Tribunal judiciaire de Strasbourg, 31 janvier 2025, RG n° 24/00651
Tribunal judiciaire de Strasbourg, 31 janvier 2025, RG n° 24/00651

Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Strasbourg

Thématique : Résiliation de bail et modalités de paiement en cas d’impayés locatifs

Résumé

Contexte du litige

La SAEML HABITATION MODERNE a conclu un contrat de location avec Madame [B] [Z] le 28 janvier 2019 pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 348,02 euros hors charges, plus 102,13 euros de provision pour charges.

Commandement de payer

Le 19 juillet 2023, un commandement de payer a été délivré à la locataire pour un montant de 2 350,47 euros, correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 18 juillet 2023. Les impayés ont été signalés à la caisse d’allocations familiales le même jour.

Assignation en justice

Le 24 avril 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a assigné Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection, demandant la constatation de la clause résolutoire du bail, la résiliation judiciaire, l’expulsion immédiate, ainsi que le paiement de 2 251,98 euros pour loyers et charges impayés.

Audience et mise à jour de la créance

Lors de l’audience du 26 novembre 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a actualisé sa créance à 4 119,29 euros, tout en indiquant que la locataire avait commencé à effectuer des paiements. Madame [B] [Z] ne s’est pas présentée, et son fils, Monsieur [F] [W], n’avait pas de pouvoir pour la représenter.

Enquête sociale et délibération

Un rapport d’enquête sociale a été reçu le 14 novembre 2024, et l’affaire a été mise en délibéré pour décision le 31 janvier 2025.

Recevabilité de la demande

La demande de la SAEML HABITATION MODERNE a été jugée recevable, ayant respecté les délais de notification au Préfet et ayant signalé les impayés à la caisse d’allocations familiales.

Paiement des loyers et charges

Il a été établi que la dette locative de Madame [B] [Z] s’élevait à 4 119,29 euros au 19 novembre 2024, et elle a été condamnée à payer cette somme à titre provisionnel.

Clause résolutoire

Les conditions d’application de la clause résolutoire ont été constatées comme réunies à partir du 20 septembre 2023, en raison des impayés persistants.

Octroi de délais de paiement

Le juge a accordé à Madame [B] [Z] un échelonnement de sa dette sur 36 mois, avec des mensualités de 115 euros, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

Demandes accessoires

Madame [B] [Z] a été condamnée aux dépens de l’instance, et la demande de la SAEML HABITATION MODERNE au titre de l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée.

Exécution provisoire

L’exécution provisoire de la décision a été déclarée de droit, conformément aux dispositions légales en vigueur.

N° RG 24/00651 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MY4P

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE STRASBOURG
11ème Chambre Civile, Commerciale
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

11ème civ. S1

N° RG 24/00651
N° Portalis DB2E-W-B7I-MY4P

Minute n°25/

Copie exec. à :
– Me Catherine SCHULTZ-MARTIN
– Mme [Z]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier
Catherine SCHULTZ-MARTIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU
31 JANVIER 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A. E.M.L. HABITATION MODERNE
Immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n° 568 501 415
prise en la personne de son représentant légal
dont le siège social est sis [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Madame [B] [Z]
demeurant [Adresse 1]
[Localité 3]
non comparante, non représentée
En présence de M. [F] [W], son fils, non muni d’un pouvoir

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé
Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :
A l’audience publique du 26 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 31 Janvier 2025.

ORDONNANCE :
Réputée contradictoire en premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2019, la SAEML HABITATION MODERNE a loué à Madame [B] [Z] un local à usage d’habitation situé au 4ème étage, [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 348,02 euros hors charges outre 102,13 euros de provision pour charges, payables à terme échus au plus tard le dernier jour du mois.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2023, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 350,47 euros au titre des loyers et charges échus au 18 juillet 2023, mois de juin 2023 inclus.

Les impayés de loyer ont été signalés le 18 juillet 2023 à la caisse d’allocations familiales du Bas-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait assigner Madame [B] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référés et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,condamner la locataire à payer, à titre de provision, la somme de 2 251,98 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 avril 2024,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 569,66 euros postérieurement à la résiliation,dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustement du loyer devant normalement intervenir, sur la base de l’indice du 4ème trimestre,condamner la locataire à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris au coût du commandement de payer du 19 juillet 2023.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 25 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

A cette audience, la SAEML HABITATION MODERNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 119,29 euros, au titre des loyers et charges échus au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus. La demanderesse précise que la locataire se fait aider de son fils qui a procédé à plusieurs versements pour apurer la dette locative et qu’il y a une reprise du paiement du loyer courant. Elle indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement sur une période de 36 mois avec une clause cassatoire et la suspension de la clause résolutoire en cas de respect des délais de paiement.

Citée par acte délivré par dépôt à l’étude, Madame [B] [Z], ne comparaît pas.
Monsieur [F] [W], son fils, se présente à l’audience pour la représenter mais n’est pas muni d’un pouvoir à cette fin.

Le rapport de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives a été reçue le 14 novembre 2024.

L’affaire est mise en délibéré au 31 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 janvier 2019 entre la SAEML HABITATION MODERNE, d’une part, et Madame [B] [Z], d’autre part, concernant le logement situé au 4ème étage, [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 septembre 2023 ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre de provision, la somme de 4 119,29 euros (décompte arrêté au 19 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISONS Madame [B] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 115 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEML HABITATION MODERNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [B] [Z] soit condamnée à verser à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre de provision, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [B] [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 19 juillet 2023 ;

DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection
Maryline KIRCH Gussun KARATAS

 


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