Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation de bail et contestation des charges locatives : enjeux et conséquences.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Xavier LABERGERE

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06092 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5E56

N° MINUTE :
3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 06 février 2025

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE-SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Sarah KRYS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS
Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 1], représenté par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0546 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056202422821 du 18/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [X] [P], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier LABERGERE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 25 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 février 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 06 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06092 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5E56

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 20 septembre 2023, la S.A ELOGIE SIEMP a donné à bail à Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] un ensemble immobilier, composé d’un appartement à usage d’habitation et d’une cave, situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 1094,61 euros, outre 326 euros provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ELOGIE SIEMP a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 754,86 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté au 21 janvier 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 juin 2024, la S.A ELOGIE SIEMP a fait assigner Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;
– ordonner l’expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés, soit la somme de 5302,64 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l’assignation, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA ELOGIE SIEMP expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 février 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

A l’audience du 25 novembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à titre provisionnel à la hausse, la somme s’élevant à 7 339,55 euros, selon décompte en date du 20 novembre 2024.
Elle a précisé que les locataires avaient repris partiellement le paiement du loyer courant et que les 5 derniers loyers ont été réglés à hauteur de 1000 euros par mois.
Sur la contestation des charges, elle expose que l’immeuble a été livré en juin 2024 et que, par exception, la régularisation des charges n’intervient non au bout de 12 mois mais de 17 mois, soit 17 mois après la prise à bail, en décembre 2024. Elle précise qu’aucune disposition dans le contrat de bail ne prévoit ce calendrier. Elle souligne que la clé de répartition des charges sera communiquée en temps utile.
Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement qui pourraient être accordés d’office.

Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P], représentés par leur conseil, par conclusions écrites soutenues oralement, ont sollicité de:
A titre principal
Constater l’existence de contestations sérieuses ;En conséquence
Dire n’y avoir lieu à référé ; Et renvoyer les parties à mieux se pourvoir
A titre subsidiaire et reconventionnel
Condamner à titre provisionnel la SA ELOGIE SIEMP au paiement de la somme arrêtée à l’échéance de novembre 2024 de 4 564 euros correspondant au montant des charges et frais non justifiés ; Ordonner la compensation avec toute condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur et Madame [P] ; Octroyer les plus larges délais de paiement à Monsieur et Madame [P] pour s’acquitter du solde de la dette ; Suspendre les effets de la clause résolutoire ; Débouter la défenderesse du surplus des demandes ;
A titre plus subsidiaire
Octroyer des délais de paiement et pour quitter les lieux à Monsieur et Madame [P] ; Débouter la demanderesse du surplus de leurs demandes, fins et conclusions.
Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir qu’ils émettent une contestation sérieuse non sur le principe mais sur le montant des charges locatives qui s’élèvent à 300 euros par mois et qui n’ont pas été régularisées. Par ailleurs, contrairement à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, aucune information n’est mentionnée dans le contrat de bail sur la clé de répartition des charges.
Ils précisent que le précédent logement contenait des punaises de lit.

A l’audience, ils soulignent que leur situation financière leur permettra d’apurer la dette.
Monsieur [D] [P] déclare avoir rencontré des difficultés financières suite à la fin d’un CDD et avoir repris une activité. Il indique également que les prestations sociales de la CAF ont été suspendues entre février et avril 2024.
Enfin, les locataires ont indiqué souhaiter se maintenir dans les lieux et ont demandé des délais de paiement, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 septembre 2023 entre la SA ELOGIE SIEMP et Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 18 mars 2024 ;

Condamnons solidairement Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] à payer à la SA ELOGIE SIEMP à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 20 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse la somme de 7 339,55 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 février 2024 sur la somme de 3754,86 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisons Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 203 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :
– la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,
– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
– Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] devront quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),
– Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] seront tenus solidairement au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 20 novembre 2024 ;
– qu’à défaut pour Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
– que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] à verser à la SA ELOGIE SIEMP une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum Monsieur [D] [P] et Madame [X] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 6 février 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection