Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Rennes

Thématique : Suspension des effets d’une clause résolutoire en cas de reprise de paiement locatif

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 2]
JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

N° RG 24/05819 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LEK7

Jugement du 31 Janvier 2025
N° : 25/114

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[Y] [R] [S] [L]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Mme [S] [L]
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 31 Janvier 2025 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 20 Décembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 31 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [Y] [R] [S] [L]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2019, la SCI FONCIERE DI 01/2011, représentée par son mandataire, la société INOVA, a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [R] [S] [L] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 409,63 euros et d’une provision pour charges de 80 euros, outre la mise à disposition d’un garage et d’une place de parking, pour un montant mensuel respectif de 58,90 euros et 18,70 euros.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de la locataire.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.314,91 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [Y] [R] [S] [L] le 23 février 2023.

Par assignation du 2 juillet 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de Mme [Y] [R] [S] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner la locataire au paiement des sommes suivantes :
o 12.186,50 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, , ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 20 décembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 décembre 2024, s’élève désormais à 14.210,97 euros.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ce depuis le mois de novembre 2024.

En défense, Mme [Y] [R] [S] [L] expose qu’elle a perdu son emploi en 2021, raison pour laquelle elle n’était plus en mesure de régler son loyer. Toutefois, elle indique qu’elle a repris le travail en septembre 2024 et bénéficie d’un salaire mensuel de 1.860 euros.

Ainsi, Mme [Y] [R] [S] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois, en plus du loyer courant, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [Y] [R] [S] [L] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 décembre 2019 entre la SCI FONCIERE DI 01/2011, d’une part, et Mme [Y] [R] [S] [L], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3]) est résilié depuis le 23 avril 2023,

CONDAMNE Mme [Y] [R] [S] [L] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la SCI FONCIERE DI 01/2011, la somme de 14.210,97 euros (quatorze mille deux cent dix euros et quatre-vingt-dix-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 3.314,91 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 8.871,59 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Mme [Y] [R] [S] [L] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 142 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [R] [S] [L],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 23 avril 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [R] [S] [L] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• Mme [Y] [R] [S] [L] sera condamnée à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2011une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité pourra être versée à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de la bailleresse, sous réserve que cette dernière justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Y] [R] [S] [L] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 février 2023 et celui de l’assignation du 2 juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge