Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Refus de renouvellement et conséquences contractuelles en période de crise sanitaire

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

18° chambre
1ère section

N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :
02 Décembre 2020

Expertise :
Mme [X] [K]
[Adresse 5]

JUGEMENT
rendu le 06 Février 2025

DEMANDERESSE

Société BLACKSWAN PP11
[Adresse 8]
[Localité 10]

représentée par Maître Jean-Pierre BLATTER de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0441

DÉFENDERESSE

Société JOULA
(Société par Actions Simplifiée)
ayant son siège social sis [Adresse 7], représentée par son représentant légal, venant aux droits de la Société JLJ, en vertu d’une transmission universelle de patrimoine, la Société JLJ venant elle-même aux droits de la Société DAMI en vertu d’une transmission universelle de patrimoine.

représentée par Me Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0866

Décision du 06 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 26 Novembre 2024, tenue en audience publique devant MadameSophie GUILLARME, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 février 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 novembre 2011, la SCI Victor Hugo à laquelle vient aux droits la SCI Blackswan PP11 a donné à bail renouvelé à la SARL Dami des locaux commerciaux, composés d’un local au rez de chaussée d’une superficie d’environ 52 m2 et d’une cave, situés [Adresse 6] à [Localité 15] pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2011 et moyennant un loyer annuel hors charges de 95 000 euros, payable trimestriellement et d’avance.

La destination contractuelle des locaux est l’activité de “Prêt-à- porter, accessoires de mode et chaussures.”

Par acte extrajudiciaire du 1er juillet 2020, la société Dami a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2020 moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 19 août 2020, la bailleresse a fait signifier à la preneuse un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 47.660,84 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 juillet 2020.

Puis par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2020, la SCI Blackswan PP11 a fait signifier à la société Dami un refus de renouvellement du bail pour motifs graves et légitimes résultant du paiement irrégulier des loyers et accessoires et du non-paiement de la dette locative à l’expiration du délai d’un mois, à compter de la délivrance du commandement de payer du 19 août 2020.

Décision du 06 Février 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 20/13226 – N° Portalis 352J-W-B7E-CTPPF

Faisant valoir que la société Dami n’avait pas quitté les lieux au 30 septembre 2020 à 24h, date d’effet du congé, la SCI Blackswan PP11 l’a, par acte d’huissier de justice du 2 décembre 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir valider le refus de renouvellement du 23 septembre 2020, ordonner son expulsion et la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation.

L’instance a été enrôlée sous le N°RG 20/13226.

Le 8 mars 2021, la société Dami a quitté les locaux et a restitué les clés, faisant signifier son départ par acte extra judiciaire et indiquant qu’elle entendait contester le congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier de justice du 4 mai 2021, la société Dami a fait assigner la SCI Blackswan PP11 devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir consacrer son droit à indemnité d’éviction et de désigner un expert pour donner son avis sur son montant ainsi que sur le montant de l’indemnité d’occupation, de condamner la bailleresse à lui restituer le dépôt de garantie pour un montant de 27.671,45 euros et d’ordonner la compensation des créances réciproques.

L’instance, enrôlée sous le n°RG 21/06540, a été jointe à l’instance enrôlée sous le n°RG 20/13226 le 5 octobre 2021 par mention au dossier.

Par décision en date du 3 mai 2021, ayant pour date d’effet le 14 juin 2021, publiée aux Petites Affiches du 13-14 mai 2021, la société Dami a fait l’objet d’une transmission universelle du patrimoine à la SARL J.L.J., laquelle est intervenue volontairement à l’instance.

Par conclusions d’incident du 16 mars 2021, la SCI Blackswan PP11 a saisi le juge de la mise en état d’une demande de provision à hauteur de 55.189,16 euros, à titre d’indemnités d’occupation.

Par conclusions notifiées par RPVA 1er octobre 2021, la société J.L.J venant alors aux droits de la société Dami s’est opposée à la demande de provision du bailleur, et à titre subsidiaire, a sollicité la désignation d’un expert ; la société J.L.J a également formé une demande reconventionnelle au titre du remboursement du dépôt de garantie et a demandé encore plus subsidiairement la compensation des créances réciproques.

Par ordonnance rendue le 16 novembre 2021, le juge de la mise en état a condamné la société J.L.J au paiement d’une somme provisionnelle de 26.180 euros au titre des indemnités d’occupation dues du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021 au motif que l’obligation à paiement n’était pas sérieusement contestable, et a rejeté la demande d’expertise et la demande de remboursement du dépôt de garantie.

Les causes de cette ordonnance ont été intégralement réglées.

Par décision en date du 16 novembre 2021, à effet du 19 novembre 2021, publiée le 19 novembre 2021 sur le site Actu-Juridique.fr, la SARL J.L.J a fait l’objet d’une transmission universelle de son patrimoine à la SAS Joula, laquelle est intervenue volontairement à la procédure.

Aux termes de ses dernières conclusions n°6 notifiées par RPVA le 31 janvier 2023, la SCI Blackswan PP11 demande au tribunal de :
– la recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondée,

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 21 septembre 2020,
– juger le refus de renouvellement comportant refus d’indemnité d’éviction délivré le 23 septembre 2020 à la société Dami valable,
– juger que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J, elle-même venant aux droits de la société Dami n’a pas le droit au paiement d’une indemnité d’éviction,
– condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J, elle-même venant aux droits de la société Dami à lui payer, à compter du 1er octobre 2020, une indemnité d’occupation mensuelle de 8.803,09 euros, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, avec indexation de ladite somme sur l’indice des loyers commerciaux, l’indice de référence étant le dernier indice publié au 1er octobre 2020 pour le cas où l’occupation demeurait plus d’une année à compter du 1er octobre 2020,
A titre subsidiaire, si le tribunal devait juger que le bailleur a agi de mauvaise foi et reconnaître le droit de la société Joula au paiement d’une indemnité d’éviction :
– juger que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami a enfreint les dispositions du bail en ne payant aucune somme au titre de l’indemnité d’occupation due en contrepartie de son maintien dans les lieux,
– prononcer la résiliation du bail renouvelé le 15 novembre 2011,
– juger en conséquence que la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami est déchue de tout droit au paiement d’une indemnité d’éviction,
– condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami au paiement de la somme de 29.009,16 euros au titre des indemnités d’occupation impayées jusqu’à son départ le 8 mars 2021,
A titre infiniment subsidiaire :
– désigner un expert avec mission de rechercher tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction et le montant de l’indemnité d’occupation, charges et taxes en sus, dont est redevable la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 8 mars 2021, date de libération des lieux,
– condamner la société Joula venant aux droits de la société J.L.J elle-même venant aux droits de la société Dami aux dépens de la procédure, en application de l’article 696 du code procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par maître Jean-Pierre Blatter, de la SCP Blatter, Seynaeve et associés, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 dudit code,
– rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de ses dernières conclusions n°5 notifiées par RPVA le 27 janvier 2023, la société Joula demande au tribunal de :
– la déclarer recevable et fondée en ses demandes,
– débouter la SCI Blackswan PP11 de l’intégralité de ses demandes,
– juger qu’elle a droit à une indemnité d’éviction, et condamner la SCI Blackswan PP11 à en acquitter le montant,
– désigner tel expert qu’il plaira au tribunal de désigner avec mission habituelle en la matière incluant mission de donner son avis sur le montant de l’indemnité d’éviction et sur le montant de l’indemnité d’occupation,
– condamner la SCI Blackswan PP11 à lui payer la somme de 27.671,45 euros à titre de remboursement de dépôt de garantie,
– ordonner la compensation entre les créances et dettes réciproques des parties ;

– condamner la SCI Blackswan PP11 au paiement d‘une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux entiers dépens lesquels pourront être recouvrés par Maître Martine Bennahim, Avocat aux offres de droit par application de l’article 699 du code de procédure civile,
– juger que l’exécution provisoire est compatible avec la présente affaire.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières conclusions récapitulatives figurant à leur dossier et régulièrement notifiées, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 avril 2023, l’affaire plaidée à l’audience du 26 novembre 2024 et mise en délibéré au 6 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré

Rejette la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la SCI Blackswan PP11,

Rejette la demande de la SCI Blackswan PP11 visant à voir la SAS Joula déchue de son droit à solliciter une indemnité d’éviction,

Dit que le refus de renouvellement délivré le 23 septembre 2020 par la SCI Blackswan PP11 a mis fin à compter du 30 septembre 2020 à 24h au bail la liant à la SAS Joula, et portant sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 15],

Dit que ce refus de renouvellement a ouvert le droit pour la société Joula au paiement d’une indemnité d’éviction et ouvert le droit pour la SCI Blackswan PP11 au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2020 jusqu’au 8 mars 2021,

Avant dire droit sur les indemnités d’éviction et d’occupation :

Désigne en qualité d’expert :

Mme [X] [K]
[Adresse 5]
[Courriel 12]
01 84 25 04 10
06 24 30 52 67

avec mission, dans le respect du principe du contradictoire, les parties et leurs conseils ayant été convoqués :

-de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

-de visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel qui était employé par la locataire,

– de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, au 8 mars 2021, dans le cas :

– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer, à la date du 1er octobre 2020, la valeur locative du local commercial loué par la SAS Joula permettant de déterminer l’indemnité d’occupation due par cette dernière, pour la période du 1er octobre 2020 au 8 mars 2021,

Dit que l’expert exécutera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 avril 2026 ;

Rappelle que l’expert pourra recueillir l’avis d’un autre technicien, dans une spécialité distincte de la sienne et pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission, par la personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité ;

Dit que la SCI Blackswan PP11 à qui incombe l’avance des frais d’expertise, devra verser au régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris atrium sud, 1er étage, Parvis du Tribunal de Paris 17ème) une consignation d’un montant de 5 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert, et ce avant le 10 avril 2025, inclus, avec une copie de la présente décision ;

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, et sauf demande de prorogation ou de relevé de forclusion, la désignation de l’expert sera caduque et il pourra être tiré toute conséquence de la carence de la partie à qui l’avance des frais d’expertise incombait ;

Dit que l’expert fera connaître sans délai son acceptation et qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime, il sera aussitôt pourvu à son remplacement par simple ordonnance ;

Désigne le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Paris ou son délégataire à l’effet de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

Donnons injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [J] [P]
[Adresse 9]
[Localité 10]
[XXXXXXXX03]
[Courriel 14]

Dit que le médiateur n’interviendra pour satisfaire à l’injonction ainsi ordonnée qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Condamne la SCI Blackswan PP11 à payer à la SAS Joula la somme de 27 671,45 euros à titre de remboursement du dépôt de garantie,

Réserve les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 20 mai 2025 à 11h30 pour vérification du versement de la consignation.

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Fait et jugé à Paris le 06 Février 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

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Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;