Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Toulouse

Thématique : Consentement vicié et obligations contractuelles en matière de bail d’habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]

NAC: 5AZ

N° RG 24/00839 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SYDD

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[R] [W] [P] [N]-[S]
[E] [N]

C/

[U] [H]
[O] [B]
S.A.R.L. SGL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à Me Dylan HERAIL

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Halima KAHLI Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR Greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [R] [W] [P] [N]-[S], demeurant [Adresse 2]

M. [E] [N], demeurant [Adresse 2]

représentés par Me Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

ET

DÉFENDEURS

Mme [U] [H], domiciliée : chez MONSIEUR ET MADAME [B], [Adresse 1]

M. [O] [B], domicilié : chez MONSIEUR ET MADAME [B], [Adresse 1]

représentés par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L. SGL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-paul COTTIN de la SCP D’AVOCATS COTTIN – SIMEON, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2024, Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ont fait assigner Madame [U] [H], Monsieur [O] [B] et la S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE aux fins de voir déclarée la nullité pour vice du consentement du contrat de bail d’habitation du 12 juillet 2023 avec toute conséquences de droit et la condamnation solidaire, avec exécution provisoire, des assignés au paiement des sommes suivantes :
1.123,43€ correspondant au remboursement des sommes versées avec intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de la mise en demeure,3.000€ à titre de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information,1.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,aux dépens.
L’affaire, après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du
1er octobre 2024.

Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution, valablement représentés, maintiennent leur demandes. A titre subsidiaire, ils demandent au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 12 juillet 2023 avec effet au 1er septembre 2023 et de débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes.

Ils expliquent avoir conclu par voie électronique un bail d’habitation le 12 juillet 2023 par le truchement de la S.A.R.L. SGL pour un appartement dont les consorts [H] et [B] sont propriétaire suite à une visite virtuelle réalisée par la société de location le 6 juillet 2023.

Les frais d’agence d’un montant de 313,95€, le loyer d’août d’un montant de 362,90€ et la somme de 33,58€ et le dépôt de garantie de 413€ étaient payés.

Elle n’a découvert la réalité du logement que le 7 août 2023, lors de l’état des lieux d’entrée qui lui a permis de constater l’existence de nombreux désordres à savoir des infiltrations et de la moisissures sur les murs, les plinthes et la douche de la salle de bain, de la faïence cassée, la pomme de douche cassée et les joints dégradés outre un mauvais état des équipements généraux et de l’interphone, la vanne cassée de la chaudière la privant d’eau chaude et la fuite du siphon de la cuisine.

Par courriel du 31 août 2023, puis par lettre recommandée du 1er septembre 2023, elle indiquait à l’agence que lorsqu’elle avait conclu le bail, l’état réel du logement avait été sciemment dissimulé de sorte que son consentement avait été vicié. Elle la mettait en demeure de mettre un terme au contrat et de lui restituer les sommes dues.

Par courrier du 12 septembre 2023 la S.A.R.L. SGL a rejeté sa demande et l’a invité à délivré congé avec un préavis d’un mois.

Une tentative de conciliation a eu lieu et s’est soldée par un échec.

Elle indique avoir trompée sur l’état réel du logement et qu’elle a signé le contrat sans en avoir constaté l’état réel, l’état du logement est une qualité essentielle du bail d’habitation. Or le logement loué présente les caractéristiques d’un logement indécent en ce qu’il présente des traces de moisissures et la chaudière ne peut pas produire d’eau chaude. Ils n’ont d’ailleurs effectué aucun travaux alors que l’état des lieux sortant de l’ancien locataire relèvent les mêmes défauts.

En s’abstenant de communiquer des éléments essentiels du contrat, ils ont manqué à leur devoir d’information viciant le consentement de la locataire. Le contrat doit donc être annulé et toutes les sommes perçues doivent être remboursées.

Contrairement a ce qu’affirment les défendeurs, le logement n’était pas en bon état, la chaudière ne fonctionne pas normalement, l’absence de parois de douche l’empêche d’utiliser celle-ci au risque de provoquer une inondation. La fuite de l’évier de la cuisine est également un élément faisant obstacle à son utilisation.

En constatant qu’entre l’état des lieux d’entrée et le son retour dans les lieux, la fuite de l’évier n’avait pas été réparés et la vanne de la chaudière n’avait pas été remplacée, elle a sollicité la résiliation immédiate du bail. Il ne peut lui être reprochée d’avoir refusé l’intervention des artisans dans le courant du mois de septembre 2023 alors qu’elle avait manifesté son intention de voir annuler le bail.
La signature de l’état des lieux d’entrée ne signifie pas qu’elle accepte le logement mais qu’elle en constate l’état et n’emporte pas renonciation à se prévaloir de la nullité du contrat. Le fait qu’elle n’émette aucune réserve ne signifie pas qu’elle acceptait le logement dans l’état dans lequel il se trouvait.

Les bailleurs ont attendu qu’elle entre dans les lieux à compter du 19 septembre pour engager les travaux alors qu’ils auraient pu le faire avant son entrée dans les lieux, lors du départ de l’ancienne locataire. Les bailleurs d’ailleurs estiment que l’agence aurait dû faire diligence immédiatement et non pas attendre l’entrée dans les lieux de la locataire. L’ancienne locataire atteste avoir dénoncé les désordres à l’agence qui n’a pris aucune mesure pour y remédier. Quand aux bailleurs, ils ont eu connaissance de l’état des lieux de sortie et ont accepté de relouer le bien dans cet état et sans réaliser aucun travaux. Ils sont tout aussi fautifs.

Elle ne pouvait restituer les clefs immédiatement puisque les défendeurs étaient opposés à l’annulation du bail et elle n’entendait pas résilier le contrat à ses torts. Ils n’ont donné aucune suite à la tentative de conciliation et ont tenté de reprendre le logement via la procédure d’abandon du logement. Son conseil s’y est opposé en rappelant que cette procédure revenait à la résiliation aux torts de la locataire avec pour conséquence, l’obligation de payer les loyer pour un logement qu’elle n’occupait pas. Elle ne s’est jamais opposée à la restitution des clefs.
A titre subsidiaire, si l’annulation du contrat n’était pas prononcée, le tribunal devrait prononcer la résolution judiciaire pour inexécution suffisamment grave avec effet au 1er septembre 2023.
La demande indemnitaire est fondée sur le fait que suite à l’état de son logement inhabitable, elle a annulé son cursus universitaire à [Localité 6] le 27 septembre 2023.

Sur les demandes reconventionnelles : ils font valoir que le commandement de payer est irrégulier en ce qu’il ne reproduit pas la clause résolutoire insérée au bail. Compte tenu de l’indécence du logement aucun loyer n’est dû.

Les bailleurs ne peuvent se prévaloir d’un manque à gagner car ils ont refusé de mettre fin au bail et d’accueillir la demande de nullité du contrat suite à l’indécence du logement.

Madame [U] [H] et Monsieur [O] [B], valablement représentés, demandent au tribunal :
A titre principal de rejeter toutes les demandes de Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ainsi que de la S.A.R.L. SGL.
A titre subsidiaire, de les condamner solidairement au paiement de la somme de 7.225,05€ à titre de dommages et intérêts en indemnisation de la perte de loyer.
A titre reconventionnel, ils demandent à titre principal que soit constatée l’acquisition de la clause résolutoire et qu’il soit procédé à l’expulsion sans délai de la locataire, leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 6.098,82€ au titre des arriérés de loyers et charges arrêtée au
23 septembre 2024, de fixer une indemnité d’occupation au montant du loyer et charge et les condamner au paiement de celle-ci,
A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat à compter du 21 mai 2024 date de la notification officielle des conclusions en défense sollicitant la résiliation judiciaire du bail avec les mêmes conséquence qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, et fixer l’indemnité d’occupation à compter du 21 mai 2024,
A titre subsidiaire sur la garantie de la S.A.R.L. SGL : de la condamner à les relever indemne de toute condamnation et a les indemniser de la perte de loyer à hauteur de 7.225,05€.
En tout état de cause, les condamner au paiement de la somme de 1.800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Ils demandent que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Au soutien de leur position, ils font valoir :
– qu’ils n’ont pas été destinataire malgré leur demande de l’état des lieux de sortie de Madame [Y], ils ne l’ont obtenu que dans le cadre de la procédure, ils n’avaient donc pas connaissance de la nécessité de réaliser des travaux;
– ils n’ont pas eu connaissance de la lettre du 1er septembre 2023 de Madame [R] [N] avec pour nom d’usage [N]-[S] et Monsieur [E] [N], en qualité de caution ils ont juste été sollicité par l’agence pour savoir s’ils étaient d’accord pour résilier le bail sans préavis compte tenu de la moisissure dans la salle de bain qui selon l’agence n’était pas dangereuse, ils ont donc refusé face à l’exposé de la situation qui leur a été faite,
– cependant, au terme de son courriel du 8 août 2023, Madame [N]-[S] indiquait qu’elle se rendrait disponible pour la réalisation des travaux et c’est à cette occasion qu’ils apprenaient les désordres affectant le logement, ils se renseignaient d’ailleurs sur le remplacement de la vanne et la S.A.R.L. SGL leur affirmait que cette vanne n’empêchait pas la production d’eau chaude,
– l’agence a mandaté l’entreprise pour la chaudière et le plombier pour l’évier de la cuisine et pour réaliser un devis pour une parois de douche, et un rendez vous était pris pour le 12 septembre 2023; pour la vanne RV était prévu le 19 septembre avec la locataire mais cette dernière a refusé la réalisation des travaux au motif qu’elle entendait annuler le bail,
– les clefs n’ont pas été restituées au motif que le logement était occupé alors qu’aucun loyer n’est payé;
– sur la tentative de conciliation, ils ont accepté que la S.A.R.L. SGL les représente moyennant rémunération mais le conciliateur a refusé que la société les représente et a mis fin a la conciliation malgré la présence des parties présentes et représentées.

En droit, sur la validité du contrat de bail : les dégradations dénoncées sont le fait d’un défaut d’entretien de la précédente locataire, les désordres dénoncés ont été signalés à Madame [N]-[S] qui a fixé des rendez-vous avec les entreprises, il n’est mentionné aucune absence d’eau chaude ou de chauffage dans le courrier de l’ancienne locataire, en outre, aucun élément ne vient corroborer cette affirmation, la S.A.R.L. SGL affirmant que le logement disposait d’eau chaude et de chauffage;
– hormis la vanne de la chaudière, la fuite de l’évier et la moisissure dans la salle de bain, le reste du logement est en bon état général,
– ils rappellent qu il appartient à celui qui se prévaut d’un vice du consentement d’en rapporter la preuve, ce qu’elle ne fait pas alors que le bail devait débuter le 7 août, date de l’état des lieux d’entrée, or à ce moment , elle réitère sa volonté de prendre le bien à bail et prend des rendez vous avec les artisans; elle a donc eu connaissance des vices qui affectaient le bien et a entendu accepté de les voir corrigés; elle n’a pas sollicité de report de l’entrée en vigueur du bail, ni émis des réserves, mais a refusé la réalisation de travaux de mise en conformité ;
– en refusant de restituer les clefs, en s’opposant aux travaux, en continuant d’occuper le bien sans s’acquitter du paiement des loyers, elle les a placé dans une situation difficile alors qu’ils continuent de supporter les charges du logement;
– elle aurait pu restituer les clefs et engager son action ensuite, au lieu de cela elle a continuer de s’opposer à la restitution du logement ce qui les a conduit à délivrer un commandement de payer;
– au cas où l’acquisition de la clause résolutoire ne sera pas retenue par le juge, ils demandent la résiliation judiciaire du bail au torts exclusifs de la locataire, puisqu’elle a eu connaissance des désordres du logement et a accepté de prendre des rendez-vous pour qu’ils y soient remédié ;
– sur le manquement au devoir d’information et la demande de dommages et intérêts, ils font valoir qu’aucun manquement ne peut leur être reproché puisqu’ils n’ont participé ni à la visite virtuelle ni à l’état des lieux d’entrée, et aucun lien ne peut être fait avec l’arrêt de son cursus à l’université de [Localité 6]; or c’est elle par son refus de restituer les clefs en indiquant qu’elle occupait le logement qui a causé un dommage aux bailleurs en immobilisant leur bien sans s’acquitter des loyers;
– sur la constatation de la résiliation du bail, ils rappellent avoir délivré un commandement de payer non suivi d’effet, que le commandement ne reproduit pas la clause résolutoire ce qui ne constitue pas une cause de nullité alors qu’il vise la clause résolutoire,
– la résiliation sera prononcée du fait des manquements graves de la locataire à ses obligations à savoir le paiement du loyer et de laisser intervenir les entreprises mandatées par les bailleurs,
– si un manquement au devoir d’information entraînant la nullité du contrat devait être prononcée, ils demandent à être garantis par la S.A.R.L. SGL puisque tous les manquements relevés par les requérants reposent sur leur relation avec la S.A.R.L. SGL;
– suite à l’état des lieux de sortie de la locataire Madame [Y], l’agence ne leur a pas communiqué cet état des lieux les plaçant dans l’ignorance de l’état du logement et des travaux à réaliser; elle sera donc tenue pour ces manquements dans le mandat de gestion à les indemniser de la perte des loyers.

La S.A.R.L. SGL SOCIÉTÉ DE GESTION LOCATIVE, valablement représentée, conclut au rejet de l’ensembles des demandes formées contre elle par les demandeurs et les bailleurs. A titre reconventionnel, elle sollicite l’allocation de la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :
– que lors de la visite virtuelle, le logement était occupé et les traces d’humidité et de moisissure dans la salle de bain n’étaient pas visibles,
– en droit : que sa responsabilité ne peut être retenu que s’il est démontré une faute, un préjudice et un lien de causalité. Or, le logement n’était pas indécent au moment de la location et était en bon état général à l’exception des mentions portées sur l’état des lieux d’entrée, donc aucune dissimulation ne peut lui être reproché et les désordres relevés ne sont que de menues réparations et contrairement à ce qui est allégué l’appartement était alimenté en eau chaude et elle ne démontre pas le contraire,
– l’agence ne disposait pas de ces élément au moment de la souscription du contrat puisque le logement était occupé, donc il ne peut lui être reproché aucune dissimulation;
– suite à l’état des lieux d’entrée, elle renouvelait sa confiance en l’agence pour que les travaux interviennent rapidement, et se rendait disponible entre le 12 et 22 septembre 2024 pour leur réalisation;
– elle n’a eu connaissance des désordres que le 21 juillet 2023 suite à l’état des lieux de sortie de Madame [Y] et après la signature du contrat avec Madame [N]-[S] , l’état des lieux d’entre s’est déroulé le 7 août 2023 soit jours après la sortie de l’ancienne locataire et elle a pris attache avec les artisans pour faire réaliser les travaux;
– lors de la tentative de reprise des lieux son conseil indiquait qu’il s’agissait d’une violation de domicile, donc elle occupait bien le logement sans s’acquitter du paiement des loyers,
– sa demande d’annulation du bail repose sur des motifs fallacieux et créé un préjudice pour les propriétaires;
– si le logement était indécent comme elle le prétend le 7 août, elle aurait pu refuser de le louer et aurait pu louer un autre logement, or dans le courrier de son conseil du 21 décembre 2023, il est indiqué qu’elle n’abandonne pas son logement, donc elle pouvait poursuivre ses études;
– sur la demande des consort [H] et [B], la perte de loyer n’est pas en lien avec une éventuelle faute de sa part mais du fait du comportement de Madame [N]-[S] qui a refusé la restitution des clefs et la reprise du logement.

La décision était mise en délibéré au 21 novembre 2024 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile.