Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Toulouse

Thématique : Retard de livraison et conséquences contractuelles dans un projet immobilier

MINUTE N° :
JUGEMENT DU : 30 Janvier 2025
DOSSIER : N° RG 21/00710 – N° Portalis DBX4-W-B7F-PX55
NAC : 53D

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE
POLE CIVIL COLLEGIALE

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

En application de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, sans opposition des avocats devant :

Madame KINOO, Vice-Présidente (chargée du rapport)
et
Madame GABINAUD, Vice-Présidente (chargée du rapport)

Qui ont rendu compte au Tribunal dans son délibéré composé de :

PRESIDENT : Madame KINOO, Vice-Présidente
ASSESSEURS : Madame GABINAUD, Vice-Présidente
Monsieur SINGER, Juge

GREFFIER lors du prononcé

Madame CHAOUCH

JUGEMENT

Réputé contradictoire, rendu après délibéré et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe. Rédigé par M. SINGER.
Copie revêtue de la formule
exécutoire délivrée le
à
DEMANDERESSE

Mme [R] [P]
née le [Date naissance 5] 1971 à [Localité 11], demeurant [Adresse 10] – [Localité 1]
représentée par Me Déborah MAURIZOT, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat postulant, vestiaire : 287, et par maître Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSES

Société SCCV NETWILLER, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]
représentée par Me Sophie FERREIRA-GUEDJ, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 424

S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 9]
représentée par Maître Catherine CARRIERE-PONSAN de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 5

S.A. BDR & associés, pris en la personne de Me [I] [T] [G], ès qualités de madataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 8]
défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 novembre 2015, un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement a été régularisé entre la société civile immobilière de construction vente à capital variable (SCCV) NETWILLER, d’une part, et Mme [R] [P], d’autre part, portant sur un appartement type T2 d’une superficie habitable de 40 m², ainsi que sur un parking dans le cadre du programme immobilier « LE 201 » situé [Adresse 3] à [Localité 12] (31).

Mme [R] [P] a souscrit un prêt le 28 juin 2016 auprès de la SOCIETE GENERALE d’un montant de 159.000 euros.

Par acte notarié du 22 juillet 2016, Mme [R] [P] a acquis le lot de copropriété n° 51 (appartement type T2) et le lot n°124 (parking), moyennant le prix de 159.000 euros. La livraison était prévue au 31 décembre 2016.

Les fonds souscrits dans le cadre du prêt ont été débloqués en décembre 2017 avec un début du paiement des échéances le 7 juin 2018.

La livraison du bien a été retardée à plusieurs reprises.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée par la SCCV NETWILLER et reçue par la mairie de [Localité 12] le 21 novembre 2017.

Par acte d’huissier du 25 juillet 2018, Mme [P] a assigné la société NETWILLER devant le juge des référés de TOULOUSE.

Un protocole transactionnel a été établi le 6 novembre 2018 et homologué par ordonnance du juge des référés le 12 février 2019.

Les parties ont convenu que la société devait :
– livrer les biens immobiliers acquis et remettre les clés des dits biens à l’acquéreur, au plus tard le 31 décembre 2018,
– verser à Mme [R] [P] une indemnité globale, forfaitaire et transactionnelle de 4.465 euros pour le préjudice du retard de livraison jusqu’au 31 décembre 2018, outre 3.180 euros au titre de la perte de l’avantage fiscal au titre des revenus 2017, le tout devant être versé avant le 28 février 2019.

La livraison n’étant pas intervenue à la nouvelle date prévue, par actes signifiés le 9 et le 10 février 2021, Mme [R] [P] a assigné la société NETWILLER et la société SOCIETE GENERALE aux fins notamment de condamnation de la société NETWILLER à lui verser diverses sommes au titre de dommages et intérêts et de suspension du prêt conclu auprès de la société SOCIETE GENERALE.

Par conclusions communiquées par voie électronique le 22 février 2021, Mme [R] [P] a formé un incident devant le juge de la mise en état aux fins de suspension du prêt.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 27 avril 2021, il a été :
– ordonné la suspension du prêt n°81 609 223 72 76 accordé par la SA SOCIETE GENERALE à Mme [R] [P], jusqu’à ce qu’une décision tranchant le fond du litige soit rendue par le tribunal ;
– dit que cette suspension ne concerne pas les primes d’assurance versées par Mme [R] [P] au titre de ce prêt, mais uniquement les mensualités des échéances de remboursement ;
– dit que la première échéance du prêt qui aurait dû être payée immédiatement après la date de la présente décision, point de départ du délai de suspension, constitue la première échéance exigible à l’expiration de la période de suspension le terme du prêt étant reporté d’une durée égale à celle de la suspension accordée.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de TOULOUSE a prononcé une liquidation judiciaire à l’encontre de la SCCV NETWILLER.

La livraison des biens est intervenue le 7 juillet 2022 et les biens ont été mis en location à effet du 8 septembre 2022.

Par arrêt du 31 mai 2023, la cour d’appel de TOULOUSE a confirmé l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SCCV NETWILLER.

La société SOCIETE GENERALE a déclaré sa créance auprès du mandataire liquidateur judiciaire le 27 juillet 2023 à hauteur de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par exploit d’huissier en date du 8 novembre 2023, la société SOCIETE GENERALE a appelé en cause la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [I] [T] [G], ès qualités de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER.

Une ordonnance de jonction a été prise par le juge de la mise en état le 28 novembre 2023.

La clôture est intervenue le 23 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024 puis prorogée au 16 janvier 2025 et prorogée une nouvelle fois au 30 janvier 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 février 2024, Mme [R] [P] sollicite du tribunal, au visa des articles 1103, 1231-1, 1231-2 et 1601-1 du code civil, de :
– dire que le jugement à intervenir sera commun et opposable à la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [I] [T] [G], ès qualité de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER,
– dire que la SCCV NETWILLER ne peut se prévaloir d’aucune cause légitime de suspension et d’aucun cas de force majeure,
– fixer au passif de la SCCV NETWILLER représentée par la SAS BDR & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire, les sommes de :
– 20.680 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte locative,
 – 6.360 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la perte de l’avantage fiscal 2019 et 2020, à compléter et parfaire,
– 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre de la désorganisation de trésorerie
– 8.000 euros, à titre de dommages et intérêts, au titre du préjudice moral,
– débouter la SOCIETE GENERALE de toute demande à son encontre,
– prendre acte que la SOCIETE GENERALE a accepté la suspension des échéances du prêt 816092237276 jusqu’à l’échéance d’avril 2025 incluse,
– condamner la SOCIETE GENERALE à lui régler la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– fixer au passif de la SCCV NETWILLER représentée par la SAS BDR & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire, la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
– fixer au passif de la SCCV NETWILLER représentée par la SAS BDR & Associés, ès qualité de liquidateur judiciaire, les entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Déborah MAURIZOT, avocat aux offres de droit, qui en entreprendra le recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur la violation par la société NETWILLER de son obligation de livraison des biens, Mme [P] fait valoir en application des dispositions de l’article 1103 et 1601-1 du code civil que la SCCV NETWILLER a violé son obligation de livraison des biens au 31 décembre 2016 contrairement aux dispositions contractuelles et qu’aucune cause légitime de retard dans le délai de livraison ne peut être invoquée.

Elle expose son préjudice financier notamment en pertes locatives, de la perte de la réduction fiscale au titre des années 2018 et 2019, en désorganisation de trésorerie. Elle sollicite également l’indemnisation de son préjudice moral au regard de la gestion administrative importante et du stress subi.

Concernant les demandes de la SOCIETE GENERALE, elle soutient que la suspension des échéances du prêt 816092237276 a été autorisée, judiciairement, par ordonnance du juge de la mise en état du 27 avril 2021 et que par courrier du 22 août 2023, la SOCIETE GENERALE lui a confirmé la suspension du prêt pour une durée de 24 mois supplémentaires.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 19 avril 2024, la SCCV NETWILLER sollicite du tribunal au visa des articles 1134, 1147, 1148, 1184 et 1610 du code civil (dans leur rédaction en vigueur au jour de la conclusion de l’acte de vente litigieux), 1343-5 du code civil, 9, 510 et suivant et 700 du code de procédure civile de :
– déclarer recevables ses conclusions,
-constater que Mme [P] et elle-même ont reporté conventionnellement la date de livraison de son logement au 31 décembre 2018 moyennant une indemnité transactionnelle de 4.465 € pour l’ensemble des préjudices subis au titre du retard de livraison de son bien immobilier depuis le 31 décembre 2016,
– dire que les causes légitimes et les cas de force majeure qu’elle a subis justifient le report de la date de livraison, étant précisé qu’elle peut se prévaloir des évènements postérieurs au 31 décembre 2018 tant en vertu de la transaction elle-même qu’aux termes de l’acte authentique de vente et des textes applicables,
– juger mal fondées les demandes d’indemnisation complémentaire formulées par Mme [P] eu égard aux causes légitimes et cas de force majeure subis postérieurement au 31 décembre 2018 et qui doivent inévitablement être supportés par les acquéreurs en l’état futur d’achèvement,

– subsidiairement
– réduire toutes condamnations à de plus juste proportions, sous réserve de la production des justificatifs concernés, de la preuve des fautes, préjudices et liens de causalité y afférents pour chaque poste invoqué et uniquement pour la période postérieure au 10 février 2021 (date de signification de l’assignation introductive d’instance et en l’absence de mise en demeure préalable), sous déduction du double du temps durant lequel les causes légitimes et cas de force majeure ont entravé la finalisation du programme,

– en tout état de cause
– débouter Mme [P] et la SA SOCIETE GENERALE de leurs plus amples demandes, fins et prétentions à son encontre,
– rejeter leurs demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile au regard des causes étrangères subies par elle et de sa situation actuelle extrêmement difficile,
– laisser à chaque partie la charge de ses dépens d’instance.

Sur la recevabilité de ses conclusions, la SCCV NETWILLER expose que ses conclusions et pièces doivent nécessairement être prises en considération par la juridiction. Elle expose que le liquidateur judiciaire n’a pas constitué avocat, faute de fonds disponibles et que la société, prise en la personne de son gérant, est dessaisie de l’administration et de la disposition de ses biens depuis la confirmation de la procédure de liquidation judiciaire mais conserve le droit de se défendre et d’être entendue dans toute instance engagée préalablement à l’ouverture de la procédure judiciaire et qui a une incidence sur son passif.

La SCCV NETWILLER met en avant des causes légitimes de retard des cas de force majeure subis justifiant le report de la livraison d’un temps égal au double à celui pendant lequel ces évènements ont entravé la construction et que ces causes légitimes exonèrent le vendeur de toute responsabilité. Elle expose qu’en raison de la conclusion du protocole d’accord homologué en 2019, les parties ont déjà transigé sur la question du retard de livraison jusqu’au 31 décembre 2018. Elle fait état de faits et événements relatifs à des tierces personnes, externes et totalement indépendants de sa volonté notamment l’insuffisance d’actifs en lien avec la liquidation judiciaire de l’assurance DO et CNR, le décès de l’architecte en charge de la conception du programme en août 2019 (et les difficultés d’urbanisme engendrées par rapport au permis de construire), les maladies du gérant et associé fondateur (suite notamment à un infarctus en novembre 2019 et un isolement spécifique lors de la pandémie du COVID-19) ainsi que la crise sanitaire, économique et financière liée au COVID-19 depuis mars 2020 et que ces événements empêchent toute indemnisation pour la période postérieue au 31 décembre 2018. Elle fait valoir également qu’aucune inexécution fautive personnelle et indépendante de ces événements extérieurs ne peut lui être imputée.

Sur les préjudices, la société sollicite le rejet des différentes demandes d’indemnisation de la part de Mme [P]. Elle expose que Mme [P] ne démontre pas avoir subi un préjudice locatif. Sur la perte d’avantages fiscaux, elle fait valoir que Mme [P] n’a pas adressé une requête aux services des impôts pour expliquer la situation, qu’il n’est pas démontré que cette perte soit définitive, les recours étant toujours possibles. Sur la désorganisation de trésorerie, la société NETWILLER expose que cette indemnité, non justifiée, fait double emploi avec le préjudice lié aux pertes locatives et le préjudice moral et que ce préjudice a été indemnisé dans le cadre de l’indemnité transactionnelle. La société fait valoir que le préjudice moral n’est pas démontré. Sur les demandes liées aux préjudices, elle sollicite à titre subsidiaire de ramener à de plus justes proportions les sommes sollicitées.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 février 2024, la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sollicite du tribunal au visa des articles L313-44 et L314-20 du code de la consommation de :
– débouter Mme [P] de toutes ses demandes,
– à titre principal, ordonner la fin de la suspension du crédit affecté n°81 609 223 72 76,
– à titre subsidiaire, accorder à Mme [P] un délai de suspension qui expirera le 7 avril 2025,
– condamner Mme [P] à lui payer la somme de 3.274,39 euros arrêtée au 26 février 2024 à parfaire jusqu’au jugement à intervenir à titre des échéances et primes d’assurance, outre les intérêts à compter du 4 octobre 2022, date de la première mise en demeure,
– condamner in solidum Mme [P] et la société NETWILLER, prise en la personne de son liquidateur, à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats.

Sur la reprise du remboursement de prêt, la SOCIETE GENERALE soutient que la correspondance produite par Mme [P] est une suspension technique automatique et qu’aucun élément ne peut justifier une prolongation du délai alors que Mme [P] bénéficie de loyers locatifs. Elle expose que Mme [P] est également redevable de la prime d’assurance et du solde des échéances dues avant la suspension.

En application de l’article 445 du code de procédure civile, la présidente de la formation collégiale a autorisé une note en délibéré aux parties, invitant le conseil de Mme [P] à justifier de la déclaration de la créance dans la procédure collective de la SCCV NETWILLER, le tribunal envisageant, à défaut de soulever d’office, en application des articles L. 622-26 aliéna 2 et L. 641-3 du code de commerce, l’inopposabilité de la créance de Mme [P] à la procédure collective de la SCCV NETWILLER.

Bien que régulièrement assignée dans le cadre de la présente procédure, la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [I] [T] [G], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SCCV NETWILLER, n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucune conclusion à la juridiction saisie.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARE inopposables à la procédure collective de la SCCV NETWILLER représentée par la SAS BDR & ASSOCIES, en la personne de Maître [I] [T] [G], és qualités de liquidateur judiciaire, toutes créances indemnitaires de Mme [R] [P] en réparation du préjudice causé par le retard de livraison ;

REJETTE la demande de la SOCIETE GENERALE de fin de suspension du prêt n°81 609 223 72 76 accordé par la SA SOCIETE GENERALE à Mme [R] [P] ;

ORDONNE la suspension du prêt n°81 609 223 72 76 accordé par la SA SOCIETE GENERALE à Mme [R] [P] jusqu’au 7 avril 2025 ;

CONDAMNE Mme [R] [P] à verser à la SOCIETE GENERALE la somme de 1.978,90 euros au titre des échéances et des primes d’assurance ;

DEBOUTE la SOCIETE GENERALE du surplus de sa demande à ce titre ;

DIT que la somme susvisée portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 octobre 2022 ;

CONDAMNE in solidum la SCCV NETWILLER représentée par son liquidateur judiciaire la SAS BDR & ASSOCIES, par voie de fixation au passif, et Mme [R] [P] aux entiers dépens dont distraction sera faite au profit de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats ;

REJETTE toutes demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision du tribunal est exécutoire de droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du tribunal le 30 janvier 2025, et signé par la présidente et la greffière.

La Greffière, La Présidente,