Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Strasbourg

Thématique : Résiliation de bail et manquements locatifs : enjeux et conséquences juridiques

N° RG 24/03841 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW3I

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/03841 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MW3I

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

– Me Fabrice JEHEL

– M. [Y] [F]

pièces retournées

le 26 novembre 2024

Me Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [J]
né le 14 Mars 1942 à STRASBOURG (67000)
demeurant Rute de Flexbourg 67310 BALBRONN

Madame [V] [I] épouse [J]
née le 30 Avril 1942 à BALBRONN (67310)
demeurant 23 route de Flexbourg 67310 BALBRONN

représentés par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [F]
demeurant 6 rue des Tulipes 67201 ECKBOLSHEIM
comparant en personne à l’audience du 28 mai 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection
Evadné CHAPUS, Greffier lors des débats
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier lors du délibéré

DÉBATS :

Audience publique du 22 Octobre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2023, M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] ont consenti un bail d’habitation à M. [Y] [F] sur des locaux (logement et cave) situés au 6 Rue des Tulipes à Eckbolsheim (67201), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 825 euros et d’une provision pour charges de 275 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 décembre 2024, les bailleurs ont sommé leur locataire de reprendre le paiement des loyers, sans chiffrer leurs demandes.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 20 janvier 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 4 400 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Une troisième mise en demeure de payer la somme de 5 500€ dans un délai de 15 jours, sous peine d’action en résiliation judiciaire, a été émise suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 27 février 2024.

Par assignation délivrée le 12 avril 2024, M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– 7975 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024,
– les loyers dus du 12 avril 2024 jusqu’à la résiliation du bail,
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
– 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 avril 2024. Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 octobre 2024, M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance.

M. [Y] [F] a sollicité des renvois à deux reprises. Ces mesures lui ont été accordées, la première pour préparer sa défense, la seconde pour raison médicale.

M. [Y] [F] n’a pas comparu à l’audience du 22 octobre 2024 et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [Y] [F] a été assigné devant la chambre de proximité de Schiltigheim suivant exploit de commissaire de justice, délivré à personne, le 12 avril 2024.

Madame [S] [M] comparait en personne à l’audience du 03 octobre 2023. Bien que régulièrement avisée de la date de renvoi par le Greffe, Madame [S] [M] n’est ni présente ni représentée à l’audience du 21 novembre 2023.

M. [Y] [F] a comparu en personne à l’audience du 28 mai 2024 et a sollicité le renvoi pour pouvoir préparer sa défense. Il a fait parvenir une deuxième demande de renvoi pour raison médical. Il a ensuite fait parvenir une troisième demande de renvoi le jour de l’audience sans produire de justificatifs. Dans ces conditions, l’affaire a été retenue à l’audience du 22 octobre 2024.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement contradictoire, M. [Y] [F] ayant comparu en personne à la première audience.

2. Sur la demande de résiliation du bail

2.1 Sur la recevabilité

M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré la mise en demeure qui lui a été délivrée le 20 janvier 2024, M. [Y] [F] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 4 400 euros qui y était mentionnée.

M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] versent ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 avril 2024, M. [Y] [F] leur devait la somme de 7 975 euros, loyer d’avril inclus. En effet, le loyer du mois d’avril 2024 était exigible à cette date.

Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs. Cette somme produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il sera relevé qu’en matière de résiliation judiciaire, faute pour les bailleurs de justifier de la communication du décompte produit à l’audience, la condamnation se limitera à la somme mentionnée dans l’assignation qui a pu être notifiée au locataire.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [Y] [F], et ce, à compter de l’assignation, soit le 12 avril 2024. L’expulsion du locataire sera ordonnée.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 1 100 euros à compter du 12 avril 2024.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] ou à leur mandataire.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Y] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Au regard de la qualité des bailleurs et de la cessation des paiements quelques mois après la signature du bail sans reprise du paiement des loyers, l’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1 000 euros à la demande de M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 16 juillet 2023 entre M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], d’une part, et M. [Y] [F], d’autre part, concernant les locaux (logement et cave) situés au 6 Rue des Tulipes à Eckbolsheim (67201) ;

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 12 avril 2024 ;

ORDONNE à M. [Y] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 6 Rue des Tulipes à Eckbolsheim (67201) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [Y] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1 100 euros (mille cents euros) par mois, et ce, à compter du 12 avril 2024, ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], ensemble, la somme de 7 975 euros (sept mille neuf cent soixante-quinze euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 avril 2024, le mois d’avril 2024 étant inclus, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [Y] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

CONDAMNE M. [Y] [F] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 12 avril 2024 ;

CONDAMNE M. [Y] [F] à payer à M. [C] [J] et Mme [V] [I] épouse [J], ensemble, la somme de 1 000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge