Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Conflits de copropriété et respect des règlements : enjeux d’autorisation et d’usage des locaux commerciaux.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■

N° RG 24/52158
et
N° RG 24/56020

N°: 11

Assignation du :
19 Mars 2024, 13 aout 2024

[1]

[1] 3 Copies exécutoires
+ 1 Copie Expert
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 21 novembre 2024

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.
N° RG 24/52158

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16] pris en la personne de son syndic en exercice la SA JEAN CHARPENTIER-SOPAGI
Chez la SA JEAN CHARPENTIER-SOPAGI
[Adresse 5]
[Localité 9]

représenté par Maître Tomas GURFEIN, avocat au barreau de PARIS – #C1959

DEFENDEURS

Monsieur [N] [E], pour signification au [Adresse 7] à [Localité 15]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

La société BOULANGERIE VAUGIRARD
[Adresse 6]
[Localité 10]

représentée par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS – #C1050

N° RG 24/56020

DEMANDEUR

Monsieur [N] [E], pour signification au [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 10]

représenté par Maître Lara ANDRAOS GUERIN, avocat au barreau de PARIS – #C1951

DEFENDEUR

Monsieur [V] [D]
[Adresse 8]
[Localité 12]

représenté par Maître Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocats au barreau de PARIS – #C1050

DÉBATS

A l’audience du 23 Octobre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

M. [E] est propriétaire de locaux commerciaux situés en rez-de-chaussée constituant le lot n°2 de la copropriété, dans lesquels la société Boulangerie Vaugirard exerce une activité de boulangerie pâtisserie depuis le mois d’octobre 2023.

Reprochant à M. [E] et à la société Boulangerie Vaugirard la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale et l’exercice d’une activité contraire au règlement sanitaire du département de [Localité 15], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] a, par acte du 19 mars 2024, assigné M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé.

Par acte du 13 août 2024, M. [E] a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris M. [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail signé avec celui-ci et d’expulsion.

La jonction des deux instances a été prononcée à l’audience du 25 septembre 2024 et l’affaire renvoyée au 23 octobre 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées et soutenues à l’audience du 23 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] demande au juge des référés, au visa des articles « 809 » du code de procédure civile, 9 et 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1241 du code civil, ainsi que du règlement sanitaire du département de [Localité 15] et du règlement de copropriété, de :
A titre principal,
– condamner in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à :
cesser immédiatement l’activité de boulangerie pâtisserie traiteur ;retirer l’enseigne sur coffrage, la vitrine actuelle et remettre la façade de l’immeuble dans son état initial ;remettre la fenêtre sur cour et la baie dans leur état initial ;déposer les enseignes drapeau ;réinstaller les soupiraux des caves ;réparer l’élément de façade au-dessus de l’arche encadrant la vitrine ;- assortir ces injonctions d’une astreinte in solidum de 500 euros par jour de retard et par infraction, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;
A titre subsidiaire,
– ordonner une expertise et désigner tel expert avec mission de :
se rendre sur place ; visiter les parties communes et le lot n°2, propriété de M. [E] ;décrire les travaux litigieux décrits aux conclusions ;dire s’ils sont conformes au règlement de copropriété, s’il y a atteinte aux parties communes, s’ils ont été réalisés conformément aux règles de l’art, au règlement sanitaire du département de [Localité 15] et plus généralement à la réglementation applicable à une activité de boulangerie pâtisserie traiteur ;dire s’ils sont susceptibles de mettre en danger la structure de l’immeuble notamment le plancher haut des caves et plus généralement la sécurité des occupants ;donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;En tout état de cause,
– débouter M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard de leurs demandes ;
– les condamner in solidum au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont les frais de constat de commissaire de justice.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, M. [E] demande au juge des référés de :
– rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires dirigées à son encontre comme se heurtant à des contestations sérieuses ;
– rejeter les demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 et des dépens ;
– juger que l’obligation de M. [D] de respecter les clauses du bail n’est pas sérieusement contestable ;
– constater que le bail signé par les parties est résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence,
– ordonner l’expulsion de M. [D] ;
– condamner M. [D] à lui payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges au jour de la résiliation, soit 2.800 euros, jusqu’au départ effectif des lieux, indemnité indexée comme le loyer, et ce, avec intérêts légaux ;
– condamner M. [D] au paiement de la somme de 8.100 euros en application de la clause « dépôt de garantie » ;
– condamner solidairement M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard à le garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;
– condamner solidairement M. [D] et la société Boulangerie Vaugirard à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner M. [D] aux entiers dépens, incluant le coût de la sommation de payer du 10 juillet 2024.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société Boulangerie Vaugirard demande au juge des référés de :
In limine litis,
– juger l’assignation irrecevable pour défaut d’habilitation du syndic ;
– juger l’assignation nulle pour défaut d’habilitation du syndic ;
– condamner le syndic au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
– constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite ;
– rejeter l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires ;
– constater l’existence d’un bail verbal ;
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] ;
A titre infiniment subsidiaire,
– constater le manquement à l’obligation de délivrance par M. [E] ;
– le condamner à lui payer une provision de 250.000 euros au titre des frais engagés ;
En tout état de cause,
– rejeter l’ensemble des demandes formées à son encontre ;
– condamner le syndicat des copropriétaires et M. [E] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, M. [D] demande au juge des référés de :
In limine litis,
– rejeter la demande de jonction ;
– se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Versailles ;

A titre subsidiaire,
– le mettre hors de cause ;
– constater l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite;
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] ;
En tout état de cause,
– rejeter l’ensemble des demandes de M. [E] à son encontre ;
– le condamner au paiement de la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par M. [D] ;

Déclarons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] recevable en ses demandes ;

Rejetons la demande d’annulation de l’assignation ;

Rejetons la demande de mise hors de cause de M. [D] ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à retirer l’enseigne sur coffrage et la vitrine actuelle, à remettre la façade de l’immeuble dans son état initial et à déposer les enseignes drapeau, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de trois mois, à l’issue duquel il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Constatons l’acquisition, à la date du 10 août 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail liant M. [E] et M. [D] et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 16], M. [D] pourra être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

Condamnons M. [D] à payer à M. [E] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Rejetons la demande de provision formée par M. [E] au titre du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de provision formée par la société Boulangerie Vaugirard ;

Condamnons solidairement la société Boulangerie Vaugirard et M. [D] à garantir M. [E] de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

[F] [X] (1959)
Diplôme d’architecte DPLG
AAPR ARCHITECTES –
[Adresse 13]
[Localité 11]
Tél : [XXXXXXXX01] – Port. : [XXXXXXXX03]
Fax : [XXXXXXXX02]
Email : [Courriel 17]@aapr.fr

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

– se rendre sur place [Adresse 6] à [Localité 16], après y avoir convoqué les parties ; visiter les parties communes et le lot n° 2 de copropriété de M. [E] ;
– décrire les travaux réalisés dans le local commercial de M. [E] ;
– donner son avis sur leur conformité au règlement de copropriété, sur l’atteinte éventuelle aux parties communes, sur la conformité des travaux aux règles de l’art, aux normes sanitaires applicables et, plus généralement, à la règlement applicable à une activité de boulangerie-pâtisserie-traiteur ;
– dire s’ils sont susceptibles de mettre en danger la structure de l’immeuble, notamment le plancher haut des caves et la sécurité des occupants ;
– donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier, telles que proposées par les parties ; évaluer le coût des travaux utiles à l’aide de devis d’entreprises fournis par les parties ;
– donner son avis sur les préjudices et coûts éventuels induits par ces travaux et sur leur évaluation ;
– fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;
– dire si des travaux urgents sont nécessaires ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;
– faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;
→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;
→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276, alinéa 2, du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 21 janvier 2025 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 21 septembre 2025, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du constat du commissaire de justice ;

Condamnons in solidum M. [E] et la société Boulangerie Vaugirard à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum la société Boulangerie Vaugirard et M. [D] à payer à M. [E] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 21 novembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Rachel LE COTTY

Service de la régie :
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris
☎ 01.87.27.98.58
Fax 01.44.32.53.46
✉ regie1.tj-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :
IBAN : [XXXXXXXXXX014]
BIC : [XXXXXXXXXX018]
en indiquant impérativement le libellé suivant :
C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [X] [F]

Consignation : 5000 € par Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 16]

le 21 Janvier 2025

Rapport à déposer le : 21 Septembre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, 75017 Paris.