Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation du bail et droits des occupants : enjeux de la transmission successorale et de la bonne foi.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Laurent ABSIL

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Philippe-claus BASTIAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/00613 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMS

N° MINUTE :
2 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 08 janvier 2025

DEMANDERESSE
S.A. D’HLM AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 4]
représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE,[Adresse 1] [Localité 5]

DÉFENDEURS
Madame [H] [U], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

Monsieur [J] [U], demeurant [Adresse 7] – [Localité 3]

représentés par Me Philippe-claus BASTIAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #W0002

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 30 octobre 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2025
PCP JCP fond – N° RG 24/00613 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3YMS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en 1921, la ville de [Localité 6] a donné à bail à Madame [T] [U] un appartement situé [Adresse 7] [Localité 3], et dont était annexé au logement du 2e étage de cette même adresse une chambre au 6e étage du bâtiment A escalier droit, et une cave.

Il n’est pas contesté que Madame [I] [U] est venue aux droits de Madame [T] [U], sa mère, à compter du 1re janvier 1965.

Madame [I] [U] est décédée le 27 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, la SA Aximo, venant aux droits de la ville de [Localité 6], a constaté que Monsieur [J] [U], se présentant comme le neveu de Madame [I] [U], occupait l’appartement objet du bail, et que Madame [H] [U], se présentant comme la fille de Monsieur [J] [U], la chambre du 6e étage.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la SA Aximo a fait assigner Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
dire qu’elle est recevable et bien fondée en ses demande s ;Dire que le contrat de bail sous seing privé prenant effet en 1921 est résilié de plein droit à compter du 27 mars 2023 à la suite du décès de la locataire en titre, feue Madame [I] [U] ;dire que Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;dire qu’à défaut pour Madame [H] [U] et de Monsieur [J] [U] d’avoir libéré les lieux dans les huit jours de la signification de la décision à intervenir, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local qu’il plaira au demandeur, aux frais, risques et périls des expulsés ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] à payer à la SA Aximo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ effectif des lieux soit, et sauf à parfaire à l’audience, une indemnité d’occupation de 645,61 euros selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, mois d’octobre 2023 inclus, avec intérêts courants au taux légal à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U] aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2024 et renvoyée aux audiences des 2 juillet 2024 et 30 octobre 2024. Elle a été retenue à cette dernière audience.

A l’audience, la SA Aximo, représentée par son avocat, a repris dans ses observations orales ses demandes telles que formulée dans son assignation.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que la loi applicable au bail est celle du 6 juillet 1989 au regard d’un acte sous seing privé du 1er juillet 1999 ayant été conclu au profit de Madame [I] [U]. Elle soutient qu’à son décès, Madame [I] [U] n’a laissé aucun héritier, et que les défendeurs sont par conséquent occupants sans droit ni titre des lieux. Dans ses observations orales, elle estime que quand bien même le bail serait soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, les défendeurs ne remplissent pas davantage les critères permettant de bénéficier du transfert du bail.

Madame [H] [U] et Monsieur [J] [U], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions écrites reprises dans leurs observations orales, aux termes desquelles ils demandent :
de juger la SA Aximo irrecevable et dans tous les cas mal fondée en ses demandes et l’en débouter à toutes fins qu’elles comportent ;condamner la SA Aximo à leur verser ensemble la somme de 2400 euros TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;de la condamner aux entiers dépens.
A l’appui de leurs demandes, ils font valoir, au visa des articles 4, 5 et 10 de la loi du 1er septembre 1948, et de l’article 1742 du code civil, que la loi du 1er septembre 1948 est applicable au bail, Madame [I] [U] ayant refusé de signer le projet de contrat visant à les soumettre à la loi du 6 juillet 1989. Ils soutiennent que la locataire en titre ne s’était pas vue délivrer de congé, et qu’elle avait donc transmis le bail à Monsieur [J] [U], seul héritier, au moment de son décès. Ils précisent que Monsieur [J] [U], qui avait passé ses années d’enfance dans l’appartement, était revenu y vivre dans les dix dernières années de vie de sa tante, dont il s’occupait, celle-ci ayant été atteinte de la maladie d’Alzheimer, de sorte qu’il a toujours réglé les loyers.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] tendant à bénéficier du droit au maintien dans les lieux au titre du bail ayant pris effet en 1921 et portant sur l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;

Dit que le bail prenant effet en 1921, conclu avec la ville de [Localité 6] aux droits de qui est venue la SA Aximo, ayant initialement bénéficié à Madame [T] [U], et portant sur l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3], s’est trouvé résilié de plein droit le 27 mars 2023 par l’effet du décès de la locataire en titre à cette date Madame [I] [U] ;

Dit que Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 7] [Localité 3] ;

Ordonne en conséquence, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] et de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, passé un délai de deux mois, suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

Dit que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] à payer à la SA Aximo une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à leur départ définitif des lieux, soit une indemnité d’occupation de 645,61 euros selon décompte arrêté au 9 novembre 2023, mois d’octobre inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] à payer à la SA Aximo la somme de 700 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne in solidum Monsieur [J] [U] et Madame [H] [U] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge