ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
26 NOVEMBRE 2024

N° RG 23/01753 – N° Portalis DB22-W-B7H-RW6M
Code NAC : 30B
AFFAIRE : Société JEPIEL C/ S.A.S. LE GARAGE D’[Localité 4]

DEMANDERESSE

La SCI JEPIEL
immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 381 861 764, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée par Me Anne-sophie CHEVILLARD-BUISSON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 441

DEFENDERESSE

LE GARAGE D’[Localité 4]
SAS immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 810 475 632,, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 4]

représentée par Me Floriane PERON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 183, Me Rémi CHEROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

Débats tenus à l’audience du : 10 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier lors des débats et de Virginie DUMINY,Greffier lors du prononcé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 10 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 26 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 16 décembre 2005, la SCI JEPIEL a donné à bail commercial à la société ALCYONE des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4] à compter du 1er février 2006 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer annuel d’un montant hors charges de 15.600 euros, à réévaluer chaque année.

La société DG a acquis le fonds de commerce par acte sous-seing privé du 19 janvier 2012 de la société ALCYONE, placée en liquidation judiciaire.

Puis, par acte sous seing privé du 31 mars 2015, la société DG a cédé son fonds de commerce à la société LE GARAGE D’[Localité 4]. L’acte de cession a été dénoncé à la SCI JEPIEL par exploit d’huissier du 22 avril 2015.

Le 23 juin 2023, la SCI JEPIEL a fait signifier à la société LE GARAGE D’[Localité 4] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme de 13.162,40 euros portant sur les loyers partiellement impayés entre février et juin 2023 et pour la taxe foncière des années 2019 à 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, la SCI JEPIEL a fait assigner en référé la société LE GARAGE D’[Localité 4] afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail.

À l’audience du 10 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après quatre renvois, la SCI JEPIEL, représentée par son conseil, développe oralement les termes de ses conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 7 octobre 2024 visant à voir :
– ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, en la forme ordinaire des expulsions, dans le mois de la notification de l’ordonnance à intervenir, ainsi que la séquestration des meubles,
– condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 12.914,60 euros sauf à parfaire à valoir sur l’arriéré locatif, augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,
– condamner la locataire à lui payer la somme de 1.219,46 euros sauf à parfaire au titre de la pénalité de retard de 10% prévue au contrat,
– condamner la locataire à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 24 juillet 2023 égale au double du montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, soit 6.727,72 euros, – condamner la locataire à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer pour 185,23 euros.

La société par actions simplifiée LE GARAGE D’[Localité 4], représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en défense n°2 signifiées par RPVA le 10 octobre 2024 et demande :
– à titre principal, de dire et juger que le commandement de payer est nul ou à tout le moins qu’il existe une contestation sérieuse concernant sa validité et débouter la SCI JEPIEL de l’ensemble de ses demandes,
– à titre subsidiaire, de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, de constater qu’aucune somme n’est due à ce jour par la société, qu’elle a au contraire une créance de 1.198,98 euros sur la société SCI JEPIEL après prise en compte du règlement au titre d’octobre 2024 qui s’imputera sur les loyers suivants et accorder rétroactivement les délais de paiement nécessaire,
– à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la dette de la société LE GARAGE D’[Localité 4] ne saurait être supérieure à 5.741,08 euros compte tenu des règlements déjà intervenus, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement sur une durée de 12 mois à la société,
– en tout état de cause, condamner la SCI JEPIEL à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 26 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion:

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, le bail stipule dans son article 15 qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou d’une fraction de terme du loyer et de ses accessoires, à son échéance, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse.

La bailleresse, la SCI JEPIEL, justifie avoir fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer le 23 juin 2023 portant sur la somme totale de 13.162,40 euros dont le décompte joint permet d’établir le détail :
– taxes foncières de 2019 à 2022 pour un total de 10.658 euros
– retards de loyer de février à juin 2023 pour un montant de 2.504,40 euros.

La société LE GARAGE D’[Localité 4] soutient que ce commandement est irrégulier dès lors que les sommes réclamées sont erronées. Elle indique que le bailleur avait renoncé par écrit à lui réclamer les taxes foncières des années 2019 et 2020, qu’il existe une erreur depuis toujours dans l’indexation des loyers, de sorte que la SCI JEPIEL a encaissé un trop-perçu et en tout état de cause, qu’elle a fait des versements supplémentaires de 500 euros par mois à compter de novembre 2023 de sorte qu’elle est à jour et que c’est même la SCI qui lui doit de l’argent.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Les paiements intervenus après la délivrance du commandement de payer sont sans effet sur la validité de celui-ci, encore que s’il est avéré que la société LE GARAGE D’[Localité 4] a apuré sa dette, ce que la SCI JEPIEL ne confirme ni n’infirme, son dernier décompte étant arrêté à décembre 2023 malgré quatre renvois en vue de mettre l’affaire en état, le maintien des demandes de la SCI ne fait que confirmer son souhait de mettre fin au bail, manifestement pour d’autres causes.

Mais s’agissant des taxes foncières, il s’avère que la société LE GARAGE D’[Localité 4] communique un courriel adressé par le gérant de la SCI JEPIEL le 22 décembre 2022 au terme duquel il indique renoncer à réclamer à la société le paiement des taxes foncières sur trois années en arrière. Il ajoute “pour les charges 2022, nous attendons les dernières factures qui arriveront début 2023 pour vous envoyer le montant des charges 2022.”

La société LE GARAGE D’[Localité 4] ne peut donc que contester le montant figurant au commandement de payer qui inclut quatre années de taxes foncières. Au demeurant, au terme du bail, la provision pour charges inclut la taxe foncière de sorte que le bailleur ne peut que faire une régularisation de charges incluant le paiement de la taxe foncière et non réclamer celle-ci dans sa globalité sans aucun justificatif.

S’agissant des loyers qui seraient payés de manière incomplète depuis le mois de février 2023, il résulte du bail que la provision pour charges est en principe de 4% du montant du loyer HT et de l’appel de loyer du 10 janvier 2023 (pièce 2 défendeur) qu’à compter de février 2023, le bailleur a réclamé la somme de 360 euros qui correspond à 16% de ce montant, en contrariété avec les dispositions du bail.

Il résulte en outre des écritures des parties qu’il y a eu une erreur d’indexation, tant au niveau de l’indice choisi par la SCI JEPIEL que du trimestre retenu, de sorte que le montant exact des loyers dûs par la société LE GARAGE D’[Localité 4] non seulement n’est pas celui qui a été retenu dans le commandement de payer mais reste à ce jour contesté par le preneur, qui avance des motifs sérieux pour s’opposer à l’indice retenu par la SCI dans ses conclusions qui revient à augmenter rétroactivement les loyers antérieurs.

Au final, et quand bien même la SCI JEPIEL ferait valoir à juste titre que le commandement de payer peut rester valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due, il résulte des considérations énoncées ci-avant qu’aucune somme n’était incontestablement due par la société preneuse au moment où le commandement de payer a été émis.

Il en résulte une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer que seul le juge du fond a les pouvoirs de trancher.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion ainsi que sur les demandes subséquentes.

Sur les demandes subsidiaires en défense :

La demande principale de la demanderesse étant rejetée, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires de la partie défenderesse.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la SCI JEPIEL qui succombe à payer à la société LE GARAGE D’[Localité 4] la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens. Sa demande sur ce même fondement sera rejetée.

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI JEPIEL en raison d’une contestation sérieuse sur la validité du commandement de payer ;

Condamnons la SCI JEPIEL à payer à la société LE GARAGE D’[Localité 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI JEPIEL de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI JEPIEL aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU