Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Strasbourg

Thématique : Évaluation de la bonne foi locative face aux impayés et aux droits au maintien dans les lieux

N° RG 24/01183 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MRCO

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal – CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX

SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/01183 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MRCO

Minute n°

copie le 26 novembre 2024

à la Préfecture

copie exécutoire le 26 novembre

2024 à :

– Me Steeve WEIBEL

– Mme [Y] [S]

– M. [F] [L] [C]

pièces retournées

le 26 novembre 2024

Me Steeve WEIBEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

Société OPHEA ANCIENNEMENT CUS HABITAT
ayant son siège social 24 route de l’Hôpital 67000 STRASBOURG
représentée par Me Steeve WEIBEL, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

Madame [Y] [S]
demeurant 15 rue de Guirbaden 67800 BISCHHEIM
comparante en personne

Monsieur [F] [L] [C]
né le 12 Décembre 1950 à CONGO
demeurant 15 rue du Guirbaden 67800 BISCHHEIM
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

DÉBATS :

Audience publique du 24 Septembre 2024

JUGEMENT

Contradictoire rendue en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

CUS HABITAT, bailleur social, a donné à bail à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] un appartement à usage d’habitation situé au 15, Rue du Guirbaden (porte 73 – Étage 7) à Bischheim – 67800 suivant contrat en date du 31 octobre 2017, moyennant un loyer mensuel de 327,74€ hors charges.

Visant la carence des locataires dans le paiement des loyers et accessoires, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg, OPHEA, venant aux droits de CUS HABITAT, a délivré congé aux locataires à effet du 31 juillet 2023, suivant lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 28 avril 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] le 25 avril 2023.

Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] étant demeuré dans les lieux après la date du 31 juillet 2023, OPHEA l’a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Schiltigheim, suivants actes de commissaire de justice signifiés le 22 janvier 2024, déposés à étude, aux fins de voir valider le congé et de condamner les locataires en paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 janvier 2024. Le diagnostic social et financier a été réalisé, lecture en a été faite à l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Suivant conclusions du 18 juin 2024, reprises oralement à l’audience, et régulièrement signifiées aux défendeurs, l’OPHEA demande au juge des contentieux de la protection de :
– constater que le congé délivré à la partie défenderesse est régulier,
– prononcer la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux,
– condamner la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à évacuer les locaux occupés par elle dans le logement,
– condamner solidairement Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] à payer la somme de 2665,09€ à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter du 31 juillet 2023, date d’effet du congé, sur une somme de 3053,35 euros, et à compter du 12 juin 2024, date des présentes, pour le surplus, à défaut à compter de l’assignation pour le tout,
– condamner solidairement Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat à titre d’indemnité d’occupation, une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance,
– ordonner la révision de l’indemnité d’occupation annuellement le 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers, l’indice de référence étant celui publié en dernier lieu à la date du jugement à intervenir
– condamner solidairement, à défaut in solidum, Madame [S] [Y] et Monsieur [L] [C] [F] à payer au bénéfice de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’EUROMETROPOLE DE STRASBOURG une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– condamner les défendeurs aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 640,76€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile
A titre subsidiaire, l’OPHEA sollicite la résiliation judiciaire du bail liant les parties.
La bailleresse sollicite une clause cassatoire en cas d’octroi de délai de paiement.
Au soutien de ses prétentions, l’OPHEA fait valoir, au visa de l’article 10-1° de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation, que les locataires n’ont pas régularisé l’arriéré locatif, que Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] ne doivent dès lors plus être considérés comme des locataires de bonne foi et doivent être expulsés suite au congé délivré. L’OPHEA soutient à titre subsidiaire, au visa des articles 1728 et suivants du code civil, que la résiliation judiciaire s’impose au regard de la gravité des manquements imputables aux locataires.

En réplique, Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] demandent au juge des contentieux de la protection des délais de paiement pour apurer leurs dettes. Ils sollicitent aussi leur maintien dans les lieux.

Ils font valoir qu’une échéance de 100€ en plus du loyer est possible au regard de leurs situations économiques. Ils soulignent qu’ils ont diminué la dette à la somme de 2665,09€.

MOTIFS

Sur le congé délivré le 28 avril 2023

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4 inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi dispose que les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux. Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.(…)

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 a la particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié aux locataires pour le 31 juillet 2023 au vu des impayés de loyers. Il les invitait à régulariser cet impayé et leur indiquait qu’à défaut pour eux de faire le nécessaire avant le 31 juillet 2023, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Les locataires ne contestent pas la régularité de cet acte, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Le congé a donc pris effet le 31 juillet 2023. Il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la première obligation du locataire est de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Il est constant en l’espèce que le contrat de bail relève des dispositions de l’article L442-6 du code de la construction et de l’habitation qui renvoient à l’application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 laquelle garantit en son article 4 le maintien dans les lieux aux occupants de bonne foi des locaux définis à l’article premier.

Il sera rappelé que le non-paiement des loyers n’est pas systématiquement constitutif de mauvaise foi et qu’il convient d’apprécier concrètement le comportement des locataires quant à leurs obligations. Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux. L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite le 22 janvier 2024, date de l’assignation.

Il est établi et non contesté que Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] ont laissé des loyers et charges impayés depuis plusieurs années et que la dette a atteint la somme de 4 053,33€ en avril 2024 pour être ramenée à la somme de 2665,09€ à la date de l’audience.

Il sera relevé que les locataires ont tenté de payer régulièrement leurs loyers, ou une partie de leurs loyers à compter du 07 mars 2024, date à laquelle des versements de 700€, puis 800€ ont été effectués. Un effort conséquent a aussi été effectué en juin et juillet 2023, quelques mois après la délivrance du congé. La dette a ainsi été ramenée à 1007,87€ en juillet 2023.

Pour autant, il ne peut être constater qu’entre juillet et mars 2024, malgré la délivrance du congé, seul un versement de 500€ a été opéré.

L’OPHEA verse également aux débats trois mises en demeure adressées à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] entre mars et avril 2023. un protocole transactionnel a également été signé le 22 juin 2023 prévoyant des versements mensuels de 62€. Manifestement, les locataires n’ont pas respecté cet engagement contractuel.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, la mauvaise foi des locataires apparaît suffisamment établie. La délivrance du congé sera validée à effet au 31 juillet 2023. Sous réserve de ce qui sera dit sur les délais de paiement, Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] seront déchus de tout droit au maintien dans les lieux sis 15, Rue du Guirbaden (porte 73 – Étage 7) à Bischheim – 67800.

En conséquence, et sous réserve du traitement de la demande de délai de paiement, une indemnité d’occupation, à la charge des défendeurs, sera fixée au montant des loyers, des charges, des prestations et des accessoires à compter du 1er août 2023 à hauteur d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance. Finalement, et sous les mêmes réserves, l’expulsion des locataires, avec le concours de la force publique, sera ordonnée.

En outre, Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] seront condamnés solidairement à payer à OPHEA la somme de 2 665,09€ avec les intérêts légaux à compter du 31 juillet 2023, date d’effet du congé sur la somme de 1.007,87 euros, et à compter du 12 juin 2024 pour le surplus.

Sur la demande de délai de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.

En l’espèce, si les locataires ne justifient pas de leurs revenus, il sera relevé que la bailleresse ne conteste pas qu’ils perçoivent des pensions de retraite pour un montant cumulé de 1700€.

En l’absence de contestation de la société bailleresse, des délais de paiement leur seront accordés avec un délai de 24 mois, avec suspension des effets du congé pendant le cours des délais accordés, étant précisé que, si les intéressés apurent leur dette en sus du loyer courant selon ces modalités, le congé sera réputé ne pas avoir joué, le bail se poursuivant comme s’il n’avait jamais été résilié. En effet, en cas de respect de ce plan d’apurement, ils seront considérés comme locataires de bonne foi.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] seront condamnés aux entiers dépens de l’instance.

En l’espèce, Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C], partie tenue aux dépens, seront condamnés in solidum à payer à OPHEA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont le montant sera fixé à 200€.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE la validité du congé délivré à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] à effet au 31 juillet 2023 ;

PRONONCE la déchéance de Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] de tout droit au maintien dans les lieux sis 15, Rue du Guirbaden (porte 73 – Étage 7) à Bischheim – 67800 à compter du 31 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la mensualité normalement due en cas de non-résiliation de bail et payable dans les mêmes conditions que le bail, jusqu’à évacuation complète et définitive des locaux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, augmentée d’un intérêt au taux légal à compter de chaque échéance, et ce, à compter du 1er août 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) la somme de 2 665,09€ (deux mille six cent soixante-cinq euros et neuf centimes) avec les intérêts légaux à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 3053.35 euros, et à compter du 12 juin 2024 pour le surplus ;

ACCORDE à Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 110€ (cent dix euros) et une 24eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, et ce, sans mise en demeure préalable ;

DIT qu’en cas de respect de ces modalités d’apurement de la dette locative, le congé sera réputé ne pas avoir joué et le droit au maintien dans les lieux sera considéré comme acquis ;

DIT qu’en revanche, faute de règlement d’une seule mensualité à l’échéance prévue en sus du paiement du loyer et des charges courants, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et le congé reprendra immédiatement son plein effet ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] in solidum aux dépens ;

CONDAMNE Mme [Y] [S] et M. [F] [L] [C] in solidum à payer à l’Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de Strasbourg (OPHEA) la somme de 200€ (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement ;

Le présent jugement, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée en tête des présentes, est signé par le juge présidant l’audience qui l’a rendu et le greffier.

Le Greffier Le Juge