3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/00971 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MQC4

Minute n°

Copie exec. à :

Me Grégory ENGEL
Me Audrey PALLUCCI

Le

Le greffier

Me Grégory ENGEL
Me Audrey PALLUCCI

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [O]
né le 09 Septembre 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]
représenté par Me Grégory ENGEL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 256

DEFENDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] [Localité 3], agissant par son syndic, la société B&S IMMOBILIER, [Adresse 1] [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 3]
représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 08 Octobre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] s’est tenue le 18 décembre 2023.

Par un acte d’huissier de justice délivré au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 30 janvier 2024, M. [O] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg d’une demande d’annulation de résolutions adoptées au cours de l’assemblée générale du 18 décembre 2023.

Selon des conclusions transmises par voie électronique le 29 avril 2024, M. [O] demande au tribunal de :
– déclarer sa demande régulière, recevable et bien fondée,
– annuler les résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 de l’assemblée générale du 18 décembre 2023 du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3],
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– le dispenser de contribuer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires, de l’article 700 du code de procédure civile qui sera mis à sa charge et des frais et dépens de la présente procédure,
– condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] aux frais et dépens.

Le syndicat des copropriétaires, selon des conclusions transmises par voie électronique le 24 juin 2024, demande au tribunal de :
– juger les demandes formulées par [O] mal fondées,
– débouter M. [O] de l’intégralité de ses fins, conclusions et prétentions,
– condamner M. [O] à lui régler la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner M. [O] aux entiers frais et dépens,
– dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 3 septembre 2024, l’affaire a été évoquée à l’audience du 8 octobre 2024 et mise en délibéré au 26 novembre 2024.

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément au second alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires conteste dans les moyens de ses dernières conclusions la qualité d’opposant de M. [O] aux résolutions n° 21 et 22, il ne demande pas dans le dispositif desdites conclusions que les demandes présentées par M. [O] soient déclarées irrecevables, mais uniquement qu’elles soient déclarées mal fondées.

Il sera au surplus ajouté que selon l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]
6° statuer sur les fins de non-recevoir…

Ainsi, faute de saisine du juge de la mise en état, le syndicat des copropriétaires n’était plus recevable à soulever une fin de non-recevoir devant le tribunal.

– Sur la demande tendant à l’annulation des résolutions n° 17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 votées par l’assemblée générale des copropriétaires du 18 décembre 2023 :

M. [O] expose que les résolutions n° 17, 18 et 20 à 23 concernent la cession de parties communes spéciales à un copropriétaire et à ses suites, que l’ensemble des copropriétaires ont pris part aux votes de ces résolutions alors que seuls les copropriétaires concernés par les parties communes spéciales objets des résolutions auraient dû voter conformément aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise que le fait que la majorité aurait été acquise si seuls les quatre copropriétaires concernés avaient voté les résolutions relatives aux parties communes spéciales est sans objet dès lors que tous les copropriétaires ont pris part aux votes de ces résolutions.

Il ajoute que si seuls les quatre copropriétaires concernés ont pris part au vote de la résolution n° 19 relative aux travaux de remise en état du couloir d’accès aux mansardes par la Sci 51 Bcs, la nullité de cette résolution découle de l’annulation de la résolution n° 18 concernant la proposition d’achat du couloir d’accès vers l’escalier donnant aux sur-combles par la Sci 51 Bcs.

Le syndicat des copropriétaires fait quant à lui valoir que conformément à une jurisprudence de la cour de cassation du 11 octobre 1995 le vente de parties communes spéciales relève de la compétence de l’assemblée générale votant à la majorité de l’article 26.

Il précise qu’en tout état de cause si seuls les copropriétaires concernés devaient voter, la seule prise en compte des votes de ces quatre copropriétaires aurait conduit à l’adoption des résolutions.

Il relève que M. [O] s’est abstenu lors du vote de la résolution n° 21 de sorte qu’il ne peut contester ladite résolution, ajoutant que la résolution a été rejetée, et que M. [O] a voté contre la résolution n° 22 qui a été rejetée par l’assemblée.

Selon le premier alinéa de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Conformément à l’article 4 de la loi précitée, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 6-2, applicable en l’espèce puisqu’entré en vigueur le 1er juin 2020 conformément à l’article 41 V de l’ordonnance du 30 octobre 2019, dispose quant à lui en son premier alinéa que les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. Selon son troisième alinéa, seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, le règlement de copropriété du 16 juin 1983 définit les parties communes à tous les copropriétaires  » PC1  » et les parties communes à certains copropriétaires  » PC2  » et  » PC3 « , et précise que les parties communes  » PC2  » concernent les copropriétaires des lots n° 10 à 19 pour un total de 1 000/1 000ème et comprennent :
 » aux combles 1° niveau :
un couloir d’accès aux mansardes et au grenier,
un wc,
un escalier d’accès aux combles 2° niveau,
aux combles 2° niveau :
un grenier « .

Par ailleurs, le tableau récapitulatif de l’état descriptif dans le règlement de copropriété renvoie les propriétaires des lots n° 10 à 19 à des quotes-parts des parties communes  » PC2 « .

La cession de parties communes et acte modificatif à l’état descriptif de division – règlement de copropriété du 21 octobre 2011 n’a pas porté de modifications à la définition des parties communes et à la consistance des parties communes  » PC2 « .

Il résulte de la feuille de présence à l’assemblée générale du 18 décembre 2023 que M. [O] est propriétaire du lot n° 10, soit la mansarde 1.

Les résolutions n° 17 et 18 portent sur la cession  » du couloir d’accès vers l’escalier donnant aux surs-combles « , soit en réalité la partie des parties communes  » PC2  » décrite comme  » un escalier d’accès aux combles 2° niveau  » dans le règlement de copropriété.

Or, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 décembre 2023, l’ensemble des huit copropriétaires de l’immeuble ont pris part aux votes des résolutions n° 17 et 18 et non seulement les quatre copropriétaires des lots n°10 à 19.

Ainsi, l’assemblée générale n’ayant pas respecté les termes de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu d’annuler les résolutions n° 17 et 18 qui n’ont pas été valablement votées, sans qu’il y ait lieu de reconstituer les votes des seuls copropriétaires concernés, ces résolutions devant être votées mais également débattues par les seuls copropriétaires des lots n° 10 à 19, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce, l’ensemble des copropriétaires de la copropriété ayant pu participer aux débats et ainsi influencer les votes.

Il y a par ailleurs lieu d’annuler les résolutions n° 19 à 23 qui trouvent leur objet dans l’adoption des résolutions n° 17 et 18, la résolution n°19 mettant à la charge de l’acquéreur d’une partie des partie communes  » PC2  » des travaux de remise en état du couloir d’accès aux mansardes, la résolution n° 20 créant une servitude de passage du fait de ladite cession et les résolutions n° 21 à 23 portant sur l’affectation des produits de la vente.

– Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat de copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande en outre de mettre à la charge du syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande formée à ce titre par le syndicat de copropriétaires sera rejetée.

Enfin, il sera fait application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 au profit de M. [O] selon lequel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

– Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

Le tribunal,
Statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe.

ANNULE les résolutions n°17, 18, 19, 20, 21, 22 et 23 votées par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] le 18 décembre 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] aux entiers dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3] à payer M. [K] [O] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE M. [K] [O] de participer aux frais de procédure du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 3], conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président
Aude MULLER Vincent BARRÉ