Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Toulouse

Thématique : Validité du congé de vente et obligations locatives en matière de bail d’habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7

NAC: 5AA

N° RG 24/00398 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SU7B

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Novembre 2024

[O] [H]

C/

[G] [Y]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024

à CABINET SERDAN

Expédition délivrée
à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [O] [H], demeurant 9 RUE DE CHAMBORD – 31170 TOURNEFEUILLE

représenté par Me Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [G] [Y], demeurant 32 RUE JACQUES CARTIER – 31100 TOULOUSE

représentée par Maître Jean-manuel SERDAN de la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 août 1999, prenant effet au 1er septembre 1999, M. [I] [H] a consenti un bail à usage d’habitation à Mme [G] [Y] pour une maison d’habitation située 32 rue Jacques Cartier à TOULOUSE moyennant un loyer mensuel de 3000 francs, soit 457,35 euros.

Suite au décès de M. [I] [H] survenu le 08 juin 2000, M. [O] [H] est devenu propriétaire du bien immobilier.

Le 24 juin 2013, Mme [R] [H], mère de M. [O] [H], a autorisé, pour le compte de celui-ci, mineur, Mme [G] [Y] à exercer une activité professionnelle dans la dépendance de l’habitation.

Suivant exploit d’huissier en date du 23 février 2023, M. [O] [H] a délivré congé pour vendre à Mme [G] [Y] pour le 31 août 2023.

Mme [G] [Y] s’est maintenue dans les lieux après cette date.

M. [O] [H] a fait assigner Mme [G] [Y], par exploit de commissaire de justice, devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse aux fins notamment de voir valider le congé, déclarer cette dernière occupante sans droit ni titre, ordonner son expulsion sous astreinte, ordonner la communication de l’attestation assurance habitation et de l’entretien de la chaudière sous astreinte, et la condamner au paiement de la somme de 578 euros au titre des charges récupérables.

Appelée à l’audience du 12 février 2024, l’affaire a fait plusieurs renvois avant d’être retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

A l’audience du 24 septembre 2024, M. [O] [H], représenté par son conseil, se rapporte à ses conclusions responsives n° 2 déposées et sollicite :
* à titre principal,
– de constater la validité du congé délivré le 23 février 2023 à effet au 1er septembre 2023,
* à titre subsidiaire :
– de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de la locataire pour manquement à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble et du paiement de l’intégralité du loyer et des charges ;
* en tout état de cause,
– d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [Y] sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et de tout occupant de son chef,
– de rejeter l’intégralité des demandes de Mme [G] [Y] tant au titre de la contestation du congé que de la tentative de rejet des sommes dues au titre des charges, ainsi qu’au titre des délais pour quitter les lieux,
– de condamner Mme [G] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges actuels, soit 520 euros, jusqu’à la libération des lieux,
– de condamner Mme [G] [Y] à lui verser la somme de 578 euros au titre des charges récupérables pour les années 2021 à 2023,
– de condamner Mme [G] [Y] à lui verser la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral subi,
– de condamner Mme [G] [Y] au paiement de 2000€ en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, et au visa des articles 7, 15, 21 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que de l’article 544 du Code civil, il fait valoir que le congé pour vendre délivré n’encourt aucune nullité lorsqu’il est fait référence au “ local objet du bail” dans le congé pour vendre et qu’ainsi aucune équivoque n’est présente sur la consistance du bien vendu et que l’absence d’une mention d’un local dans le congé ne peut l’invalider dans la mesure où les locataires occupant le bien depuis longue durée ne pouvait se tromper sur la consistance des biens vendus. Il affirme que la défenderesse était locataire de l’intégralité de la maison, ainsi que du jardin et de la dépendance et qu’occupant les lieux depuis plus de 23 ans elle avait une parfaite connaissance du bien. Il soutient que, par acte du 24 juin 2013, la location a été étendue à la dépendance de sorte que le bail et le second contrat précisent clairement et sans ambiguïté l’objet du bail. Il fait valoir que le congé pour vendre indique qu’il comporte offre de vente des “locaux objet de la location”.
À titre subsidiaire, il sollicite la résiliation judiciaire du bail faisant valoir que la locataire ne s’est pas acquittée du règlement des charges et qu’elle n’a pas rempli ses obligations en n’entretenant pas régulièrement le jardin et en détruisant un mur sans accord du propriétaire. Il affirme de plus qu’elle sous-loue l’ensemble (maison et habitation ) à une association sans autorisation du bailleur et qu’elle exerce une activité professionnelle dans la maison alors qu’elle n’est autorisée à occuper ces lieux que pour un usage d’habitation.
Il sollicite la condamnation de Mme [G] [Y] à payer la somme due au titre des charges récupérables des années 2021 à 2023 ainsi qu’une indemnisation de son préjudice moral en ce qu’il a subi un stress important puisqu’il ne peut plus vendre le bien ni réaliser les visites, entraînant un préjudice financier conséquent. Il s’oppose à la demande de délai pour quitter les lieux.

En réponse, Mme [G] [Y], représentée par son conseil, et se rapportant à ses conclusions responsives déposées, sollicite :
* à titre principal,
– de prononcer la nullité du congé pour vente délivré le 22 février 2023,
– de débouter en conséquence M. [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son encontre,
* À titre subsidiaire si le congé délivré était considéré valable,
– Octroyer à Mme [Y] un délai de 12 mois à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter le logement,
* en tout état de cause,
– De condamner M. [H] à lui payer la somme de 1500 € au titre de l’article 37 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elle fait valoir au soutien de ses demandes, et au visa de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989, qu’elle conteste la validité du congé comme comportant une description non conforme du bien loué en ce que la description est imprécise et incomplète car elle ne vise ni la dépendance de 36 m² ni le jardin, au contraire de l’annonce de vente du bien réalisée par l’agence immobilière en charge de la vente, et qui interroge sur le prix de vente qui lui a été proposé. Elle conteste les charges sollicitées en ce que celles-ci ne lui ont jamais été réclamées et qu’elles ne sont pas prévues par le bail. Elle conteste également la demande subsidiaire aux fins de résiliation judiciaire du bail en ce qu’il n’est pas démontré qu’elle a failli à ses obligations alors qu’elle entretient le logement et règle l’intégralité des loyers dus. Elle affirme que le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral et doit ainsi être débouté de sa demande. A titre subsidiaire, si une résiliation était prononcée, elle demande à bénéficier d’un délai de 12 mois pour trouver un autre logement.

Il convient de se reporter aux conclusions de chacune des parties pour un plus ample exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DECLARE nul le congé pour vendre délivré par M. [O] [H] le 23 février 2023 avec effet au 1er septembre 2023,

DIT que le bail s’est poursuivi aux clauses et conditions originaires.

DEBOUTE M. [O] [H] de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Mme [G] [Y] ;

DEBOUTE ainsi M. [O] [H] de ses demandes d’expulsion sous astreinte et d’indemnité d’occupation;

CONDAMNE Mme [G] [Y] à payer à M. [O] [H] la somme de 578€ au titre des charges récupérables des années 2021 à 2023;

DEBOUTE M. [O] [H] de sa demande indemnitaire pour préjudice moral ;

CONDAMNE M. [O] [H] à verser Mme [G] [Y] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [H] de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [H] aux entiers dépens de la présente instance;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Le Greffier La Vice-Présidente