Monsieur [D] [K] a vendu des lots de copropriété à Monsieur [X] [H] pour 245 000 euros. Après la vente, Monsieur [H] a signalé des nuisances sonores d’un restaurant, qu’il estime connues des propriétaires précédents, et a demandé une compensation pour des travaux d’isolation. Le conseil de Monsieur [K] a rejeté cette demande, affirmant que Monsieur [H] aurait dû se renseigner avant l’achat. En réponse, Monsieur [H] a assigné Monsieur [K] en justice pour obtenir un remboursement et des dommages-intérêts, invoquant la garantie des vices cachés et la réticence dolosive. Le tribunal a finalement rejeté toutes les demandes de Monsieur [H].. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés selon le Code civil ?

La garantie des vices cachés est régie par les articles 1641 à 1643 du Code civil.

L’article 1641 stipule que :

« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 précise que :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

De plus, l’article 1643 indique que :

« Lorsqu’une clause de non garantie des vices cachés a été stipulée à l’acte, cette dernière est écartée lorsque la mauvaise foi du vendeur s’évinçant de sa connaissance du vice caché est démontrée. »

Ainsi, pour que l’acquéreur puisse prétendre à l’indemnisation des conséquences d’un vice caché, il doit prouver :

– L’existence du vice antérieurement à la vente,
– Son caractère caché,
– Que le vice rend l’immeuble impropre à sa destination ou en diminue tellement l’usage que l’acheteur n’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu,
– La connaissance qu’avait le vendeur du vice, de son ampleur et de ses conséquences.

Dans le cas présent, M. [H] doit démontrer que les nuisances sonores constituent un vice caché au sens des articles précités, ce qui n’est pas établi selon les éléments de l’affaire.

Quelles sont les implications de la réticence dolosive dans le cadre d’une vente immobilière ?

La réticence dolosive est encadrée par l’article 1137 du Code civil, qui définit le dol comme :

« Le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. »

Cet article précise également que constitue un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Pour établir la réticence dolosive, il faut prouver :

– Que le vendeur a dissimulé une information déterminante,
– Que cette dissimulation a eu pour effet de tromper le consentement de l’acheteur.

L’article 1112-1 du Code civil impose également au vendeur une obligation précontractuelle d’information, stipulant que :

« Le vendeur est tenu d’une obligation précontractuelle d’information et à ce titre, il doit attirer l’attention de l’acquéreur sur une information déterminante dont il avait connaissance. »

Cependant, ce devoir d’information ne s’étend pas à l’estimation de la valeur de la prestation.

Dans l’affaire en question, M. [H] doit prouver que M. [K] a sciemment dissimulé des informations sur les nuisances sonores, ce qui n’est pas démontré par les éléments présentés. Au contraire, il semble que M. [K] ait informé M. [H] de la présence d’un restaurant, ce qui contredit l’allégation de réticence dolosive.

Comment le manquement à l’obligation précontractuelle d’information est-il évalué par le tribunal ?

Le manquement à l’obligation précontractuelle d’information est évalué selon les articles 1112-1 et 1137 du Code civil.

L’article 1112-1 stipule que :

« Le vendeur est tenu d’une obligation précontractuelle d’information et à ce titre, il doit attirer l’attention de l’acquéreur sur une information déterminante dont il avait connaissance. »

Il est important de noter que le manquement à cette obligation ne suffit pas à caractériser le dol par réticence, à moins qu’il ne soit prouvé qu’il y a eu intention de tromper et que l’erreur ainsi provoquée était déterminante pour le consentement.

Dans le cas présent, M. [H] doit démontrer que M. [K] a omis de fournir une information essentielle concernant les nuisances sonores, ce qui n’est pas établi. Les éléments de preuve montrent que M. [K] a pris des mesures pour informer M. [H] de la situation, notamment par l’intermédiaire de l’agent immobilier.

Ainsi, le tribunal conclut que M. [K] n’a pas manqué à son obligation précontractuelle d’information, et les demandes de M. [H] à ce titre sont rejetées.