcé :

Madame GUILLIEU, Adjointe administrative assermentée faisant fonction de Greffier lors des débats,
Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Novembre 2024,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

Madame [Z] [C]
née le 02 Avril 1974 à [Localité 5] (ALLIER)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Me Héléna PELLAT, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant)
représentée par Me Yves CARMONA de la SELARL CARMONA, avocat au barreau de TOULOUSE (avocat plaidant)

DÉFENDERESSE

Madame [W] [B] [K] [F] veuve [A]
née le 17 Octobre 1982 à [Localité 4] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Isabelle FORTIER-BADONNEL, avocat au barreau de BORDEAUX

Le 31 mars 2022, Mme [Z] [C] a acquis des époux [A] une maison d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le prix principal de 330.000 euros outre 10.000 euros de meubles.

Se plaignant de la découverte de vices affectant cet immeuble et d’un défaut d’information de la part des vendeurs, par acte du 17 juillet 2023, Mme [C] a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action indemnitaire dirigée contre Mme [A], M. [A] étant entre-temps décédé.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par Mme [C] le 1er octobre 2024,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par Mme [W] [F] veuve [A] le 02 octobre 2024,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée le 13 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par à mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

I – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES.

Au visa des articles 1112-1, 1240, 1641 et 1644 du code civil, Mme [C], qui a depuis revendu l’immeuble, sollicite la condamnation de Mme [A] à lui payer les sommes de 5.290,80 euros au titre du préjudice matériel lié aux dépenses de réparation de la maison, 13.600 euros au titre du préjudice matériel constitué par les frais d’agence exposés lors de la revente de l’immeuble et 5.000 euros au titre des souffrances endurées.

En application des dispositions de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière l’ignore ou fait confiance à son cocontractant. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties et il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

L’article 1641 du code civil dispose quant à lui que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés antérieurs à la vente et qui rendent la chose impropre à l’usage auquel elle est destinée ou bien qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou bien à un prix moindre.

Si l’article 1644 du même code ne prévoit, au profit de l’acquéreur, qu’une option discrétionnaire entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire, les prétentions indemnitaires aux fins de réparation du préjudice consécutif à un vice caché ne sont pas subordonnées à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire et peuvent donc, comme en l’espèce, être engagées de manière autonome (en ce sens civ 3 ème 24 juin 2015 n°14-15.205).

A/ Coût des travaux.

La demande en paiement de la somme de 5.290,80 euros, qui représente moins de 2 % du prix de vente, se décompose à hauteur de 608 euros au titre des frais de dératisation, 250 euros pour la réparation de la baie vitrée, 1.212,80 euros de consignation lors de la revente pour la réparation du skimmer de la piscine et 600 euros pour la pose du liner.

Aucune prétention indemnitaire n’est soutenue au titre d’un dommage matériel consécutif aux autres désordres allégués.

Il ne peut être soutenu que la présence de rongeurs était une information déterminante du consentement de Mme [C], en lien ordinaire avec un contrat de vente d’immeuble ou la personnalité de l’acquéreur, aucune pièce ne permettant au surplus d’établir que le sujet serait entré dans le champ contractuel.

En outre, il n’est pas démontré que ces rongeurs rendaient l’immeuble impropre à son usage.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

Il en sera de même de la demande afférente à la réparation de la baie vitrée, la facture de la société MULTI REPARATION décrivant un simple changement des roulettes sur la partie coulissante, opération relevant de l’entretien consécutif à l’usure normale de la chose et non d’un vice caché, sans que l’obligation d’information à la charge du vendeur lui impose d’attirer l’attention de l’acquéreur sur ce point mineur qui ne peut être considéré comme déterminant de son consentement alors qu’il s’agit d’un immeuble ancien pour l’essentiel achevé depuis plusieurs années.

N° RG 23/06012 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YAYX

En ce qui concerne le skimmer de la piscine et le liner, l’acte par lequel Mme [C] a revendu l’immeuble contient une stipulation de constitution de séquestre entre les mains du notaire instrumentaire pour un montant total de 1.212,80 euros comprenant la réparation du skimmer de la piscine hors sol à hauteur de 612,80 euros et la pose du liner pour 600 euros selon devis, la venderesse s’étant engagée à réaliser ces travaux.

La consignation comprenant donc expressément le coût de la pose du liner, c’est à tort que Mme [C] entend l’ajouter une seconde fois pour porter le montant de la demande à la somme de 1.812,20 euros ainsi que le fait valoir à juste titre la défenderesse qui souligne également de manière pertinente qu’aucune explication n’est fournie quant au sort de cette consignation qui devait être levée sur présentation de factures ou attestation des parties.

Aucune facture n’est versée aux débats.

Par ailleurs, alors que cette piscine hors sol reste un bien meuble, le défaut affectant le skimmer qu’il convient de remplacer avec pose d’un liner ne rend pas l’immeuble objet de la vente impropre à sa destination de maison d’habitation et n’en diminue pas l’usage au point qu’il n’aurait pas été acquis ou bien à un prix moindre s’il avait été connu de l’acquéreur.

Enfin, Mme [C] ne démontre pas que la présence d’une piscine hors sol en état de fonctionnement et qu’elle n’a pas fait réparer lorsqu’elle était propriétaire de l’immeuble, était un élément déterminant de son consentement, connu des vendeurs.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.

B/ Frais d’agence.

Mme [C] sollicite le remboursement de la somme de 13.600 euros correspondant aux émoluments de l’agent immobilier intervenu lors de la revente de la maison à laquelle elle dit avoir été contrainte de procéder en raison des nuisances sonores provenant de la voie publique et de l’attitude harcelante de Mme [A], le tout générant une situation de fragilité psychologique.

Il doit tout d’abord être observé que si la société SAFTI a bien facturé, le 16 décembre 2022, une somme de 13.600 euros à titre de commission, l’acte de vente du même jour intervenu entre Mme [C] et les époux [X] dispose au paragraphe « PRIX » que le montant total de la commission est intégré dans le prix de vente de telle sorte que les acquéreurs ont supporté cette charge.

Ainsi que le fait valoir Mme [A], Mme [C] ne peut invoquer un quelconque préjudice indemnisable de ce chef, faute d’avoir subi la charge de la commission de l’agent immobilier.

Surabondamment, la présence de la route longeant la maison et de la chambre en bordure de voie publique était parfaitement visible ainsi que cela résulte des constatations de l’expert missionné par la société CIVIS, assureur protection juridique de Mme [C]. Il en est de même du rétrécissement de la voie destiné à réduire la vitesse de passage des véhicules.

La chambre concernée n’est que l’une des trois dont est composé ce bâtiment, les deux autres donnant sur un jardin.

L’expert privé a ainsi pu conclure à juste titre qu’il n’existait aucun vice caché, la situation de l’immeuble ainsi que ses conséquences nécessaires étant en effet visibles dans toute leur ampleur, sans qu’il appartienne dès lors au vendeur d’informer l’acquéreur sur cette caractéristique.

Mme [C] ne démontre pas non plus que les époux [A] auraient dissimulé ou minimisé les conséquences de la présence de cette route, le SMS du 10 avril 2022 évoquant une absence de bruit étant postérieur à la vente et se bornant à relater une situation instantanée.

Enfin, alors que les attestations versées aux débats par Mme [C], établies par des amis et non des médecins sont impropres à établir un lien entre son état de santé et la revente de la maison, le certificat médical du docteur [G] démontre une surdité mixte ancienne et préexistante alors que celui du docteur [Y] fait état d’acouphènes depuis 2018 ainsi que d’un « état dépressif réactionnel secondaire à une situation personnelle très compliquée », sans autre précision permettant de le relier aux causes du présent litige.

La demande sera donc rejetée.

C/ Souffrances endurées.

La demande s’établit à 5.000 euros en raison de l’impossibilité d’utiliser la chambre côté rue et des « autres désordres ».

Dans le corps de ses écritures, Mme [C] évoque, outre les nuisances sonores, la robinetterie de la salle de bains hors service, une fuite en toiture au niveau de l’extension, la mauvaise fermeture des portes du cabanon, la fuite sur le skimmer, la présence des rats, le défaut de fonctionnement de deux des quatre feux de la plaque gaz, une fuite en toiture au droit de la cheminée, une prise électrique ne fonctionnant pas, le défaut de coulissement de la baie vitrée, la difficulté de fermeture de la porte d’une chambre, les doutes émis par l’expert de l’assureur protection juridique quant à la solidité de l’extension et le défaut de calage de la charpente.

Mme [C] n’a pu se méprendre et croire acheter un immeuble neuf assorti d’une garantie de parfait achèvement alors qu’il s’agit d’une maison ancienne à laquelle une extension a été ajoutée entre 2012 et 2015.

Dans des conditions non conformes au respect du principe de la contradiction, les experts des assureurs protection juridique de Mme [C] ont réalisé un audit détaillé du bien à partir de ses seules doléances sans jamais recueillir les observations de Mme [A], ce qu’elle déplore à juste titre.

Ces expertises confirment toutefois que Mme [C] ne pouvait ignorer la présence de la route.

Le dysfonctionnement d’une partie de la robinetterie de la salle de bains consécutif à la présence de calcaire qui a au demeurant été changée sans que Mme [C], qui écrivait le 12 avril 2022 que ce point était anecdotique, ne sollicite d’indemnité de ce chef ne constitue pas un vice affectant l’usage de la maison et cette difficulté était de surcroît parfaitement visible, y compris pour un profane.

Le diagnostic électrique préalable joint à l’acte de vente, qui n’a pas été judiciairement remis en cause par la demanderesse, ne relevait aucune anomalie présentant un danger et il en est de même de l’étanchéité de l’arrivée du câble électrique en l’absence d’observation d’un dommage et la facture de la société ENEDIS d’un montant de 2.620,40 euros, dont le remboursement n’est pas sollicité, ne permet pas de justifier d’un déplacement imposé du compteur en l’absence de tout détail quant à la prestation réalisée.
Ni le défaut de fonctionnement d’une unique prise électrique, ni le défaut du skimmer de la piscine hors sol ne présentent de degré de gravité suffisant pour rendre l’immeuble impropre à son usage et être qualifiés de vices cachés au sens des articles 1641 et suivants du code civil.

Il en est également ainsi de la difficulté de fermeture d’une porte intérieure et du défaut de coulissement des portes du cabanon qui étaient en outre parfaitement visibles avant l’acquisition.

Il n’est pas démontré que le défaut partiel de fonctionnement de la plaque de cuisson nécessitant le simple changement de deux gicleurs de gaz soit antérieur à la vente et que le défaut de conformité au DTU de la couverture au droit de la cheminée ait généré un dommage, les experts de Mme [C] n’en ayant pas constaté.

La présence de rongeurs limitée aux combles d’un immeuble ancien n’est pas davantage un vice caché et les simples doutes émis par l’un des experts quant à la solidité de l’annexe ne sont étayées par aucune note de calcul ou constatation technique alors que la maison a été revendue sans qu’aucun désordre n’ait été observé.

Plus généralement, aucun des défauts allégués n’est à l’origine directe, certaine et démontrée d’une souffrance indemnisable imputable à Mme [A] et qui ne saurait se confondre avec la contrariété que peut avoir connue Mme [C] qui sera donc déboutée de cette demande.

II – SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE.

Mme [A] prétend, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et d’affection, invoquant à cet égard l’attitude de Mme [C] à l’origine du suicide de son époux survenu le 21 avril 2022.

Les pièces et les témoignages produits par Mme [A] établissent certes que Mme [C] est coutumière de relations difficiles avec ses différents interlocuteurs et qu’elle n’hésite pas à diffuser des avis peu amènes à leur sujet mais il ne peut en être tiré de conclusions directement transposables à la présente espèce.

Il est aussi démontré qu’à partir du 10 avril 2020, Mme [C] a adressé aux époux [A] des courriers et SMS sans nuance autant que menaçants en les qualifiant régulièrement de malhonnêtes tout en faisant preuve d’une totale intransigeance et en tenant des propos déplaisants sur leur compte.

Pour autant, il ne résulte pas de ces pièces, avec une certitude suffisante, que le décès de M. [A] soit directement lié à l’attitude de Mme [C].

D’autre part, en introduisant la présente instance et bien que succombant en la totalité de ses prétentions, il n’est pas démontré que Mme [C] ait abusé de son droit d’ester en justice, fût-ce avec le concours financier de ses assureurs protection juridique.

Il ne sera donc pas fait droit à cette demande reconventionnelle.

Cette demande sera en conséquence rejetée.

III – SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Partie perdante, Mme [C] sera condamnée à payer à Mme [A] une indemnité de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens.

EN CONSÉQUENCE

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [Z] [C] de ses demandes,

Déboute Mme [W] [F] veuve [A] de sa demande reconventionnelle,

Rappelle que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision,

Condamne Mme [Z] [C] à payer à Mme [W] [F] veuve [A] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [C] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame MURE, Vice-Président, Président de la 7ème Chambre Civile, et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT