Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Versailles

Thématique : Conflit locatif en période de crise sanitaire : enjeux de loyers et clauses résolutoires.

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
Troisième Chambre
JUGEMENT
30 JANVIER 2025

N° RG 23/02907 – N° Portalis DB22-W-B7H-RHZ2
Code NAC : 30B
EJ

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [Z]
né le 20 Août 1971 à [Localité 4] (33),
demeurant [Adresse 1] – [Localité 3] (BELGIQUE),

représenté par Maître Bertrand DE CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Manon HEC, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société PV-CP CITY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 513 635 987 dont le siège social est situé [Adresse 6] [Localité 2] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Philippe RIGLET, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 24 Avril 2023 reçu au greffe le 22 Mai 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 05 Novembre 2024, après le rapport de Monsieur JOLY, Président de la Chambre, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2025 prorogé au 30 Janvier 2025 pour surcharge magistrat.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint
Monsieur LE FRIANT, Vice-Président
Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Z] est propriétaire de locaux, en l’espèce deux appartements correspondant aux lots N°18 et 82, dans une résidence “Apparthotel Adagio Access [Localité 5]” située [Adresse 7] à [Localité 5] (78).

Suivant deux actes sous seing privé en date du 13 mai 2008, ces locaux ont été donnés à bail à compter du 15 septembre 2008 et jusqu’au 14 septembre 2017 à la société Lamy Résidences aux droits de laquelle est venue la société PV-CP CITY.

Le bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2018.

Courant 2020, dans le contexte de la crise sanitaire engendrée par l’épidémie de COVID 19, la société PV-CP CITY a estimé que les loyers correspondant à la première période de confinement n’étaient pas exigibles. Invoquant l’extinction complète de son activité pendant les péridodes de restrictions administratives, elle a pris la décision de suspendre le paiement de ses loyers.

Faisant état d’une situation financière extrêmement dégradée, la société PV-CP CITY et 20 autres sociétés du groupe ont sollicité auprès du Tribunal de commerce de Paris l’ouverture d’une procédure de conciliation et la désignation de conciliateurs afin de les assister dans leurs discussions avec les bailleurs et avec leurs partenaires financiers.

Suivant ordonnance du 2 février 2021, le Président du Tribunal de commerce de Paris a décidé l’ouverture d’une procédure de conciliation et nommé un administrateur judiciaire chargé notamment d’assister la société PV-CP CITY dans ses négociations avec les bailleurs individuels en vue d’aménager le règlement des loyers afférents aux périodes touchées par les mesures de lutte contre la crise sanitaire.

La procédure de conciliation a abouti à plusieurs propositions du groupe acceptées par une majorité de bailleurs.

Par acte extra-judicaire du 8 septembre 2022, M. [Z] a fait délivrer à la société PV-CP CITY un commandement de payer visant la clause résolutoire faisant injonction à la défenderesse de payer les arriérés de loyers pour un montant de 10.201,93 euros.

C’est dans ce contexte que, par exploit de commissaire de justice du
24 avril 2023, M. [Z] a fait assigner la société PV-CP CITY afin principalement de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, ainsi qu’annuler l’annexe 1 de l’avenant au bail du 1er octobre 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 18 avril 2024, M. [Z] demande au Tribunal de :

Vu les articles 1108, 1116, l’ancien article 1134, 1228, 1231-1, 1709, 1728 du Code civil,
Vu les articles L145-4, L.145-14, L145-15, L.145-17, L.145-41 du Code de commerce,
Vu l’article L 321-3 du code de tourisme,
Vu les articles L131-1 et R. 131-1 du Code des procédures civiles d’exécution

– JUGER que Monsieur [O] [Z] est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Y faisant droit,

À TITRE PRINCIPAL,

– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux commerciaux signés le 13 mai 2008 entre Monsieur [O] [Z] et la société LAMY RESIDENCES et repris par la société PV-CP CITY à compter d’un mois après le commandement de payer en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

En conséquence,

– CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

– PRONONCER la résiliation judiciaire des deux baux commerciaux signés le
13 mai 2008 entre Monsieur [O] [Z] et la société LAMY RESIDENCES et repris par la société PV-CP CITY à compter de l’assignation introduisant la présente instance aux torts du preneur en raison des manquements contractuels commis par la société PV-CP CITY, avec déchéance subséquente du droit de celles-ci au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction,

En conséquence,

– CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il s’établirait si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux,

– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement signifié le 8 septembre 2022 ;

– DIRE que la société PV-CP CITY a usé de violence et afin d’obtenir la signature des avenants au bail commercial du 1er octobre 2018 ;

– DIRE que la société PV-CP CITY a vicié le consentement du demandeur afin d’obtenir la signature de l’avenant au bail commercial ;

et en conséquence :

– ANNULER l’annexe 1 de l’avenant au bail commercial conclu entre Monsieur [O] [Z] et la société PV-CP CITY pour vice du
consentement ;

– ORDONNER à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés Monsieur [O] [Z] au titre des travaux de rénovation comme suit :
La somme de 7.867 euros HT ou 9.440,40 euros TTC au profit de Monsieur [O] [Z] ;

– JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit de Monsieur [O] [Z] sans que la société PV-CP CITY ne puissent réclamer une indemnité ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

– DIRE que le contrat de bail commercial liant Monsieur [O] [Z] et la société PV-CP CITY est un contrat d’adhésion ;

– CONSTATER que la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant au bail crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties ;

– JUGER REPUTEE NON ECRITE la clause prévue à l’annexe 1 de l’avenant au bail ;

– ORDONNER à la société PV-CP CITY la restitution des frais engagés par Monsieur [O] [Z] au titre des travaux de rénovation comme suit :
La somme de 7.867 euros HT ou 9.440,40 euros TTC au profit de Monsieur [O] [Z] ;

– JUGER que les travaux de rénovation et du mobilier seront acquis au profit de Monsieur [O] [Z] sans que à la société PV-CP CITY ne puissent réclamer une indemnité ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

– DEBOUTER les défenderesses de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions développées en la cause

– CONDAMNER la société PV-CP CITY au paiement de la somme de
10.201,93 euros, à parfaire, au titre des loyers et charges impayés, ainsi
que ceux qui seraient dus au jour du jugement, cette condamnation étant assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

– ORDONNER l’expulsion de la société PV-CP CITY et celle de tous occupants de son chef des lots appartenant à Monsieur [O] [Z],

Ceci sous astreinte de 500 euros TTC par jour de retard,

– ORDONNER que le Tribunal de céans se réserve le droit de liquider l’astreinte sur simple requête,

– CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [O] [Z], la somme de 5.000,00 euros en réparation du préjudice qu’il a subi en raison des manquements contractuels de la société PV-CP CITY,

– CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [O] [Z], la somme de 185,64 € au titre du commandements de payer qu’il a été contrainte de délivrer ;

– CONDAMNER la société PV-CP CITY à payer à Monsieur [O] [Z], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– CONDAMNER la société PV-CP CITY aux entiers dépens ;

– DIRE qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 avril 2024, la société PV-CP CITY demande au Tribunal de :

Vu les articles 1219, 1719 et 1722 du code civil,
Vu l’article 1343-5 du code civil,
Vu les articles 1143 et 1171 du code civil,
Vu l’article 700 du code de procédure civile

Concernant la demande de condamnation au paiement de loyers :

A titre principal

– JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des Baux liant la société PV-CP CITY aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 22 juin 2020 puis du 3 avril au 3 mai 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer :
o l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,
o la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence,

– DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes au titre du paiement des loyers,

Concernant la demande d’acquisition de la clause résolutoire des Baux :

– JUGER que le commandement du 8 septembre 2022 ne peut produire effet en ce qu’il visait des sommes qui n’étaient pas dues au demandeur sur les fondements suivants :
o l’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,
o la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

– JUGER que le commandement du 8 septembre 2022 a été signifié de mauvaise foi par le demandeur et ne peut produire effet,

En conséquence,

– DEBOUTER le bailleur de sa demande de résiliation des baux litigieux et de ses demandes subséquentes, à savoir la demande d’expulsion et de condamnation de la société preneuse au versement d’une indemnité d’occupation,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal considérait que le commandement de payer du 8 septembre 2022 a produit tous ses effets,

– ACCORDER à la société PV-CP CITY des délais de paiement à titre rétroactif et suspendre les effets de la clause résolutoire insérée aux baux litigieux pour, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire.

Concernant la demande de résiliation judiciaire du Bail :

– DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes à ce titre en l’absence de manquements graves de la société PV-CP CITY à ses obligations,

Concernant la demande d’annulation de la « clause travaux » :

* Sur la demande de nullité de la « clause travaux » en raison de l’existence d’un vice de violence

– JUGER que l’existence d’un vice de violence ne peut entraîner que l’anéantissement total d’un contrat et non d’une seule de ses clauses,
– JUGER que la société PV-CP CITY n’a commis aucune violence économique,
En conséquence,

– DEBOUTER les demandeurs de leur demande de nullité de la « clause
travaux »

* Sur la demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux » sur le fondement du contrat d’adhésion

A titre principal,

– JUGER que les dispositions de l’article 1771 du code civil ne sont pas applicables à la « clause travaux »,
A titre subsidiaire,
– JUGER que la « clause travaux » n’a créé aucun déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties,

En conséquence,

– DEBOUTER les demandeurs de leur demande tendant à réputer non écrite la « clause travaux »,

En tout état de cause,

– DEBOUTER le demandeur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société PV-CP CITY,

– CONDAMNER le demandeur à verser à la société PV-CP CITY la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

– SUSPENDRE l’exécution provisoire de la décision à intervenir et la résiliation du bail, en ce qu’elle risquerait d’entraîner des conséquences manifestement excessives tant pour la société PV CP CITY que pour le demandeur.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 23 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort:

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 octobre 2022, 24H ;

Condamne la société PV-CP CITY à payer à M.[Z] la somme de 10.201,93 euros ;

Autorise la société PV-CP CITY à se libérer de cette dette en 3 mensualités, en sus du loyers, charges et taxes courants, soit 2 mensualités de 4.000 euros et une 3ème échéance pour le surplus ;

Dit que la première mensualité devra intervenir au plus tard le 1er mars 2025, la deuxième le 1er avril 2025 et le solde le 1er mai 2025 ;

Suspend pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui
sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constate en ce cas la résiliation de plein droit des baux consentis à la société PV-CP CITY portant sur des locaux (lot N°18 et lot N°82) situés [Adresse 7] à [Localité 5] (78) .

Dit qu’en ce cas, la société PV-CP CITY devra libérer les locaux des lieux précités et, faute de l’avoir fait, ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Rappelle qu’en ce cas, le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne en ce cas la société PV-CP CITY à payer à M. [Z] une indemnité trimestrielle d’occupation équivalente au montant du dernier loyer contractuel, majoré des charges et des taxes applicables et ce à compter du non-respect des délais de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne la société PV-CP CITY à payer à M. [Z] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PV-CP CITY au paiement des entiers dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer du 8 septembre 2022 ;

Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 JANVIER 2025 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY