Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire d’Évry

Thématique : Résiliation de bail et modalités de paiement en cas d’impayés

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 25/06/2023, M. [M] [Y] est locataire d’un local meublé à usage d’habitation (en colocation, chambre n°3) sis [Adresse 6] à Evry (91000), et appartenant à la SCI JVE IMMO.

Une police d’assurance loyers impayés a été souscrite auprès de la société d’assurance WAKAM.

Par acte du 7/12/2023, la SCI JVE IMMO a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 835 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 1/10/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 527,85 euros par mois.

Par acte en date du 30/09/2024, la SCI JVE IMMO et la société WAKAM ont fait assigner M. [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection d’ EVRY et demande :
– constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résolution judiciaire du bail et ordonner l’expulsion du locataire, 
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner le locataire à payer la somme de 2.928,55 euros au titre des loyers et charges arrêtés au terme de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit 2.603,55 euros au profit de la SCI JVE IMMO et 325 euros au profit de la société WAKAM après subrogation,
– condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,
– condamner le locataire à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la SCI JVE IMMO et la société WAKAM, représentées par leur conseil, ont réactualisé leur créance à la somme totale de 3.782,80 euros, au titre des loyers échus à la date du 14/11/2024, soit 3.457,80 euros au profit de la SCI JVE IMMO et 325 euros au profit de la société WAKAM.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [M] [Y] a comparu, indique être auto-entrepeneur, percevoir une somme de 700 euros et demande à bénéficier de délais de paiement, offrant d’apurer la dette par versements mensuels de 120 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20/01/2025, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que le bail portant sur un local meublé n’est pas soumis aux dispositions du titre I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que le précise l’article 2 de ladite loi ; qu’il en résulte que le bail est soumis, sous réserve des dispositions du titre I bis de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, aux dispositions des articles 1713 et suivants du code civil et des articles L.632-1 du code de la construction et de l’habitation ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 14/11/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience, un versement de 526,45 euros étant intervenu le 8/11/2024 ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges
Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que M. [M] [Y] verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 14/11/2024, la dette s’élève à la somme totale de 3.457,80 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de novembre 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement
Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [M] [Y] , il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 29 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 120 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée à la locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 2/10/2024 et ce plus de deux mois avant l’audience du 14/11/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CCAPEX le 8/12/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 7/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 7/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation
Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion
Attendu que le bailleur a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur la demande en paiement de la société WAKAM

Attendu qu’aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ;

Attendu que la demande en paiement de la société WAKAM sera rejeté, étant constaté que le document intitulé “Recueil du consentement Assurance Garantie Loyer Impayé” ne vise pas la SCI JVE IMMO en qualité de bailleur assuré, mais [N] [C] [D], étranger au présent litige ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. [M] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;