5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01153 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCUH

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

C/

[V] [Z]

Expéditions délivrées à :
SELARL BUSSIERES

FE délivrée à :
SELARL BUSSIERES

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 3]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT – RCS Niort 304 326 895 [Adresse 1]

Représentée par Me Clémence WEBER loco Me Marie-Anne BUSSIERES de la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DEFENDEUR :

Monsieur [V] [Z] né le 19 Octobre 1996 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 novembre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte signé électroniquement le 12 janvier 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a consenti à Monsieur [V] [Z] un bail d’habitation portant sur un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 499,32 € révisable outre une provision mensuelle sur charges de 69,97 €.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Monsieur [V] [Z] un commandement d’avoir à payer la somme de 2.273,13 € au titre des loyers et charges impayés.

Par acte introductif d’instance du 27 février 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait assigner Monsieur [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1728 et 1225 du code civil, 514 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

A titre principal,
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail suite au commandement de payer demeuré infructueux signifié le 7 novembre 2023,
A titre subsidiaire,
• Ordonner la résiliation du bail octroyé à Monsieur [V] [Z] le 12 janvier 2023 pour défaut de paiement du loyer et des charges.
En conséquence,
• Condamner Monsieur [V] [Z] au paiement de la somme de 3.121,99 € à titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 15 février 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,
• Ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [V] [Z] et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,
• L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, aux frais et périls de Monsieur [V] [Z],
• Fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail par Monsieur

[V] [Z] jusqu’à son départ effectif et le condamner à paiement,

En tout état de cause,
• Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ,
• Condamner Monsieur [V] [Z] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
• Condamner Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 14 mai 2024, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes initiales en actualisant sa créance à la somme de 4.034,05 € à la date du 6 mai 2024.

En défense, Monsieur [V] [Z], bien qu’assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2024.

Par jugement avant dire droit rendu le 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :
▸ Ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 octobre 2024,
▸ Invité la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT à produire, dans le respect du contradictoire : le certificat de conformité permettant d’établir la fiabilité du procédé de signature et la synthèse du fichier de preuve,
▸ Sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

A l’audience du 8 octobre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SA HLM IMMOBILIERE AMENAGEMENT, représentée par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 5.470,22 € à la date du 4 octobre 2024 et a produit la synthèse du fichier de preuve ainsi que le certificat de conformité du tiers certificateur de la signature.

En se fondant sur les articles 1366 et 1367 du code civil, elle explique que la fiabilité du procédé de signature du bail d’habitation et l’intégrité des documents sont garanties par les certificats annexés au dossier de preuve. Elle ajoute que la société YOUSIGN, en charge de la réalisation des signatures électronique, est habilitée pour les réaliser conformément au règlement européen n°910/2014 du 23 juillet 2014. Elle indique également que la signature électronique apposée sur le contrat de location est la même que celle de la carte d’identité de Monsieur [V] [Z] ainsi que sur le courrier recommandé adressé en octobre 2023. Elle ajoute que la signification du commandement de payer permet d’établir que Monsieur [V] [Z] est occupant de l’appartement et que le numéro de téléphone de Monsieur [V] [Z] a été utilisé pour confirmer la signature du bail à l’aide d’un code à saisir qu’il a reçu sur son numéro de téléphone.
A l’appui de sa demande principale de constat d’acquisition de la clause résolutoire, elle indique que le commandement est resté sans effet car Monsieur [V] [Z] n’a pas réglé l’intégralité des causes dans le délai de 2 mois ni saisi le tribunal afin d’obtenir des délais.
A l’appui de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail, elle se fonde sur les articles 1741 et 1728 du code civil et indique que les manquements de Monsieur [V] [Z] sont de nature à justifier cette demande.

En défense, Monsieur [V] [Z], bien qu’assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

Sur le défaut de comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l’espèce, Monsieur [V] [Z] a été assigné à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice et, n’a pas comparu. En outre, les dernières conclusions de la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT ont été signifiées à Monsieur [V] [Z] par acte délivré le 18 septembre 2024.

Il convient de statuer au vu des pièces produites par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT, par jugement réputé contradictoire en premier ressort.

Sur la recevabilité de l’action :
Il convient de rappeler que la présente procédure a, déjà, été déclarée régulière et recevable par le jugement avant dire droit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux rendu le 9 juillet 2024.

Sur la résiliation du bail et ses effets :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT verse aux débats la synthèse du fichier de preuve de la signature électronique de Monsieur [V] [Z] ainsi que le certificat de conformité de la SAS YOUSIGN, tiers certificateur de cette signature, permettant de démontrer que le bail a effectivement été signé électroniquement le 12 janvier 2023 par les parties.

En outre, le bail précité contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée qui prévoit spécifiquement qu’  » à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.  »

Suivant acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT a fait délivrer à Monsieur [V] [Z] un commandement de payer la somme de 2.410,19 € comprenant les loyers impayés pour la somme de 2.271,13 € et le coût de l’acte pour la somme de 137,06 €.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne, conformément à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, un délai de six semaines pour régularisation des paiements.

Cependant, le bail en cours au jour de la délivrance du commandement prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer. Ce délai continue donc de régir les relations entre les parties et, le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non un délai de six semaines.

Le relevé de compte locataire établi le 6 mai 2024, versé aux débats montre que Monsieur [V] [Z] n’a pas désintéressé les causes du commandement dans les deux mois de sa signification. A l’inverse, la dette locative a augmenté de façon significative, cette dernière était de 2.273,13 € au 31 octobre 2023 et est de 4.034,05 € au jour de ce décompte.

Dans ces conditions, la résiliation du bail est acquise à la date du 8 janvier 2024 et sera constatée. L’expulsion de Monsieur [V] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisé à défaut de libération volontaire des lieux. Aucun motif ne justifie que le délai fixé par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles (596,23 € en avril 2024) que Monsieur [V] [Z] aurait payé en cas de non résiliation du bail.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

En application de l’article 7 de la loi du 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Les charges récupérables sont notamment celles liées à un service rendu en contrepartie de l’usage du logement, à l’entretien courant et aux petites réparations des parties communes. Le bailleur est, en outre, fondé à demander le remboursement des taxes et impôts dont le locataire profite directement telle la taxe d’ordures ménagères. Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Par ailleurs il découle en l’espèce de ce qui précède l’obligation pour Monsieur [V] [Z] de régler une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Il résulte du décompte établi par la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT que Monsieur [J] [Z] est redevable de la somme de 4.034,05 € arrêtée le 6 mai 2024 et incluant le mois d’avril 2024.

En l’absence de preuve du paiement des loyers, des charges et indemnités visés par ce décompte, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 2.273,13 €, du 27 février 2024 sur la somme de 848,66 € et du présent jugement sur le surplus, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [J] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Succombant, Monsieur [J] [Z] sera condamné à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 8 janvier 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à quitter les lieux loués situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [V] [Z] de libérer volontairement les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles (596,23 € par mois en avril 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 4.034,05 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à la date du 6 mai 2024 (échéance d’avril 2024 incluse), augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 2.273,13 €, du 27 février 2024 sur la somme de 848,66 € et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mai 2024 jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] aux dépens qui incluent le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Monsieur [V] [Z] à payer à la SA IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE