Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Tours

Thématique : Contradictions et prescriptions dans la gestion des baux commerciaux en copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

MISE EN ÉTAT

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE RENDUE LE 21 NOVEMBRE 2024

Numéro de rôle : N° RG 22/05436 – N° Portalis DBYF-W-B7G-ISWD

DEMANDEURS :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LA BECTHIERE
représenté par son syndic en exercice le cabinet CELAVI SYNDIC
(RCS de SAINT NAZAIRE n° 517 868 642)
sis [Adresse 26], dont le siège social est sis [Adresse 20]

S.A.R.L. PRINCE HURTREL
(RCS de BOULOGNE SUR MER n° 815 171 392), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Monsieur [F] [I]
né le 14 Avril 1965 à [Localité 24]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [T] épouse [I]
née le 27 Novembre 1967 à [Localité 22] (GRANDE-BRETAGBE, COMTE DE KENT)
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [E] [C]
né le à [Localité 23]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 19]

Monsieur [S] [D]
né le 31 Décembre 1957 à [Localité 21]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

S.A.R.L. LMP WATINE
(RCS de NANTERRE n° 485 209 365), dont le siège social est sis [Adresse 5]

S.A.R.L. TWINKYCO
(RCS de LYON n° 487 628 232), dont le siège social est sis [Adresse 6]

S.A.R.L. LMP MARCILLAC
(RCS de SEDAN n° 485 325 872), dont le siège social est sis [Adresse 14]

S.A.R.L. LMP FORET
(RCS de PARIS n° 485 325 856), dont le siège social est sis [Adresse 16]
Tous représentés par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

ET :

DÉFENDERESSE :

S.A.S. LA RESIDENCE DE LA BECTHIERE
(RCS de TOURS n° 382 273 373)
ayant pour nom commercial « Résidence du Lys », dont le siège social est sis [Adresse 15]
représentée par Maître Emeric DESNOIX de la SELARL SELARLU DESNOIX, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant, Maître David PITOUN de la SELARL OLLYNS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

ORDONNANCE RENDUE PAR :

JUGE DE LA MISE EN ÉTAT : V. ROUSSEAU

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience du 10 Octobre 2024, le Juge de la mise en état a fait savoir aux parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 Novembre 2024.

Exposé du litige

Monsieur [W] [G] a acquis un ensemble immobilier situé « La Becthière » à [Localité 18] cadastré section ZL n°[Cadastre 9], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 13].

Souhaitant exploiter une maison de retraite dans les bâtiments annexes, Monsieur [G] a obtenu des services de la mairie de [Localité 18] un permis de construire délivré le 24 août 1994. Deux autres demandes de permis de construire ont été accordées en 2001 et 2002 pour des travaux d’extension.

Monsieur [G] a obtenu de l’Agence Régionale de Santé (ARS), par arrêté du 17 décembre 2001, l’autorisation de transformer la maison de retraite existante en EHPAD et d’y exploiter 19 places supplémentaires, portant la capacité totale d’accueil à 45 lits. La SAS Domidep a acquis de Monsieur [G] le contrôle d’une société anonyme dénommée La Becthière, devenue par la suite la SAS La Résidence de la Becthière, exploitant l’EHPAD.

Monsieur [G], la SCI La Becthière et la SCI Casimir ont vendu l’ensemble immobilier à la SCI de l’Etang du Manoir pour la somme de 1.421.382,60 € suivant acte sous seing privé d’avril 2003 et par acte notarié reçu le 16 juillet 2003.

La SCI de l’Etang du Manoir a divisé les murs de la maison de retraite en lots suivant un état descriptif de division, et établi un règlement de copropriété par actes du 21 décembre 2005. Dans le courant de l’année 2006, elle a conclu plusieurs actes de cession aux termes desquels :
– La SARL LMP Watine a acquis les lots n°9,10,12 et 17 ;
– La SARL LMP Marcillac a acquis les lots n°24, 25 et 26 ;
– La SARL LMP Foret a acquis les lots n°16,19, 20 et 23 ;
– Monsieur [S] [D] a acquis les lots n°1, 2, 3, 4 et 5 ;
– Les époux [I] ont acquis le lot n°21 ;
– La SARL Hurtrel Prince a acquis les lots n°13, 14, 15 et 18 ;
– Monsieur [E] [X] [C] a acquis les lots n°22, 27 et 28 ;
– La SARL Twinkyco a acquis les lots n°6, 7, 8 et 11.

Les copropriétaires ont donné à bail à la SAS La Résidence de la Becthière, pour une durée de 11 ans et 9 mois, les chambres qu’ils avaient acquises ainsi que la quote-part des parties communes générales composant les locaux communs afin que cette dernière y exploite une activité d’EHPAD et fournisse des services hôteliers à ses résidents. Ces baux ont commencé à courir entre le 29 décembre 2005 et le 21 décembre 2006 selon la date à laquelle les copropriétaires ont acquis leurs biens.

Au début de l’année 2008, la SAS La Résidence de la Becthière a souhaité étendre sa capacité d’accueil et créer une extension de 13 lits. Les permis de démolir et de construire, déposés par la SCI de l’Etang du Manoir, ont fait l’objet de recours en annulation de sorte que cette extension n’a pas vu le jour.

Le 3 mai 2012, l’ARS a rendu un arrêté autorisant la SAS La Résidence de la Becthière à transférer son établissement dans de nouveaux locaux situés à [Localité 17]. Tous les patients ont été transférés au début du mois de février 2016. Elle a concomitamment donné congé aux copropriétaires pour la date d’échéance des baux respectivement conclus avec chacun d’eux, soit le 16 septembre 2016 à la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac et à la SARL LMP Foret avec une prise d’effet au 28 septembre 2017, le 22 septembre 2016 à Monsieur [D] avec une prise d’effet au 11 juin 2018, le 22 septembre 2016 aux époux [I] pour une prise d’effet au 17 juillet 2018, le 15 septembre 2016 à la SARL LMP Hurtrel Prince pour une prise d’effet au 17 juillet 2018, le 20 septembre 2016 à Monsieur [C] pour une prise d’effet au 20 septembre 2018 et enfin, le 19 septembre 2016 à la SARL Twinkyco pour une prise d’effet au 30 septembre 2020.

Par acte d’huissier du 9 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière, Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [C], Monsieur [S] [D], la SARL LMP Watine, la SARL Twinkyco, la SARL LMP Marcillac, la SARL LMP Foret et la SARL Prince Hurtrel ont assigné devant le tribunal judiciaire de Tours la SAS La Résidence de la Becthière, aux fins, à titre principal, de la voir condamner à leur verser la somme de 1.245.282,47 € au titre des frais de remise en état de leurs biens, et à titre subsidiaire, de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, la SAS La Résidence de la Becthière demande au juge de la mise en état, au visa des articles 31, 32, 122, 144 146 et 147 du code de procédure civile et des articles 1195 ancien et 2224 du code civil, de :
A titre principal :
– Déclarer irrecevables Monsieur et Madame [I], Monsieur [C], Monsieur [D] ainsi que les sociétés LMP Foret, Prince Hurtrel, LMP Marcillac, LMP Watine et Twinkyco en raison de leur contradiction au détriment d’autrui,
– Déclarer irrecevables les sociétés LMP Watine, LMP Marcillac et LMP Foret en raison de la prescription de leur action,
– Déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Becthière en toutes ses demandes en raison de son défaut de droit d’agir,
A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge de la mise en état considérait que les demandeurs, ou à tout le moins certains d’entre eux sont recevables en leurs demandes :
– Débouter le syndicat des copropriétaires et les bailleurs de leur demande d’expertise judiciaire.
A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le Juge de la mise en état considérait que la demande d’expertise des demandeurs devait être accueillie :
– Circonscrire la mission de l’expert aux éléments suivants :
Se rendre dans les locaux sis au lieudit « La Becthière », à [Localité 18] ;
Convoquer les parties,
Se faire remettre l’ensemble des documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
Lister les éventuels désordres existant au jour de la prise d’effet des congés délivrés, pour les lots concernés,
Déterminer les éventuels travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres constatés au jour de la prise d’effet des congés ainsi que leur coût.
– Mettre à la charge des demandeurs les frais d’expertise.
En tout état de cause :
– Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
– Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires de la Résidence La Becthière, Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [C], Monsieur [S] [D], la société LMP Watine, la société Twinkyco, la société LMP Marcillac, la société LMP Foret et la société Prince Hurtrel à payer chacun la somme de 1.500 € à la société La Résidence de la Becthière en application de l’article 700 du code de procédure civile,
– Réserver les dépens.

La SAS La Résidence de la Becthière soulève une première fin de non-recevoir, tirée de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, à l’encontre des époux [I], de Monsieur [C], de Monsieur [D], de la SARL LMP Foret, de la SARL LMP Prince Hurtrel, de la SARL LMP Marcillac, de la SARL LMP Watine et de la SARL Twinkyco. Elle soutient que les défendeurs susmentionnés ont sollicité la nullité des contrats de vente par lesquels ils sont devenus propriétaires des locaux loués au sein d’une première instance, ce qui aurait pour conséquence l’annulation subséquente des baux conclus, alors qu’ils sollicitent dans la présente instance l’exécution desdits contrats de baux en demandant la remise en état du bien.
La SAS La Résidence de la Becthière soulève une deuxième fin de non-recevoir tirée de la prescription à l’encontre de la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac et la SARL LMP Foret. Elle expose qu’en application du délai de prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, le point de départ du délai se situe à la date d’exigibilité de l’obligation objet de l’action. Les demandeurs agissant sur le fondement de l’obligation de restitution, cette obligation est exigible au plus tard à la date de fin du bail, de sorte que le point de départ de la prescription serait la date d’effet des congés qui ont été délivrés aux bailleurs, soit le 16 septembre 2017 s’agissant des SARL LMP Watine et LMP Marcillac, et le 28 septembre 2017 s’agissant de la SARL LMP Foret. Les bailleurs avaient donc jusqu’au 28 septembre 2022 au plus tard pour agir à son encontre alors qu’ils n’ont agi que par assignation du 9 décembre 2022, de sorte que leur action est prescrite.
La SARL La Résidence de la Becthière soulève une troisième fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière au motif que l’action tend à obtenir sa condamnation en raison d’un manquement à ses obligations contractuelles résultant des baux conclus avec les différents propriétaires des lots, contrats auxquels le syndicat n’est pas partie.
Enfin, la société défenderesse s’oppose à la demande d’expertise judiciaire au motif qu’elle ne serait juridiquement pas fondée, qu’elle viserait à suppléer la carence des demandeurs dans l’administration de la preuve et qu’elle serait inutile compte tenu du temps écoulé depuis la fin des baux.

Par conclusions d’incident signifiées par voie électronique le 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière, Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [C], Monsieur [S] [D], la SARL LMP Watine, la SARL Twinkyco, la SARL LMP Marcillac, la SARL LMP Foret et la SARL Prince Hurtrel demandent au juge de la mise en état, au visa de l’article 144 du code de procédure civile, de :
– Juger l’action des requérants recevable ;
– Débouter la SAS La Résidence de la Becthière de l’ensemble de ses moyens en défense et prétentions ;
– Désigner tel Expert qu’il plaira à Madame le Juge de la mise en état de bien vouloir nommer, avec pour mission de :
Convoquer les parties au lieudit « La Becthière » à [Localité 18] dans le délai de quinze jours suivant l’acceptation de sa mission ;
Prendre contradictoirement connaissance de tout document (plans, relevés, permis de démolir ou construire, autorisation préalable, rapport d’expertise amiable, devis, factures, procès-verbaux, attestation de diplôme et de compétence, contrat d’assurance, correspondances échangées entre les parties) et toute déclaration pouvant l’aider à l’accomplissement de sa mission ;
Entendre tout sachant ;
Visiter la maison de retraite de La Becthière ; décrire l’état dans lequel elle se trouve, et en lister les désordres résultant de l’absence d’entretien, de réparations, de bon usage et de fonctionnement, ainsi que toutes les dégradations constatées au jour de l’expertise ;
Déterminer la nature, l’étendue, les causes ainsi que les dommages en résultant affectant tant l’immeuble en lui-même que les biens meubles s’y trouvant ;
Dire si les désordres constatés rendent les lieux impropres à leur destination d’hébergement médicalisé pour personnes âgées et/ou s’ils constituent un manquement aux normes en vigueur et aux règles de l’art, notamment en ce qui concerne la réglementation applicable en matière d’établissement recevant du public de 5ème catégorie de type J ;
Déterminer les travaux de reprise qui s’imposent pour mettre un terme définitif à ces désordres et permettre la remise en service de l’établissement conformément à la destination prévue aux baux commerciaux ;
Chiffrer leur coût tout en précisant leur durée estimative de réalisation, et les contraintes éventuelles liées à leur exécution ;
Evaluer, le cas échéant, les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Becthière, la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac, la SARL LMP Foret, Monsieur [S] [D], Monsieur [F] [I] et Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [X] [C], la SARL Prince Hurtrel et la SARL Twinkyco et faire les comptes entre les parties ;
Donner au Tribunal l’ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance de ces désordres ;
Rédiger toute note et pré-rapport d’expertise utiles, en prenant soin de laisser le temps nécessaire aux parties pour rédiger leurs dires, et respecter ainsi le principe du contradictoire ; puis rédiger un rapport d’expertise définitif à remettre au Tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’acceptation de sa mission.
– Fixer la provision initiale à régler sur les frais et honoraires de l’Expert judiciaire, et dont le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Becthière, la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac, la SARL LMP Foret, Monsieur [S] [D], Monsieur [F] [I] et Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [X] [C], la SARL Prince Hurtrel et la SARL Twinkyco s’acquitteront pour le compte de qui il appartiendra par la suite ;
– Ordonner un sursis à statuer sur le fonds dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise
à intervenir ;
– Réserver les frais irrépétibles et dépens.

Les demandeurs à l’instance arguent que le principe de l’estoppel ne serait pas applicable en l’espèce au motif que ce principe ne s’applique que dans le cadre d’une instance unique, s’agissant d’actions de même nature, et au motif que les actes de vente n’ont pas été remis en cause par le tribunal judiciaire de Tours qui les a débouté de leurs demandes.
Ils avancent également que leur action ne serait pas prescrite en ce qu’il conviendrait de prendre pour point de départ du délai de prescription quinquennale non pas la date de fin des contrats de baux commerciaux mais la date à laquelle les locaux ont été effectivement restitués au bailleur. Ils précisent à ce titre que la SAS La Résidence de la Becthière n’a jamais restitué les locaux aux propriétaires concernés en ce que les clés n’ont pas été remises et qu’aucun état des lieux n’a été établi. Ils ajoutent que le bien immobilier est en copropriété, de sorte que la défenderesse a continué d’exploiter le site jusqu’au 30 septembre 2020, date d’expiration du dernier contrat de bail commercial, de sorte qu’elle avait encore la disposition des parties communes et de l’ensemble des lots jusqu’à cette date. Ils fixent donc le point de départ du délai de prescription au 5 novembre 2020, date du procès-verbal de constat d’huissier permettant aux copropriétaires de prendre connaissance de l’état du bien.
Les demandeurs soutiennent que le syndicat des copropriétaires a bien qualité et intérêt à agir à l’encontre de la SAS La Résidence de la Becthière en ce que ladite résidence est une copropriété, de sorte qu’il revient au syndicat d’intenter l’action visant à réparer toute atteinte aux parties communes de l’immeuble.
Enfin, les demandeurs souhaitent voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux fins de déterminer la réalité des désordres, les responsabilités encourues ainsi que le coût des travaux de reprise.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à leurs conclusions respectives régulièrement signifiées par RPVA.

L’affaire a été évoquée à l’audience d’incident de mise en état du 10 octobre 2024 puis placée en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile,

rejette la fin de non-recevoir tirée de la violation du principe de l’estoppel soulevée par la SAS La Résidence de la Becthière à l’encontre de Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [C], Monsieur [D], la SARL LMP Foret, la SARL LMP Prince Hurtrel, la SARL LMP Marcillac, la SARL LMP Watine et la SARL Twinkyco,

déclare irrecevable comme prescrite l’action de la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac et la SARL LMP Foret,

rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d’intérêt à agir soulevée par la SAS La Résidence de la Becthière à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière,

déclare recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière en ce qu’il a qualité et intérêt à agir à l’encontre de la SAS La Résidence de la Becthière,

ordonne une expertise judiciaire,

désigne pour y procéder :

M. [N] [J]
[Adresse 8]
[Localité 10]
Port. : [XXXXXXXX01] Mèl : [Courriel 25]

Avec faculté de prendre l’avis de tout technicien de son choix dans une spécialité différente de la sienne et mission de recueillir tous renseignements utiles à la charge d’en indiquer la source, d’entendre tous sachants sauf à ce que soient précisés leur identité et s’il y a lieu leur lien de parenté, d’alliance, de subordination ou de communauté d’intérêt avec les parties,

Et avec mission de :
. Convoquer les parties au lieudit « La Becthière » à [Localité 18] dans le délai de quinze jours suivant l’acceptation de sa mission,
. Se faire remettre l’ensemble des documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,
. Visiter la maison de retraite de La Becthière ; décrire l’état dans lequel elle se trouve, et lister les désordres en se plaçant au jour de la prise d’effet des congés délivrés,
. Déterminer la nature, l’étendue, les causes ainsi que les dommages en résultant,
. Donner au tribunal l’ensemble des éléments techniques et factuels permettant de fixer les responsabilités dans la survenance de ces désordres.
. Déterminer les travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres constatés au jour de la prise d’effet des congés,
. Chiffrer leur coût tout en précisant leur durée estimative de réalisation, et les contraintes éventuelles liées à leur exécution,
. Évaluer, le cas échéant, les préjudices subis par le syndicat des copropriétaires de la Résidence la Becthière, Monsieur [S] [D], Monsieur [F] [I] et Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [X] [C], la SARL Prince Hurtrel et la SARL Twinkyco.

Dit que l’expert donnera connaissance de ses conclusions aux parties et répondra à tous dires écrits de leur part formulés dans un délai de quatre semaines avant d’établir un rapport définitif qu’il déposera au secrétariat-greffe du tribunal judiciaire de Tours, dans les TROIS MOIS du jour où il aura été saisi de sa mission ;

Dit que les opérations de l’expert se dérouleront sous le contrôle du juge de la mise en état ;

Dit que les frais et honoraires de l’expert seront avancés par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière, Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [C], Monsieur [S] [D], la SARL Twinkyco et la SARL Prince Hurtrel ;

Fixe à 3 000 euros ( trois mille euros) la provision à valoir sur ses frais et honoraires qui devra être versée par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Becthière, Monsieur [F] [I], Madame [M] [T] épouse [I], Monsieur [E] [C], Monsieur [S] [D], la SARL Twinkyco et la SARL Prince Hurtrel dans les DEUX MOIS de la présente ordonnance, à l’ordre de la Régie du tribunal judiciaire de Tours.

Rappelle à toutes fins qu’à défaut de consignation dans le délai ci-dessus, la présente désignation d’expert sera caduque de plein droit en vertu de l’article 271 du code de procédure civile, sauf à la partie à laquelle incombe cette consignation à obtenir du juge chargé du contrôle de l’expertise la prorogation dudit délai ou un relevé de la caducité ;

Dit que, pour le cas où une provision complémentaire serait nécessaire, l’expert adressera aux parties et au juge chargé du contrôle de l’expertise une note explicative détaillant ses frais et honoraires prévisibles, et qu’il appartiendra aux parties de faire parvenir leurs observations, dans un délai d’un mois, directement au juge chargé du contrôle de l’expertise (Tribunal judiciaire de Tours, Service des Expertises – [Adresse 7]) au vu desquelles il sera statué ;

Dit que, dans sa lettre au juge chargé du contrôle de l’expertise, l’expert mentionnera l’envoi à toutes les parties de sa note de frais et honoraires prévisibles ;

condamne la SARL LMP Watine, la SARL LMP Marcillac et la SARL LMP Foret aux entiers dépens de l’incident,

dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejette le surplus des demandes,

Renvoie l’examen de l’affaire à l’audience de mise en état virtuelle du 15 décembre 2025 et dit que Me Berbigier devra signifier ses conclusions avant cette date.

Ainsi fait et ordonné au Palais de Justice de Tours les jour, mois et an que dessus.

Le Greffier
C. FLAMAND
Le Juge de la mise en état
V. ROUSSEAU