Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Résiliation de bail commercial et enjeux de la clause résolutoire en cas d’impayés

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

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N° RG 24/51371 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ACM

N° : 5

Assignation du :
20 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 25 novembre 2024

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.
DEMANDEUR

L’E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH anciennement l’Office Public d’Aménagement et de Construction de [Localité 4] (OPAC de [Localité 4])
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS – #P0173

DEFENDERESSE

La société dénommée CAMELEON S.A.R.L.
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Mathieu RETORET, avocat au barreau de PARIS – #E1512

DÉBATS

A l’audience du 28 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par actes du 28 août et du 1er septembre 2005, l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH a donné à bail commercial à la société Samakrand un local à usage commercial sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte du 21 mai 2010, la société Samakrand a cédé à la société Crêperie du Marais son droit au bail.

Par acte du 3 juillet 2012, la société Crêperie du Marais a cédé à la société Caméléon tous les éléments du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, en ce compris son droit au bail.

Ledit bail a été renouvelé suivant acte du 15 juin 2016 à effet du 1er octobre 2014, pour une durée de 9 années venant à terme le 30 septembre 2023, moyennant un loyer annuel, horst taxes et hors charges, de 15 255 €.

Des loyers sont demeurés impayés.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissire de justice en date du 15 juin 2023, à la SARL Caméléon, pour une somme de 19 377,81 € en principal, au titre de l’arriéré locatif au 12 juin 2023.

Le 14 septembre 2023, la SARL Caméléon a adressé au bailleur une demande de renouvellement au bail, qui a été refusé le 29 septembre 2023 par l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH.

Par acte délivré le 20 février 2024, l’EPIC Paris Habitat-OPH a fait assigner la SARL Caméléon devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de voir prononcer son expulsion et la condamner au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation, et clause pénales contractuelles afférentes.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 octobre 2024 et soutenues oralement par son conseil, l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH demande au juge des référés de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
– ordonner l’expulsion de la SARL Caméléon et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée, en conformité avec les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
– condamner la SARL Caméléon à lui payer la somme provisionnelle de 19 377,81 € au titre de l’arriéré locatif, due au 13 novembre 2023,

– condamner la SARL Caméléon au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers, charges et taxes, majoré de 20 %, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés,
– dire que ces sommes seront majorées d’intérêts au taux des avances sur titres de la banque de France majoré de deux points, à compter de leur exigibilité,
– ordonner la capitalisation des intérêts,
– l’autoriser à conserver le dépôt de garantie,
– n’accorder aucun délai de paiement ou, à titre subsidiaire, prévoir une clause de déchéance du terme en cas de défaut de paiement d’une échéance,
– débouter la SARL Caméléon de ses demandes,
– condamner la SARL Caméléon au paiement d’une somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du même code.

L’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH fait valoir que :
– il ne conteste pas que le bail est toujours en cours, l’argumentaire de la SARL Caméléon sur le congé et le renouvellement du bail étant inopérant,
– la ville de [Localité 4] n’avait aucune obligation d’accorder des exonérations de loyers pendant la crise sanitaire,
– le décompte de la dette locative, joint au commandement de payer, fait apparaître clairement les exonérations dont a bénéficié la défenderesse par les mentions « exo Covid charges » ou « exo Covid loyers »,
– la SARL Caméléon ne tire pas de conséquence de cet argument : « il n’est pas à exclure que le loyer à venir soit inférieur au loyer indexé du bail venu à expiration d’où le cas échéant un droit à compensation dont la société CAMELEON pourrait se prévaloir ultérieurement. »

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la SARL Caméléon demande au juge des référés de :
– rejeter l’intégralité des demandes de l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH,
– prononcer la nullité du congé,
– condamner l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH aux dépens,
– à titre subsidiaire, renvoyer l’affaire au fond et réserver les dépens.

La SARL Caméléon allègue que le refus de renouvellement du bail est nul, au visa de l’article L 145-10 alinéa 5 du code de commerce.

Elle soutient qu’il existe des contestations sérieuses sur le montant des loyers au vu des :
– délibérations de la ville de [Localité 4] 2020 SG 17 et 2021 DLH 150 en matière d’exonération des loyers et charges durant la crise sanitaire, en ce qu’elle a bénéficié d’une exonération de 10 213,83 € au lieu de 20 849,61 €,
– incertitudes sur la valeur locative des lieux, le bail ayant expiré le 30 septembre 2023 et la clause d’échelle mobile devait être adaptée à la valeur locative.

Elle invoque la nullité du commandement de payer du 15 juin 2023 au motif que le décompte de la dette locative, joint à l’acte, ne distingue pas entre les loyers dus et les exonérations accordées lors de la crise sanitaire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 juillet 2023 à minuit ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL Caméléon et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons, à titre provisionnel, la SARL Caméléon à payer à l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 15 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la SARL Caméléon à payer à l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 19 377,81 € à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 13 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Ordonnons la capitalisation des intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des indemnités d’occupation, de majoration des intérêts de retard, et de conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société la SARL Caméléon aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance, qui seront recouvrés selon les modalités de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société la SARL Caméléon à payer à l’EPIC [Localité 4] Habitat-OPH la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 25 novembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE