Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Conflit sur la détermination du loyer commercial et ses implications contractuelles.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 20/10726 –
N° Portalis 352J-W-B7E-CTDN7

N° MINUTE : 1

Assignation du :
27 Octobre 2020

Sursis à statuer

[1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

JUGEMENT
rendu le 26 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] représenté par son gérant Monsieur [V] [X]
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Bertrand RACLET de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0055

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KENDOSA
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Maître André JACQUIN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0428

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 24 juin 2008, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la SARL Kendosa des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] constitué des lots n°1, n°14 et n°15 du règlement de copropriété de l’immeuble.

Le bail a été consenti pour une durée de dix ans à compter du 1er juillet 2008 et jusqu’au 30 juin 2018, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 80 000 euros.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2017, la bailleresse a signifié à la SARL Kendosa un congé pour la date du 30 juin 2018, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2018 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 95 000 euros en principal.

Par mémoire préalable signifié par courrier recommandé avec accusé de réception du 3 mars 2020, la SARL Kendosa a sollicité la fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 37 250 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018.

Par mémoire en réponse signifié par lettre recommandée avec avis de réception du 7 mai 2020, la SCI du [Adresse 1] a demandé qu’il soit constaté à titre principal que le loyer de renouvellement avait été fixé d’un commun accord entre les parties à hauteur de 95 000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er juillet 2018. En conséquence, elle a estimé que la demande en fixation judiciaire de la SARL Kendosa était irrecevable.

Par acte d’huissier du 27 octobre 2020, la SCI du [Adresse 1] a assigné la SARL Kendosa devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins principalement de voir constater l’accord intervenu entre les parties sur le loyer de renouvellement et condamner la SARL Kendosa à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation du préjudice moral et patrimonial. A titre subsidiaire, la SCI du [Adresse 1] demandait la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative évaluée à la somme annuelle de 126 082 euros hors taxes et hors charges au 1er juillet 2018.

Par jugement du 1er juin 2021, la juge des loyers commerciaux a notamment :
– déclaré la demande en fixation du loyer du bail renouvelé formé par la SARL Kendosa recevable,
– rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SCI du [Adresse 1],
– constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2018,
– pour le surplus et avant-dire droit sur le fond, désigné Mme [Z] [S] en qualité d’expert afin de rechercher la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018.

Au terme de sa motivation, la juge a estimé que la SCI du [Adresse 1] ne démontrait pas l’existence de l’accord allégué sur le prix du bail renouvelé.

Le rapport d’expertise judiciaire a été déposé le 20 janvier 2022. L’experte a estimé la valeur locative des locaux au 1er juillet 2018 à la somme de 77 000 euros par an en principal.

À la suite d’une ordonnance du juge des référés du 12 janvier 2022 et d’un jugement du juge de l’exécution du 10 mai 2022, la SARL Kendosa a été expulsée des locaux en cause le 13 juin 2022.

Le 14 octobre 2022, la SCI du [Adresse 1] a interjeté appel du jugement du 1er juin 2021. L’instance est toujours en cours devant la cours d’appel de Paris.

La présente affaire a repris postérieurement au dépôt du rapport d’expertise. Les parties ayant échangé leurs derniers mémoires, l’audience de plaidoiries a eu lieu le 17 septembre 2024.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 26 novembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la SCI du [Adresse 1], reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 1er mars 2024, demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre principal :
– de déclarer irrecevable la demande en fixation du loyer du bail renouvelé formée par la SARL Kendosa,

A titre subsidiaire :
– de surseoir à statuer dans l’attente de la décision de la cour d’appel de Paris à intervenir sur l’appel interjeté par elle sur le jugement du 1er juin 2021,

A titre très subsidiaire :
– de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018 à la somme annuelle de 105 300 euros hors charges et hors taxes,
– d’ordonner le paiement des intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer et leur capitalisation,

En tout état de cause :
– de condamner la SARL Kendosa à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la SARL Kendosa aux dépens comprenant les frais et honoraires de l’expert judiciaire,
– de ne pas écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 4 avril 2024, la SARL Kendosa demande à la juge des loyers commerciaux :

A titre liminaire :
– de déclarer son action et ses demandes recevables,
– de débouter la SCI du [Adresse 1] de sa demande de sursis à statuer,

A titre principal :
– de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2018 à la somme annuelle en principal de 35 000 euros,
– de juger que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement, avec capitalisation,
– de débouter la SCI du [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,
– de condamner la SCI du [Adresse 1] à lui payer 10 000 euros au titre des frais irrépétibles,
– de condamner la SCI du [Adresse 1] aux dépens dont le coût de l’expertise judiciaire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare la SARL Kendosa recevable en sa demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2018,

Sursoit à statuer jusqu’à ce que la cour d’appel de Paris statue sur l’appel du jugement du 1er juin 2021 du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (instance enrôlée sous le numéro de RG 22/17768),

Rappelle que l’instance sera poursuivie à l’initiative des parties ou à la diligence du juge, et invite en conséquence les parties à informer la juge du prononcé du délibéré en cause,

Réserve les dépens et les demandes formées au titre des frais irrépétibles,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 26 Novembre 2024

La Greffière La Présidente
M. PLURIEL C. AHSSAINI