Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Toulouse

Thématique : Conflit autour de la responsabilité locative et des sinistres commerciaux

MINUTE N° : 25/111
JUGEMENT DU : 31 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 21/05651 – N° Portalis DBX4-W-B7F-QOGD
NAC: 51G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors des débats et du délibéré

PRESIDENT : Madame GABINAUD, Vice-Président
ASSESSEURS : Madame KINOO, Vice-Présidente
Madame PUJO-MENJOUET, Juge

GREFFIER lors des débats : Madame GOTTY
GREFFIER pour la mise à disposition : Madame GIRAUD

DEBATS

Après clôture des débats tenus à l’audience publique du 21 Novembre 2024, le jugement a été mis en délibéré au 23 janvier 2025 et prorogé à la date de ce jour

JUGEMENT

Rendu après délibéré, Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, rédigé par L. GABINAUD

Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée
le
à
DEMANDERESSE

S.A.S. EL BARATILLO, RCS Toulouse 815 402 516, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Romain SINTES de la SELARL RS AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 423

DEFENDERESSES

SPEC BOUNAN HABIB, exerçant sous l’enseigne AXA ASSURANCES, RCS Toulouse 817 635 956, dont le siège social est sis [Adresse 2]
défaillant

Compagnie d’assurance MACIF, RCS Niort D 781 452 511, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Jacques MONFERRAN de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 328

S.C.I. JUSADA, RCS Toulouse 511 660 763, représentée par son gérant, M. [B] [E], dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par Me Thierry CARRERE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 55

PARTIE INTERVENANTE
Société AXA FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats plaidant, vestiaire : 330

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte du 9 février 2007, la SCI LES SEPT TROUBADOURS a donné à bail à l’EURL LA PREFERENCE un local commercial sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour l’exploitation d’un restaurant.

Le 16 décembre 2015, l’EURL LA PREFERENCE a cédé son fonds de commerce de restauration à la SAS EL BARATILLO, représentée par Madame [Y], sa présidente, pour un prix de 170 000 €.

Le bail initial a été renouvelé par acte du 11 juin 2016 entre la SAS EL BARATILLO, et la SCI JUSADA venant aux droits de la SCI LES SEPT TROUBADOURS, avec effet rétroactif au 1er février 2016.

La SAS EL BARATILLO a assuré le local auprès de la MACIF au titre d’un contrat « multi garanties activités pro commerce » à compter du 13 novembre 2018.

La SCI JUSADA est propriétaire de l’immeuble entier, lequel comporte le local commercial en rez-de-chaussée, et des logements dans les trois étages supérieurs.

Elle a assuré l’immeuble auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Le 8 mai 2019, la SAS EL BARATILLO s’est plainte d’un dégât des eaux occasionnant une perte d’exploitation.
Elle a dénoncé un nouveau dégât des eaux le 13 septembre 2019, puis pendant l’été 2020 et en novembre 2020.

Par ordonnance du 9 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, saisi par la SAS EL BARATILLO, a désigné Monsieur [R] en qualité d’expert judiciaire, lequel a déposé son rapport le 24 avril 2021.

A compter de 2018, la SAS EL BARATILLO a souhaité vendre son fonds de commerce. Elle a trouvé acquéreur pour un prix de 78 000 €, ce dont elle a informé la SCI JUSADA par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 juillet 2020.

Le bailleur a exercé son droit de préemption par acte du 16 septembre 2020, et l’acte de cession du fonds de commerce à son profit a été signé le 30 juin 2021, suite à une nouvelle procédure devant le juge des référés introduite par la SAS EL BARATILLO pour contraindre le bailleur à régulariser cette cession.

Le 29 juillet 2021, la SCI JUSADA a signifié une opposition au paiement du prix de cession au motif de loyers impayés entre le 9 mai 2019 et le 30 juin 2021, pour un montant de 65 303, 20 €, outre 391,18 € de frais d’huissier.

Compte tenu de la contestation élevée par la SAS EL BARATILLO, le prix de cession a été placé sous séquestre.

Suivant actes d’huissier signifiés les 1er et 6 décembre 2021, la SAS EL BARATILLO a fait assigner la SCI JUSADA et la MACIF devant le tribunal judiciaire de Toulouse, aux fins de lui demander de bien vouloir lever l’opposition au prix de cession, condamner la MACIF à lui verser une somme de 15 775 € au titre de sa perte d’exploitation de mai 2019 à octobre 2019, déterminer les parts de responsabilité du bailleur et de l’assureur dans les conséquences financières du sinistre, et les condamner à lui payer diverses sommes au titre de son préjudice financier, de la perte de valeur du fonds de commerce, des frais d’huissier et bancaires et de factures d’électricité et de location d’un climatiseur, outre des demandes accessoires.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 20 juillet 2022, la SCI JUSADA a fait assigner la société en participation de professions libérales SPEC BOUNAN HABIB exerçant sous l’enseigne commerciale AXA ASSURANCES devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de la voir condamnée à la garantir de ses éventuelles condamnations.

Les affaires ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 26 août 2022.

Suivant décision du 6 avril 2023, le juge de la mise en état a mis hors de cause la société SPEC BOUNAN HABIB et accueilli l’intervention volontaire de la SA AXA FRANCE IARD.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 avril 2024, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2024.

A l’issue des débats, elle a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 28 février 2024, la SAS EL BARATILLO demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de bien vouloir :

-Déclarer le bailleur responsable des conséquences du mauvais entretien et des sinistres à répétition dont celle de l’impossibilité d’exploiter dans des conditions normales ;
-Lever l’opposition au paiement du prix de cession en la déclarant mal fondée ;
-Dire et juger que la MACIF a commis des négligences fautives ayant participé à l’impossibilité de réouverture de l’établissement sinistré ;
-Condamner la MACIF à régler à la SAS EL BARATILLO la somme de 15 775 € pour solder la perte d’exploitation de mai 2019 à octobre 2019 ;
-Déterminer les parts de responsabilité du bailleur et de l’assureur pour indemniser les conséquences financières des sinistres ;
-Condamner le bailleur et la MACIF à régler les sommes ci-après suivant leur part de responsabilité:
*80 433,27 € au titre de la perte d’exploitation de novembre 2019 à juin 2021,
*92 000 € au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce,
*7 904,68 € au titre des frais d’expertise judiciaire,
*399,38 € au titre des frais de constat d’huissier,
*787,73 € de frais bancaires,
*334,96 € de factures EDF,
*360 € de facture de location du Climatiseur ;
-Condamner solidairement le bailleur et la MACIF à payer la somme de 6 000 euros à la SAS EL BARATILLO en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
-Condamner solidairement le bailleur et la MACIF au paiement des dépens de l’instance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 mai 2023, la SCI JUSADA demande au tribunal, au visa des articles 1128, 1194, 1719, 1347-1 et 1348-1 alinéa 1 du code civil, de bien vouloir :

-Constater que la responsabilité de la SCI JUSADA ne saurait être engagée ;
-Constater l’absence de préjudices de la SAS EL BARATILLO tant sur le fondement de la perte d’exploitation et que sur celui de la perte de la valeur du fonds de commerce ;
-Débouter la SAS EL BARATILLO de l’ensemble de ses demandes ;
-Constater l’absence de règlement par la SAS EL BARATILLO de ses loyers de mai 2019 à mai 2021 ;
-Condamner la SAS EL BARATILLO au paiement de la somme de 65 694,38 euros au titre de l’arrérages de loyers ;
-Ordonner la distraction du prix de cession du fonds de commerce au profit de la SCI JUSADA à hauteur de la somme de 65 694,38 euros ;
-Condamner la SAS EL BARATILLO au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 13 février 2024, la MACIF demande au tribunal, au visa des articles 1719 et suivants du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-Débouter toutes demandes formulées à l’encontre de la MACIF ;
-Dire et juger que la MACIF n’a commis aucune négligence fautive à l’égard de la SAS BARATILLO ;
A titre subsidiaire :
-Constater que la SAS BARATILLO ne rapporte aucun élément objectif permettant le calcul des prétendus préjudices ;
– En conséquence, ramener à de plus justes proportions les demandes de la SAS BARATILLO ;
En tout état de cause :
-Condamner la partie succombant à régler à la MACIF la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 6 décembre 2023, la SA AXA FRANCE IARD demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1108, 1719, 1720 et 1721 du code civil, de bien vouloir :

A titre principal :
-Déclarer la SAS EL BARATILLO responsable des désordres constatés par l’expert ;
-Débouter la SAS EL BARATILLO de l’ensemble de ses demandes ;
A titre subsidiaire :
-Dire que la police d’assurance souscrite par la SCI JUSADA ne peut être mobilisée ;
En tout état de cause :
-Rejeter toutes demandes formulées à l’encontre de la SA AXA France ;
-Condamner toute partie succombante à payer la SA AXA FRANCE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Met la SA AXA FRANCE IARD hors de cause ;

Rejette la demande de la SAS EL BARATILLO tendant à voir déterminer les parts de responsabilité du bailleur et de l’assureur pour indemniser les conséquences financières du sinistre ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de sa demande en paiement de la somme de 15 775 € au titre de la perte d’exploitation entre mai 2019 et octobre 2019 formée contre la MACIF ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de ses demandes au titre d’une perte d’exploitation entre le 17 septembre 2020 et le mois de juin 2021 ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de sa demande formée contre la MACIF au titre d’une perte d’exploitation entre le mois de novembre 2019 et le 16 septembre 2020 ;

Condamne la SCI JUSADA à payer à la SAS EL BARATILLO une somme de 44 449, 96 € au titre de sa perte d’exploitation entre novembre 2019 et le 16 septembre 2020 ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de sa demande au titre de la perte de valeur du fonds de commerce ;

Condamne la SCI JUSADA à payer à la SAS EL BARATILLO une somme de 787, 73 € au titre des frais bancaires générés par l’arrêt de l’exploitation du fonds de commerce ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de sa demande contre la MACIF au titre des frais bancaires ;

Déboute la SAS EL BARATILLO de ses demandes en paiement de factures d’électricité et de location d’un climatiseur ;

Déboute la SCI JUSADA de sa demande en paiement des loyers échus entre mai 2019 et mai 2021 ;

Ordonne la mainlevée de l’opposition au paiement du prix du fonds de commerce faite par la SCI JUSADA ;

Déboute la SCI JUSADA de sa demande tendant à voir ordonner la distraction du prix de cession du fonds de commerce à son profit à hauteur de 65 694, 387 € ;

Met les dépens à la charge de la SCI JUSADA en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

Condamne la SCI JUSADA à payer à la SAS EL BARATILLO la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JUSADA à payer à la SA AXA FRANCE IARD la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 31 janvier 2025, et signé par la présidente et la greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE