Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Strasbourg

Thématique : Évaluation de la bonne foi des locataires face à l’impayé locatif et aux conséquences de la résiliation du bail.

N° RG 24/06523 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4V7

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/06523 – N° Portalis DB2E-W-B7I-M4V7

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

– Me Steeve WEIBEL

– Mme [Z] [H]

– M. [C] [H]

pièces retournées

le 26 novembre 2024

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT
ayant son siège social 24 route de l’Hôpital 67000 STRASBOURG
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [Z] [H]
demeurant 5 rue du Guirbaden 67800 BISCHHEIM
comparante en personne

Monsieur [C] [H]
demeurant 5 rue du Guirbaden 67800 BISCHHEIM
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

CUS HABITAT, bailleur social, a donné à bail à Mme [Z] [H] et M. [C] [H] un appartement à usage d’habitation situé au 05, Rue du Guirbaden (porte 12 – Étage 1) à Bischheim – 67800 suivant contrat en date du 03 février 2011, moyennant un loyer mensuel de 298,81€ hors charges.

Visant la carence des locataires dans le paiement des loyers et accessoires, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, venant aux droits de CUS HABITAT, a délivré congé aux locataires à effet du 31 mars 2024, suivant lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 06 décembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [H] et M. [C] [H] le 12 décembre 2023.

Mme [Z] [H] et M. [C] [H] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 mars 2024, OPHEA les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivants actes de commissaire de justice signifiés le 29 mai 2024, déposés à étude, aux fins de voir valider le congé et de condamner les locataires en paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 04 juin 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé.

Prétentions et moyens des parties

Suivant acte introductif d’instance, repris oralement à l’audience, OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :
– constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,
– prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,
– condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,
– condamner solidairement Mme [Z] [H] et M. [C] [H] à payer la somme de 888,16€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation
– condamner solidairement Mme [Z] [H] et M. [C] [H] à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation le montant de 730,55 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation effective des locaux définitive, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail,
– condamner Mme [Z] [H] et M. [C] [H] aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la résiliation judiciaire du bail liant les parties.
La bailleresse sollicite une clause cassatoire en cas d’octroi de délai de paiement.

Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré locatif, que Mme [Z] [H] et M. [C] [H] ne doivent dès lors plus être considérés comme des locataires de bonne foi et doivent être expulsés suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1184 et 1741 du Code Civil (ancien), que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables aux locataires.

En réplique, Mme [Z] [H] et M. [C] [H] demandent au juge des contentieux de la protection des délais de paiement pour apurer leurs dettes. Ils sollicitent aussi leur maintien dans les lieux.

Ils font valoir qu’une échéance de 100€ en plus du loyer est possible au regard de leurs situations économiques. Ils soulignent qu’ils ont diminué la dette à la somme de 888,16€.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 06 décembre 2023

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux locataires pour le 31 mars 2024 au vu des impayés de loyers. Il les invitait à régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 mars 2024, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 mars 2024. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 29 mai 2024, date de l’assignation.

Il est établi et non contesté que Mme [Z] [H] et M. [C] [H] ont laissé des loyers et charges impayés depuis plusieurs années et que la dette a atteint la somme de 1.421,37€ en juillet 2024 pour être ramenée à la somme de 888,16€ à la date de l’audience.

Il sera relevé que les locataires ont tenté de payer leurs loyers, ou une partie de leurs loyers, sauf durant l’été 2023 et les mois de décembre 2023 et janvier 2024, mois pendant lesquels la dette locative s’est creusée. Il sera également relevé que la dette a été ramenée à 888,16€.

Pour autant, l’OPHEA verse aux débats quatre mises en demeure adressées à Mme [Z] [H] et M. [C] [H], et ce depuis le 21 octobre 2019. Si l’arriéré locatif n’est pas important, il sera retenu que le solde des locataires demeurent négatifs dans la durée et que le plan d’apurement mis en œuvre en août 2019 n’a manifestement pas permis à Mme [Z] [H] et M. [C] [H] d’apurer leurs dettes.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, la mauvaise foi des locataires apparaît suffisamment établie. La délivrance du congé sera validée à effet au 31 mars 2024.

Sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement, Mme [Z] [H] et M. [C] [H] seront déchus de tout droit au maintien dans les lieux sis 05, Rue du Guirbaden (porte 12 – Étage 1) à Bischheim – 67800.

En conséquence, et sous réserve du traitement de la demande de délai de paiement, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, des charges, des prestations et des accessoires sera fixée à compter du 1er avril 2024 à hauteur de 730,55€. Finalement, et sous les mêmes réserves, l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique, sera ordonnée.

En outre, Mme [Z] [H] et M. [C] [H] seront condamnés solidairement à payer à OPHEA la somme de 888,16€ avec intérêt au taux légal à compter du 29 mai 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

Si les locataires ne justifient pas de leurs revenus, il sera relevé que la bailleresse ne conteste pas qu’ils perçoivent le RSA.

En l’absence de contestation de la société bailleresse, des délais de paiement leur seront accordés avec un délai de 12 mois, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié. En effet, en cas de respect de ce plan d’apurement, ils seront considérés comme locataires de bonne foi.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [Z] [H] et M. [C] [H] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [Z] [H] et M. [C] [H], partie tenue aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 100€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé délivré à Mme [Z] [H] et M. [C] [H] à effet au 31 mars 2024 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [Z] [H] et de M. [C] [H] de tout droit au maintien dans les lieux sis 05, Rue du Guirbaden (porte 12 – Étage 1) à Bischheim – 67800 à compter du 31 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [H] et à M. [C] [H] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Z] [H] et M. [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] et M. [C] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) une indemnité d’occupation d’un montant de 730,55€ (sept cent trente euros et cinquante-cinq centimes) correspondant au loyer augmenté des charges et prestations fournies et ce, à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération totale des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [H] et M. [C] [H] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) la somme de 888,16€ (huit cent quatre-vingt-huit euros et seize centimes) avec intérêt au taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

ACCORDE à Mme [Z] [H] et M. [C] [H] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 74€ (soixante-quatorze euros) et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans mise en demeure préalable ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le droit au maintien dans les lieux sera considéré comme acquis ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra immédiatement son plein effet ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] et M. [C] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Z] [H] et M. [C] [H] in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) la somme de 100€ (cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement est signé par le juge et le greffier.

Le Greffier Le Juge