Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Contrat de bail commercial : enjeux de la sous-location et des obligations locatives non respectées

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.
délivrées le :
à Me YITCKO (B0870)
C.C.C.
délivrée le :
à Me AMIRDA (E0089)

■

18° chambre
3ème section

N° RG 22/08842

N° Portalis 352J-W-B7G-CXBHP

N° MINUTE : 1

Assignation du :
07 Juillet 2022

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSES

S.C.I. ALLSTEPH (RCS de Créteil 847 592 987)
[Adresse 1]
[Localité 5]

S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE (RCS de Créteil 531 839 884)
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentées par Maître Michel AMIRDA de la S.E.L.A.R.L. A.M, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0089

DÉFENDERESSE

S.A.S. SMR RESTAURANT (RCS de Paris 851 100 719)
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Guy-Natal YITCKO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0870

Décision du 26 Novembre 2024
18° chambre 3ème section
N° RG 22/08842 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXBHP

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 24 Septembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats, que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement
Contradictoire
En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2021, la S.C.I. ALLSTEPH a donné à bail commercial à la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE un local, sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2019 moyennant un loyer principal annuel de 10.200 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « Boutique » et « Tous commerces sauf restauration et nuisances ».

Un contrat de sous-location a été conclu le même jour entre la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE et la S.A.S. SMR RESTAURANT pour une durée de 36 mois à compter du 6 avril 2021 moyennant un loyer principal annuel de 10.200 euros, aux fins d’y exploiter une activité de « Boutique » et « Tous commerces sauf restauration et nuisances ». Le contrat précise que « le Sous-locataire entend, notamment, utiliser les locaux pour y exercer le commerce de produits d’alimentation ».

Par acte extrajudiciaire du 7 juillet 2022, la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE ont assigné la S.A.S. SMR RESTAURANT devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la S.A.S. SMR RESTAURANT et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre des arriérés de loyers, dommages et intérêts et indemnité d’occupation.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 15 mai 2023, S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE demandent au tribunal, aux visas des articles L. 145-31 du code de commerce, 1103, 1217,1224, 1229 et 1231-1 du code civil, de :
« – CONSTATER le non paiement des loyers par la Société SMR RESTAURANT à la Société DIAGNOSTICS FRANCE en vertu du contrat de bail du 2 avril 2021.
– CONSTATER la sous-location irrégulière du local sis [Adresse 3] à la Société DIJA HAIR.

En conséquence,
– PRONONCER la résiliation du contrat de bail en sous-location entre la Société DIAGNOSTICS FRANCE et la Société SMR RESTAURANT.
– PRONONCER l’expulsion de la Société SMR RESTAURANT et de tout occupant sans droit ni titre du local sis [Adresse 3], et ce dès la signification du jugement à intervenir et avec l’assistance de la force publique si besoin est, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir à compter de la signification.
– DIRE qu’il en sera référé au juge ayant prononcé l’astreinte le pouvoir de la liquider par application de l’article L.131-3 du Code de procédure civile d’exécution.
– CONDAMNER la Société SMR RESTAURANT à payer les arriérés de loyers à la Société DIAGNOSTICS FRANCE pour un montant de 13 600 euros sommes arrêtées à Mai2023 selon dernier décompte.
– CONDAMNER la Société SMR RESTAURANT à payer la somme de 10.200 euros à la Société DIAGNOSTICS FRANCE au titre des dommages et intérêts pour le préjudice économique et moral subi, ladite somme assortie des intérêts au taux légal commençant à courir à compter de la présente assignation.
– FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la Société SMR RESTAURANT à compter de la signification du jugement à intervenir au montant du dernier loyer contractuel, soit la somme de 850 euros majorée de 30%, charges et taxes en sus à et le condamner au paiement de ladite indemnité d’occupation.
– Débouter la Société SMR RESTAURANT de sa demande de dommages et intérêts de 10200 euros.
– CONDAMNER, la Société SMR RESTAURANT à payer la somme de 2.000 euros à la Société DIAGNOSTICS FRANCE au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du même code, les dépens étant recouvrés par Maitre Michel AMIRDA SELARL A.M [Adresse 2]. »

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 12 septembre 2023, la S.A.S. SMR Restaurant demande au tribunal, aux visas des articles 1104, 1217 et 1342-6 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :
« – Débouter les sociétés ALLSTEPH et DIAGNOSTIC DE FRANCE de toutes leurs demandes, fins et conclusions.
– Les condamner à remettre les quittances des loyers payés des mois d’avril 2021 au mois d’août 2022 à la société SMR RESTAURANT sous astreinte de 100 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir à compter de la signification,
– Dire que le solde du loyer du mois d’août 2022 et les loyers suivants ne seront payés que sur présentation d’un avis d’échéance desdits loyers.
– Condamner in solidum les sociétés ALLSTEPH et DIAGNOSTIC DE FRANCE à payer à la société SMR RESTAURANT la somme de 10 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
– Condamner in solidum les sociétés ALLSTEPH et DIAGNOSTIC DE FRANCE à payer à la société SMR RESTAURANT la somme de 2 040 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
– Les condamner aux entiers dépens. »

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 8 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique, initialement fixée au 12 mai 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 24 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

La S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE sollicitent la résiliation judiciaire du bail en raison de loyers impayés et de l’irrégularité de la sous-location. Ils soutiennent que la S.A.S. SMR RESTAURANT n’a pas réglé plusieurs échéances de loyers dues à la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE en vertu du contrat de sous-location ; qu’elle ne verse plus de loyers depuis le mois de février 2022 ; que l’article 7 du contrat de sous-location interdisait expressément la sous-location ; que la sous-location à la S.A.S. SMR RESTAURANT est irrégulière.

La S.A.S. SMR RESTAURANT soutient qu’elle a réglé par avance 13.850 euros de loyers, soit tous les loyers jusqu’au 13 août 2022 ; que c’est avec mauvaise foi que les demanderesses ont saisi le tribunal le 7 juillet 2022 alors que tous les loyers étaient réglés et que le mois de juillet et le mois d’août 2022, non encore échus, étaient réglés d’avance ; que l’article 1346-2 du code civil dispose que les loyers sont quérables et non portables, sauf si la loi en dispose autrement ou si le contrat stipule le contraire ; qu’il n’y a pas d’instrumentum signé du bail convenu entre les parties ; qu’en l’absence de bail signé y dérogeant, les loyers conservent leur caractère quérable, ce qui implique que le bailleur doit en réclamer le paiement pour qu’ils deviennent exigibles ; qu’aucun avis d’échéance ne lui a jamais été adressé ; qu’il ne peut donc lui être reproché de ne pas régler des loyers non exigés, et par suite, non exigibles, après épuisement des 13.850 euros de loyers payés par avance ; que la non-réclamation par le bailleur du paiement du loyer fait obstacle à ce que le non-paiement du loyer par le preneur puisse être considéré comme un manquement « suffisamment grave » pour entraîner la résiliation du bail ; que le contrat de bail dont les demanderesses se prévalent est un projet d’acte non signé qui ne lui est pas opposable ; qu’il avait été convenu dès les négociations qu’elle sous-louerait le local ; que l’exigence de bonne foi fait obstacle à ce que le bailleur, parfaitement informé depuis des mois, voire des années, de la présence d’un sous-locataire puisse opposer l’interdiction de toute sous-location pour obtenir la résiliation du bail.

En application des articles 1741 et 1224 du code civil, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d’apprécier, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE produisent :
– un contrat de bail commercial conclu entre la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE en date du 2 avril 2021,
– un contrat de sous-location conclu entre la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE et la S.A.S. SMR RESTAURANT en date du 2 avril 2021.

Toutefois, force est de constater qu’aucun des contrats produits n’est signé par les parties. Ainsi, les demanderesses ne justifient nullement qu’un contrat écrit de sous-location ait été conclu entre la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE et la S.A.S. SMR RESTAURANT. Elles ne justifient pas davantage d’un accord sur le montant du loyer ni du non-paiement de ce loyer par la S.A.S. SMR RESTAURANT. En effet, elles ne justifient d’aucun échange avec la S.A.S. SMR RESTAURANT et notamment pas de quittances de loyer ni de mise en demeure. Le décompte produit ne peut suffire à lui seul à démontrer une dette de loyer.

Par ailleurs, faute de contrat de sous-location signé, ce dernier n’a jamais fait loi entre les parties et les demanderesses ne peuvent se prévaloir d’une violation de l’article 7 pour solliciter la résiliation du bail.

Dès lors, faute de démontrer l’existence d’un bail les liant à la S.A.S. SMR RESTAURANT, elles seront déboutées de leur demande de résiliation judiciaire du bail ainsi que de leurs demandes subséquentes d’expulsion de la S.A.S. SMR RESTAURANT sous astreinte et de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation majorée.

Sur l’arriéré locatif

La S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE sollicite la condamnation de la S.A.S. SMR RESTAURANT à lui payer la somme de 13.600 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au mois de mai 2023.

Au vu des développements ci-dessus, force est de constater que la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE ne justifie pas d’un contrat de sous-location la liant à la S.A.S. SMR RESTAURANT. Elle ne justifie pas davantage de la dette locative qu’elle allègue. Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la S.A.S. SMR RESTAURANT à lui verser la somme de 13.600 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur la demande de dommages et intérêts de la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE

La S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE sollicite la condamnation de la S.A.S. SMR RESTAURANT à lui payer la somme de 10.200 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice économique et moral subi.

Au regard de la solution apportée au présent litige, la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la S.A.S. SMR RESTAURANT

La S.A.S. SMR RESTAURANT sollicite que les sociétés demanderesses soient condamnées à lui remettre les quittances de loyers payés des mois d’avril 2021 au mois d’août 2022 sous astreinte de 100 euros par jour de retard. Elle sollicite également que soit dit que le solde du loyer du mois d’août 2022 et les loyers suivants ne seront payés que sur présentation d’un avis d’échéance desdits loyers. Elle sollicite enfin qu’elles soient condamnées à lui verser la somme de 10.200 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral au regard de la mauvaise foi des demanderesses.

La S.A.S. SMR RESTAURANT justifie avoir réglé à la S.C.I. ALLSTEPH la somme de 10.000 euros en chèque et la somme de 850 euros par virement. Toutefois, il n’est pas justifié que ces versements ont été effectué en exécution d’un contrat de bail qui lierait les parties, la S.A.S. SMR RESTAURANT reconnaissant elle-même qu’aucun contrat n’a été signé. Elle ne justifie pas davantage qu’un contrat de bail oral aurait été conclu entre les parties.

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande de condamnation de la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE à lui transmettre les quittances de loyers payés des mois d’avril 2021 au mois d’août 2022 sous astreinte. Par ailleurs, faute de justifier de l’existence d’un bail commercial la liant aux demanderesses, elle sera déboutée de sa demande visant à dire que le solde du loyer du mois d’août 2022 et les loyers suivants ne seront payés que sur présentation d’un avis d’échéance lesdits loyers.

Enfin, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice en l’absence de justification d’un préjudice spécifique, il convient de rejeter la demande reconventionnelle d’indemnisation formée à ce titre par la S.A.S. SMR RESTAURANT.

Sur les demandes accessoires

La S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE, qui succombent, seront condamnées in solidum à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner in solidum la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE à payer à la S.A.S. SMR RESTAURANT la somme de 2.040 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la S.C.I. ALLSTEPH et de la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE de l’ensemble de leurs demandes,

DEBOUTE la S.A.S. SMR RESTAURANT de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum la S.C.I. ALLSTEPH et la S.A.R.L. DIAGNOSTIC DE FRANCE à payer à la S.A.S. SMR RESTAURANT la somme de 2.040 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024

Le Greffier Le Président
Henriette DURO Sandra PERALTA