Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Versailles

Thématique : Fixation du loyer commercial : enjeux de la valeur locative et des obligations contractuelles.

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00409 – N° Portalis DB22-W-B7I-R2DI
Code NAC : 30C

DEMANDERESSE

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7], société coopérative dont le siège social est situé [Adresse 1], représentée par son Président en exercice domicilié audit siège,

représentée par Maître Jean Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Anne-Laure DUMEAU, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE

La société LAFFITTE PIERRE, société civile de placement immobilier immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 434 038 535 dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Gina MARUANI de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉBATS

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier.

Lors de l’audience du 24 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 2 décembre 2009, la société BARCLAYS PIERRE, aux droits de laquelle est venue la SCPI LAFFITTE PIERRE, a consenti un bail commercial à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Localité 10] devenue CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] portant sur des locaux sis
[Adresse 1] à [Localité 7], Centre commercial [8] dont ils constituent les lots 1 et 2, d’une surface de 280 mètres carrés environ, outre la jouissance en commun avec les autres exploitants, des voiries, des parkings et des espaces verts constituant les parties communes, pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2009 afin qu’elle y exploite une activité d’« agence bancaire, commerce de banque, assurances, activités annexes et connexes et autres activités compatibles avec les statuts et la réglementation bancaire››, moyennant un loyer annuel de
81.408 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 août 2018, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] a fait signifier tant à la SCPI LAFFITTE PIERRE qu’à son administrateur de biens, la SA NAMI AEW EUROPE, une demande de renouvellement à effet du 1er décembre 2018, sollicitant que le loyer du bail renouvelé soit fixé à 60.000 euros par an hors taxes et hors charges.

Après avoir fait notifier par lettre recommandée en date du 25 juin 2020 à la SCPI LAFFITTE PIERRE son mémoire préalable (AR produit), la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] l’a fait assigner par exploit du
17 septembre 2020 devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de notamment de voir fixer le loyer annuel renouvelé à la valeur locative à la somme de 34.129 euros hors taxes et hors charges et à défaut à dire d’expert.

Par jugement du 18 mars 2021, la présente juridiction a :

– dit n’y avoir lieu à statuer sur la nullité du mémoire de la SCPI LAFFITTE PIERRE notifié le 7 octobre 2020 ;

– déclaré irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à :
– dire que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré ;
– condamner l’une des parties au paiement du différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé ;
– dire que le dépôt de garantie devra être ajusté ;

– constaté le renouvellement au 1er décembre 2018 du bail consenti par la SCPI LAFFITTE PIERRE à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] portant sur les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 7], Centre commercial [8] dont ils constituent les lots 1 et 2 ;

avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé :

– ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [S] [D] ;

– fixé le loyer provisionnel dû par la preneuse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer contractuel ;

– réservé les dépens ;

– sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.

L’expert a déposé son rapport le 21 mars 2022.

L’affaire a été remise au rôle et rappelée à l’audience du 26 janvier 2023.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société LAFFITTE PIERRE par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le
1er juillet 2024, la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] demande au juge des loyers commerciaux :

– à titre principal

– la fixation du prix du bail renouvelé au 1er décembre 2018 à la somme annuelle de 37.744 euros hors taxes et hors charges toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014.
– le remboursement des trop perçus de loyer dus depuis le 1er décembre 2018 et qui porteront intérêts au taux légal à compter de la demande en justice et à compter de chaque date de versement du loyer, en application de l’article 1352-6 du code civil et que les intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du même code dès lors qu’ils seront dus pour plus d’une année entière.

– à titre subsidiaire, la fixation du prix du bail renouvelé au 1er décembre 2018 à la somme annuelle 54.570 euros (64 200 x 0,85), plus subsidiairement de
64.200 euros et à titre infiniment subsidiaire de 71.000 euros, le tout hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi numéro 2014-626 du 18 juin 2014 et au décret numéro 2014-1317 du 3 novembre 2014,

– en tout état de cause,

– Pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, de juger que le nouveau loyer ne sera dû qu’à compter du mémoire en réponse de la société LAFFITTE PIERRE du 22 décembre 2020 et subsidiairement du 7 octobre 2020 conformément à l’article L. 145-11 du code de commerce,
– Pour le cas où par impossible le loyer viendrait à être fixé a une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, de juger que les éventuels intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir, conformément à la jurisprudence, qu’à compter du premier mémoire en réponse de la société LAFFITTE PIERRE et qu’il ne saurait y avoir lieu à capitalisation en raison de l’indétermination du loyer pendant l’instance,
– de débouter la société LAFFITTE PIERRE de ses demandes visant à voir condamner la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,
– juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par la société LAFFITTE PIERRE et la condamner à payer la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] la somme de 5.000 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 700 du code de procédure civile.
– rappeler que les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Elle fait valoir que :
– le loyer doit être fixé à la valeur locative en application des dispositions de l’article R. 145-11 du code de commerce,
– celle doit être déterminée en priorité par référence aux prix pratiqués pour les locaux équivalents situés dans le même secteur sauf à corriger les valeurs locatives des boutiques traditionnelles situées dans le voisinage dont le loyer est supérieur,
– il doit être fait application de la pondération des surfaces des bureaux-boutiques,
– il n’y a pas d’unité autonome de marché, les lieux ne sont pas inscrits dans un centre commercial, la surface n’est pas mentionnée dans le bail ou sur les plans et aucune convention n’a été adoptée par les parties en ce sens,
– il n’existe aucune circulation intérieure commune permettant de rejoindre les boutiques hormis l’avenue, seul le parvis central desservant trois boutiques et l’entrée des deux grandes surfaces,

– le simple nom de centre commercial est une dénomination de fantaisie sans valeur normative, les services de ce prétendu centre étant inexistants, les horaires dépendent de chaque commerçant et le comptage des visiteurs seraient impossibles,
– il s’agit uniquement de locaux commerciaux de centre-ville,
– il y a lieu de retenir une surface réelle de 271,36 mètres carrés et une surface pondérée de 204 mètres carrés,
– la bailleresse prétend qu’il s’agit d’une unité autonome de marché tout en refusant de communiquer les références de celle-ci de sorte qu’elle ne justifie d’aucune référence pour justifier le prix de 400 euros du mètre carré utile,
– il convient donc d’apporter un correctif aux références indiquées dans le tableau de synthèse transmis par la société LAFFITTE PIERRE dans la mesure où il s’agit de loyers indexés alors qu’il faut tenir compte dans le choix des éléments de comparaison des loyers initiaux, des loyers de baux renouvelés amiablement, ainsi que des loyers judiciairement fixés,
– l’ensemble des références citées par la société LAFFITTE PIERRE est d’ailleurs inférieur à l’estimation de l’expert judiciaire étant rappelé qu’il s’agit pourtant de loyers indexés, de première location et pour des activités de boutiques traditionnelles,
– le loyer d’une agence bancaire est nécessairement inférieur à celui des boutiques traditionnelles, ces boutiques ne bénéficiant pas d’un loyer de renouvellement automatiquement déplafonné,
– les loyers des boutiques ayant des petites surfaces est toujours supérieur à ceux de locaux plus vastes,
– le prix de 412€ du mètre carré pondéré en base de boutique n’est cependant pas cohérent avec les valeurs locatives d’agences bancaires relevées dans le « secteur en cause »,
– les termes de comparaison situés à [Localité 9] qui doivent d’ailleurs être écartés dans la mesure ou la commercialité n’est pas comparable,
– les valeurs locatives d’agences bancaires relevées dans le secteur (bénéficiant pourtant d’un emplacement avec une commercialité bien meilleure) sont d’environ 300 euros du mètre carré,
– il y a lieu de considérer qu’un local a bien été loué à un prix non supérieur à 226,99 euros le mètre carré au sein de l’espace commercial « [8] » alors que le prix d’un local d’une surface pondérée trois fois plus importante est nécessairement moins élevé à l’unité de mesure,
– au regard des termes de comparaison dans l’ensemble immobilier et des valeurs locatives des agences bancaires dans le secteur, la valeur locative brute devrait être estimé à :
– en l’absence de pondération des locaux, 67.200 € HT HC
(225 € x 271.36 m²),
– en cas de pondération des locaux, 61.200 € HT HC
(300 €/m²p x 204 m²/p).
– il convient d’appliquer un abattement proportionnel aux charges exorbitantes stipulées par le bail et supportées par le locataire,
– la société LAFFITTE PIERRE ne justifie aucunement ses affirmations selon lesquelles tous les baux seraient identiques,
– dans la mesure ou le bail transfère sur le locataire des charges exorbitantes tel que l’impôt foncier et la taxe sur les bureaux, il conviendra de procéder à leur déduction pour leur montant réel,

– elle sollicite un abattement de 15 % conformément à l’analyse de l’expert sur la valeur locative, en raison des travaux réalisés dans les lieux loués qui ont été livrés bruts de béton, façades et fluides en attente,
– le droit de préférence du bailleur constitue un avantage pour lui et une lourde restriction pour le preneur dépourvue de toute contrepartie qui justifie également un abattement sur la valeur locative de 5 %,
– les multiples autres clauses exorbitantes (mise à la charge du locataire des travaux de ravalement, de mise en conformité, de réparations liées a la vétusté ou à la force majeure, paiement de toutes les charges de copropriété, y compris les honoraires du syndic et de l’administrateur de biens, et assujettissement du loyer à la TVA, que la banque ne récupère que partiellement) justifient un abattement supplémentaire de 10 %,
– en définitive, la valeur locative des locaux doit être fixée, au 1er décembre 2018, à la somme annuelle de 37.744,04 euros décomposée de la manière suivante : [(64 200) – 30 %) – 6 111,96 € – 1 084 €],
– pour le cas où par impossible, le loyer du bail renouvelé au 1er décembre 2018 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement (90.429,20 €), les éventuels intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir, conformément à la jurisprudence, qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure ou par la notification du premier mémoire en défense lorsque le preneur est à l’origine de la procédure,
– quant à la capitalisation des intérêts, elle ne saurait être ordonnée en raison de l’indétermination du loyer pendant l’instance.

Aux termes de son dernier mémoire notifié à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 21 septembre 2024, la société LAFFITTE PIERRE demande au juge des loyers commerciaux de :

En principal

– juger que la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] est mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

– en conséquence, l’en débouter,

– juger que le bail s’est renouvelé, pour une durée de 9 années à compter du 1er décembre 2018, aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception des dispositions légales d’ordre public contraires, moyennant un loyer annuel fixé a la somme de 125.000 € HT-HC en principal,

– juger que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

– juger que le preneur sera redevable des intérêts de plein droit au taux légal à compter du renouvellement, en vertu des dispositions de l’article 1231-6 du Code Civil,

– juger que l’anatocisme fixé par les dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil s’appliquera,

– rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

– condamner la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] au paiement d’une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire qu’elle a sollicitée.

Elle fait valoir que :
– les locaux s’inscrivent dans un centre commercial disposant de deux enseignes locomotives Casino et Welldom, 10 boutiques et 228 places de parking où la locataire dispose d’un emplacement de premier choix sur le parvis central qui draine un flux de passage très important grâce à l’attrait des locomotives précitées mitoyennes et de l’accès piétons du parking, le tout à l’entrée immédiate du centre commercial,
– il n’y a pas lieu à pondération des surfaces s’agissant d’une galerie commerciale et d’une agence bancaire,
– les parties s’entendent avec l’Expert sur le fait que le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, compte-tenu de l’activité du preneur,
– la seconde méthodologie de l’experte sera écartée au profit de celle conforme à l’usage en la matière, à savoir : « une valorisation sur la base de la surface contractuelle par référence aux rares transactions propres au Centre »,
– le centre constitue une unité autonome maîtrisée par son bailleur unique, qui détermine seul son plan de merchandising, en prenant soin d’implanter des activités attractives pour sa clientèle (absence de concurrence commerciale et choix éclectique) ce qui est parfaitement favorable au preneur,
– le centre bénéficie d’un parking qui lui est propre et qui est fermé en dehors des horaires des boutiques. De plus, l’ascenseur et le travelator menant du parking au parvis du centre commercial, sont également à l’arrêt pendant les horaires de fermeture du parking,
– le centre commercial [8] constitue une unité autonome de marché qui n’a pas besoin d’être un lieu fermé, il suffit que cela soit un lieu attractif dont la notion d’inclusion est bien présente et spécifique, avec la locomotive alimentaire (CASINO) ou de bricolage (WELDOM),
– ce centre commercial dispose d’un flux propre et génère, notamment grâce aux parkings réservés à la clientèle, un particularisme que ne connaissent pas les locataires dans les centres-villes et la jurisprudence à l’appui de la démonstration du preneur n’est donc pas adaptée au cas d’espèce,
– il existe un parvis spécifique du centre commercial et le bailleur dispose de la maîtrise de l’harmonie physique et esthétique dont il assure la signalétique,
– elle a tenu à la disposition de l’expert l’ensemble des baux du centre commercial, l’expert a choisi de retenir les références qui lui paraissaient pertinentes et la demanderesse n’a soulevé aucun incident devant le juge chargé du contrôle des expertises,
– les références retenues sont bien applicables à la période de renouvellement à savoir décembre 2018,
– la référence Little Papoum communiquée par la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7] est sans commune mesure avec les locaux objets du litige en termes de surface, de localisation et de visibilité notamment,

– il ressort des éléments communiqués, dans le cadre du rapport de l’expert, par le bailleur, compte-tenu de l’activité du preneur, de l’absence de vacance dans le centre commercial, du linéaire vitrine de plus de 17 mètres, et des références de renouvellement, et à titre superfétatoire amiable en centre-ville, qu’à tout le moins la valeur locative de 400 €, pour la surface contractuelle, apparaît évidente,
– les références « la théière apprivoisée » et le pressing, ne constituent pas des éléments de référence cohérents, puisqu’elles ne sont pas situées sur le parvis,
– le bailleur a fait bénéficier le preneur de pas moins de 30 clauses dérogatoires et favorables,
– la contestation du preneur porte essentiellement sur des charges qui constituent en réalité, des éléments tout à fait usuels en matière de centres commerciaux et pour lesquels les autres locataires, dont les éléments de référence ayant servi de base, sont astreints,
– le preneur, lors de son installation, avaient bénéficié d’une franchise de loyer de 4 mois de sorte que le bailleur a bien participé directement, aux travaux du preneur et dans cette hypothèse, c’est à tort que l’Expert a retenu un abattement de 15%,
– le droit de préférence du bailleur n’est nullement source d’abattements, le bailleur devant pouvoir conserver dans le cadre d’une unité autonome une logique commerciale permettant de maîtriser le niveau de qualité et la diversité des commerçants présents,
– le preneur a disposé de très nombreuses clauses dérogatoires qu’il a négociées, dont :
– la possibilité de sous-louer les locaux,
– l’absence de refacturation de la prime d’assurance et des franchises,
– l’absence de solidarité des successeurs successifs,
– la restitution en bon état d’entretien,
– la limitation de l’indemnité d’occupation sanction,
et la possibilité de substitution à toutes sociétés appartenant au Groupe CREDIT MUTUEL,
ces clauses justifiant une majoration de 15 %.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Loyers Commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

FIXE, à compter du 1er décembre 2018, le montant du loyer du bail renouvelé portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 7], donnés à bail par la société LAFFITTE PIERRE à la société CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 7], au montant de la valeur locative de 68.784,84 € par an hors charges et hors taxes,

RAPPELLE que les demandes tendant à dire que dire que le bail est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré, au titre de l’ajustement du dépôt de garantie et de condamnation au remboursement des trop perçus de loyers ont déjà été déclarées irrecevables par jugement du 18 mars 2021 ;

REJETTE les autres demandes des parties,

ORDONNE le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2024, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX
Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT