Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Versailles

Thématique : Conflit de responsabilité en matière de dommages causés par des infiltrations d’eau dans un immeuble en copropriété

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
06 FÉVRIER 2025

N° RG 23/01487 – N° Portalis DB22-W-B7H-RCQV
Code NAC : 72D
LCD

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [N] [R]
né le 02 Juin 1984 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 3],

représenté par Maître Thierry VOITELLIER de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Caroline CHOPLIN, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, le CABINET [E], société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 702 052 994 dont le siège social est situé [Adresse 5] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale MULLER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Eric AUDINEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS.

2/ La MUTUELLE ASSURANCE DES COMMERÇANTS ET INDUSTRIELS DE FRANCE ET DES CADRES ET SALARIES DE L INDUSTRIE ET DU COMMERCE (MACIF) en qualité d’assureur habitation de Monsieur [U] [N] [R], société d’assurances mutuelles immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIORT sous le numéro 781 452 511 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Dominique DUFAU de la SELARL DUFAU – ZAYAN ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

3/ La société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], société anonyme immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé
[Adresse 4] et agissant poursuites
et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Francis CAPDEVILA, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 06 Mars 2023 reçu au greffe le 10 Mars 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Décembre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président et Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juges rapporteurs avec l’accord des parties en application de l’article 805 du Code de procédure civile, assistés de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, ont indiqué que l’affaire sera mise en délibéré
au 06 Février 2025.

MAGISTRATS AYANT DÉLIBÉRÉ :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [N] [R] est propriétaire d’un appartement (lot n°145) situé au sein de l’immeuble en copropriété du [Adresse 2].

Le syndic de l’immeuble est le cabinet [E].

Il s’agit d’un appartement en duplex, dans le bâtiment B, situé au 3ème et dernier étage du bâtiment de quatre pièces principales, coursive 3, à droite par rapport à la sortie de l’ascenseur, porte numéro 346 comprenant :
– Au 1er niveau : le palier, salle de bains, water-closet, deux chambres, dégagements, rangement escalier d’accès au 2ème niveau,
– Au 2ème niveau : une salle de séjour, une chambre, cuisine, cellier.

La toiture est une toiture terrasse sur laquelle sont notamment implantés un local chaufferie et un édicule abritant une vanne d’arrêt de gaz.

M. [R] est assuré à la MACIF, par un contrat d’assurance habitation résidence principale n°M001 (sociétaire n°13640991).

Le 18 janvier 2018, M. [R] a constaté une importante fuite d’eau en provenance de son plafond.

M. [R] a signalé les désordres au syndic et a procédé à une déclaration auprès de son assurance, LA MACIF. Cette dernière a nommé le cabinet FERRAND & ASSOCIES comme expert.

Le syndic a fait intervenir la société AGM pour une recherche de fuites.

Saisi par M. [R], par une assignation en référé en dates des 7 et 22 décembre 2020 tendant à voir désigner un expert dans le domaine du bâtiment délivrée au syndicat des copropriétaires et à la MACIF, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a rendu une ordonnance en date du
19 mars 2021 ordonnant une expertise et désignant M. [O] [B], expert, pour y procéder.

Par ordonnance de changement d’expert en date du 14 mai 2021, M. [K] [X] a été désigné en lieu et place de M. [O] [B].

Par ordonnance en date du 17 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles, saisi par le syndicat des copropriétaires, a déclaré les opérations d’expertise communes et opposables à la société AXA FRANCE IARD, assureur multirisque immeuble du syndicat des copropriétaires (contrat n°5645808304).

Le rapport d’expertise a été déposé le 11 octobre 2022.

Par actes de commissaire de justice en dates des 6 et 9 mars 2023, M. [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires) représenté par son syndic en exercice le cabinet [E], la MACIF et AXA France IARD aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser divers montants au titre des travaux de reprise des désordres, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 30 septembre 2024, M. [R] demande au tribunal, au visa du rapport de M. [X] en date du 11 octobre 2022, de l’article 1240 du code civil, de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 695 et 700 et suivants du code de procédure civile de :
– le dire et juger recevable et bien fondé en sa demande ;
En conséquence,
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer :
– 48.103 euros TTC à titre principal et 35.853,40 euros à titre subsidiaire, montant qui sera actualisé en fonction de l’indice BT01 en vigueur au jour du prononcé du jugement, au titre des travaux de reprise des désordres,
– 65.751,75 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation des travaux,
– 4.335 euros au titre des frais de relogement ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;
– condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, la MACIF et AXA FRANCE IARD à lui payer 10.000 euros d’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le montant des frais d’expertise d’un montant de 3.580 euros ;
– l’exonérer de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

Il fait valoir au soutien de ses prétentions que l’expert a déterminé que la fuite provenait de l’encadrement de la porte d’accès à la chaufferie située sur le toit de l’immeuble ; que les malfaçons et désordres affectant le local de la chaufferie relèvent de la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; que, si le syndicat des copropriétaires prétend que le dégât des eaux aurait été causé par l’entreprise de nettoyage lors du nettoyage de la chaufferie, c’est bien parce qu’il existait un point d’infiltration que l’eau utilisée par l’entreprise de nettoyage a pu s’infiltrer dans son plafond et constituer la poche qui s’est déversée par la suite dans son appartement ; que c’est d’ailleurs le syndicat des copropriétaires qui a procédé à la réparation de la porte litigieuse au mois d’avril 2023.

Il ajoute avoir fait réaliser un devis par la société AP4C, aux termes duquel les travaux de remise en état de son appartement ont été estimés à la somme de 48.103 euros TTC ; que toutefois, eu égard à l’inflation subie au cours de l’année 2022 outre l’augmentation du coût des matériaux, il y a lieu de réévaluer ce montant selon l’évolution de l’indice BT01 entre la date du devis (juillet 2021 soit 118,5) et le jour du prononcé du jugement ; qu’au jour de ses conclusions le dernier indice publié est de 130,8 soit : 48.103 euros x 130,8 / 118,5 = 53.095,97 euros ; que si l’expert a réduit ce montant à la somme de
35.853,40 euros TTC, cette somme devra le cas échéant également être réactualisée en fonction de l’indice BT01, soit à ce jour : 35.853,40 euros x 130,8 / 118,5 = 39.574,89 euros.

S’agissant de son préjudice de jouissance, il indique que l’indemnisation de celui-ci devra correspondre à 50 % de la valeur locative de l’appartement dans la mesure où, si la nature des désordres ne l’a pas empêché de vivre dans l’appartement, le caractère récurrent et extrêmement inquiétant de ces infiltrations outre l’aspect esthétique déplorable de la partie « réception » en ont fortement diminué la jouissance et que le pourcentage de 15 % de la surface de l’appartement choisi sans aucune justification par le syndicat des copropriétaires ne correspond pas à la réalité de la configuration des lieux ; que si les dégâts sont principalement localisés dans la pièce de vie, les chambres ont également été impactées (parquet et plinthes) puisque l’eau s’est écoulée le long de l’escalier jusque dans les chambres et qu’il subit ce préjudice depuis janvier 2018.

S’agissant de l’indemnité de relogement, il indique qu’il sera contraint de se reloger pendant la durée des travaux de reprise, lesquels dureront environ six semaines et que le coût moyen d’un appartement similaire dans le même quartier s’élève à la somme moyenne de 4.335 euros pour six semaines.

Enfin, s’agissant de son préjudice moral, il fait valoir qu’il subit depuis plus de six ans le stress lié au désordre dans son appartement, aggravé par l’inertie
du syndic qu’il a dû relancer à maintes reprises sans succès, le forçant
à engager la présente procédure ; qu’après dépôt du rapport d’expertise le
11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires a, à nouveau, attendu six mois pour engager les travaux nécessaires à la cessation de la fuite, alors même que l’expert avait précisé que M. [R] ne pourrait engager ses travaux tant que les réparations ne seraient pas faites par le syndicat des copropriétaires ; que l’attente et l’angoisse liées à l’inertie du syndic constituent un préjudice distinct qu’il convient d’indemniser par l’allocation de 5.000 euros de dommages et intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mars 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
– débouter M. [R] de toutes ses demandes en ce qu’elles sont dirigées à son encontre,
– condamner la société AXA FRANCE IARD à le relever et garantir de toute condamnation en principal, intérêts et accessoires, sur la base du contrat multirisques immeuble, qui pourrait être prononcée à son encontre,
– condamner M. [R] et d’une manière générale toutes parties succombantes à lui payer une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner in solidum toutes parties succombantes à supporter les entiers dépens (frais d’expertise compris), dont distraction au profit de Me Eric AUDINEAU, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que pour conclure que les désordres ont pour origine la porte d’accès à la chaufferie qui présenterait une défaillance au droit du dormant, l’expert s’est basé uniquement sur un courriel de la société AGM sans avoir fait procéder à des investigations contradictoires afin de vérifier l’origine de la fuite proposée par la société AGM. Il ajoute que selon le rapport d’expertise, « des infiltrations provenant d’eau injectée involontairement à travers ce point de fragilité lors de nettoyage de la chaufferie ou de nettoyage de matériels présents dans la chaufferie (comme par exemple le nettoyage du pot à boues) se seraient ainsi produites avec une migration plus ou moins rapide de l’eau à travers ce point de fragilité vers l’appartement de M. [R].» ; qu’ainsi, c’est l’entreprise de nettoyage lors du nettoyage de la chaufferie qui a causé les infiltrations chez M. [R], et qu’il ne saurait être tenu pour responsable des agissements de la société de nettoyage, laquelle a causé les désordres.

S’agissant des demandes indemnitaires de M. [R], le syndicat des copropriétaires soutient que l’expert a validé le devis d’un montant de
48.103 euros produit par ce dernier mais l’a toutefois minoré compte tenu
« du caractère surévalué de certains prix unitaires » ; que, seul le salon de
M. [R] ayant été touché, lequel correspond à 15% de la surface
du logement, son préjudice de jouissance doit être ramené à la somme
de 13.881 euros (19,1 x 20% x 85 m² x 57 mois).

S’agissant de l’appel en garantie de son assureur, la société AXA FRANCE IARD, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il est bien prévu dans le contrat d’assurance une garantie pour les fuites accidentelles provenant des appareils à effet d’eau, ce qui est le cas en l’espèce puisque l’eau provient du robinet présent sur la toiture terrasse et nécessaire à l’entretien de la chaufferie.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 décembre 2023, la MACIF demande au tribunal de :
A titre principal,
– débouter M. [R] de toutes ses demandes dirigées à son encontre au titre d’un contrat HABITATION – RESIDENCE PRINCIPALE, tant que la cause du sinistre n’a pas été supprimée,
A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal estimerait que la garantie de la MACIF est susceptible de préfinancer les travaux dans l’appartement de son assuré M. [R] :
– condamner le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic le cabinet [E], et l’assureur de l’immeuble la société AXA FRANCE IARD à la relever et garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée au titre de la reprise des embellissements de l’appartement sinistré,
– condamner M. [R] ou à défaut, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic le cabinet [E], et l’assureur de l’immeuble, la société AXA FRANCE IARD, à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la MACIF fait valoir que l’expert a clairement indiqué que les travaux de reprise dans l’appartement de M. [R] ne pouvaient être entrepris tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas justifié de la réfection de l’étanchéité de ce local chaufferie située sur le toit terrasse de l’immeuble ; qu’il s’agit bien d’une partie commune qui doit être reprise par le syndicat ; que l’expert judiciaire a d’ailleurs noté à plusieurs reprises l’inertie de celui-ci et qu’aucune étude, ni devis, ni facture, ne sont produits par le syndicat attestant de la réalisation complète de ces travaux.

Elle ajoute avoir indiqué à M. [R] qu’elle ne pouvait débloquer une quelconque indemnisation tant que la cause de l’infiltration n’était pas définitivement solutionnée et qu’il est indiqué dans les conditions générales du contrat d’assurance habitation de M. [R] que sont exclues les prises en charge des conséquences des dégâts des eaux lorsqu’ils résultent de la non-réalisation des travaux nécessaires pour supprimer la cause d’infiltration dès la première apparition des dommages.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 26 septembre 2024, la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal, au visa du contrat 5645808304 Multirisque immeuble, du rapport de M. [X] du 11 octobre 2022, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable à la date des faits et de l’article 1240 du code civil, de :
– débouter M. [R] de sa demande de condamnation in solidum de la S.A. AXA FRANCE IARD avec le syndicat des copropriétaires et la MACIF au paiement des sommes suivantes :
* 48.103 euros TTC réactualisé,
* 60 881,25 euros au titre du préjudice de jouissance,
* 4.335 euros au titre des frais de relogement,
* 5.000 euros au titre du préjudice moral,
* 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
* 3.580 euros au titre des frais d’expertise ;
– dire et juger que sa condamnation ne saurait excéder la somme de
33.153,50 euros (30.085 + 3.068,50) sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers ;
– dire et juger que sa garantie ne saurait excéder la somme susvisée, sous réserve de la franchise contractuelle ;
– débouter M. [R] de toutes demandes plus amples ou contraires ;
– débouter la MACIF de ses demandes, fins et prétentions ;
– débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à son encontre en tant qu’elles sont contraires au présent dispositif ;
– condamner tout succombant aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la société AXA FRANCE IARD fait valoir que le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès d’elle un contrat « Multirisque Immeuble » qui garantit les dommages résultant des « infiltrations accidentelles des eaux de pluie et de la neige à travers la toiture, les ciels vitrés, les toitures en terrasses et les balcons formant terrasses. » ; que si elle n’a pas contesté sa garantie relativement à l’évènement de janvier 2018 et a versé à M. [R] une indemnité de 5.768,40 euros pour les dommages au parquet, la garantie
« dégâts des eaux » n’est en revanche pas mobilisable s’agissant de la seconde série de désordres provoqués par le nettoyage de la chaufferie et des appareils qu’elle contient ; qu’en effet, le contrat couvre les infiltrations « accidentelles des eaux de pluie et de la neige » et qu’en l’espèce il ne s’agit ni d’infiltrations
« accidentelles », ni « d’eau de pluie ou de neige », mais d’infiltrations provoquées par la main de l’homme avec du liquide provenant du nettoyage par les agents de maintenance.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, et la MACIF, ès qualités d’assureur habitation de M. [U] [N] [R], à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 33.050,80 euros au titre des travaux de reprise des désordres de son appartement, sous réserve des franchises contractuelles respectives de la société AXA FRANCE IARD et de la MACIF,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 8.117,50 euros au titre de son préjudice de jouissance entre les mois de janvier 2018 et octobre 2018, sous réserve de la franchise contractuelle de la société AXA France IARD,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 60.069,50 euros au titre de son préjudice de jouissance postérieur, arrêté à la date de la présente décision,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD, ès qualités d’assureur Multirisque Immeuble du syndicat des copropriétaires, et la MACIF, ès qualités d’assureur habitation de M. [U] [N] [R], à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 3.000 euros au titre de ses frais de relogement pendant les travaux, sous réserve des franchises contractuelles respectives de la société AXA FRANCE IARD et de la MACIF,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, à verser à M. [U] [N] [R] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral,

Condamne la société AXA FRANCE IARD à garantir, en sa qualité d’assureur Multirisque Immeuble, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, des condamnations suivantes :
*au titre des travaux de reprise des désordres de l’appartement de M. [U] [N] [R] pour une somme de 33.050,80 euros,
* au titre du préjudice de jouissance de M. [U] [N] [R] pour la somme de 8.117,50 euros,
* au titre des frais de relogement de M. [U] [N] [R] pour la somme de 3.000 euros,
sous réserve de la franchise contractuelle,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD, en sa qualité d’assureur multirisques immeuble
du syndicat des copropriétaires, à garantir la MACIF des condamnations suivantes :
*au titre des travaux de reprise des désordres de l’appartement de M. [U] [N] [R] pour une somme de 33.050,80 euros,
* au titre des frais de relogement de M. [U] [N] [R] pour la somme de 3.000 euros,
sous réserve de la franchise contractuelle opposable aux tiers s’agissant de la société AXA France IARD,

Rejette toutes demandes plus amples et contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société AXA FRANCE IARD et la MACIF, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD à verser la somme de 4.000 euros à M. [U] [N] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, et la société AXA FRANCE IARD à à verser la somme de 2.000 euros à la MACIF sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Dit que M. [U] [N] [R] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 FÉVRIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY