Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Rennes

Thématique : Résiliation de bail pour impayés : obligations et conséquences

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/01216 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2LH

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/37

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[P] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me STREHAIANO
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à M [M]
COPIE à la PREFECTURE
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [M]
[Adresse 1]
[Localité 6]
comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2017, M. [Y] [O], représenté par son mandataire, la société SOLIHA, a consenti un bail d’habitation à M. [P] [M] et Mme [V] [L] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 660 euros et d’une provision pour charges de 17 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution des locataires par acte séparé du même jour.

Mme [V] [L] a donné congé le 1er décembre 2022.

Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.279,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [P] [M] le 29 novembre 2023.

Par assignation du 9 février 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [P] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 5.039,10 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2.279,86 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 8 novembre 2024 où elle a été retenue.

À l’audience, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil.

Elle précise que la dette locative, actualisée au 23 octobre 2024, s’élève désormais à 10.965,82 euros.

Elle maintient sa demande subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail mais se désiste de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, dès lors que la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a déclaré recevable le dossier de surendettement de M. [M] le 21 décembre 2023, soit dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer du 29 novembre 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES indique enfin que le locataire justifie avoir payé son loyer avant l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’audience, M. [P] [M] a comparu en personne.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement d’un montant de 500 euros mensuel en tout.

A titre de moyens en défense, M. [P] [M] expose qu’il bénéficie de 1.700 euros de revenus par mois et qu’il règle une pension alimentaire mensuelle de 240 euros. Le locataire explique qu’il a versé 1 500 euros à son bailleur au mois d’octobre 2024. Il précise qu’il n’est pas en mesure de payer son loyer, d’un montant de 740 euros, mais il propose, malgré tout, de régler 10 à 20 euros de plus le temps de trouver un nouveau logement au loyer moins onéreux, indiquant qu’une demande de logement social est en cours.

Par ailleurs, il indique que la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine a imposé un moratoire de 24 mois, à compter du 25 juillet 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 18 juillet 2017 entre M. [Y] [O], d’une part, et M. [P] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 23 octobre 2024,

ORDONNE à M. [P] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 10.965,82 euros (dix mille neuf cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-deux centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 sur la somme de 2.279,86 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2.759,24 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONSTATE la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de M. [P] [M] à compter du 25 juillet 2024 et pour un délai de 24 mois, soit jusqu’au 25 juillet 2026, en application de la décision de la Commission de surendettement des particuliers d’Ille-et-Vilaine du 25 juillet 2024,

DIT que la suspension de l’exigibilité de la dette locative au profit de M. [P] [M] sera prolongée de trois mois, soit jusqu’au 25 octobre 2026, pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du Code de la consommation ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [P] [M], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre de la procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [P] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 740,84 euros (sept cent quarante euros et quatre-vingt-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [Y] [O], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 novembre 2023 et celui de l’assignation du 9 février 2024,

DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge