Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Renouvellement de bail et contestation des droits locatifs : enjeux et conséquences.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :

■

18° chambre
1ère section

N° RG 19/01066
N° Portalis 352J-W-B7D-COZTR

N° MINUTE : 1

Assignation du :
21 Novembre 2018

contradictoire

Expertise :
[I] [U]
[Adresse 12]
[Localité 11]

JUGEMENT
rendu le 20 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SEINE CHOISY
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Me Guillaume NORMAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0770

DÉFENDERESSE

S.A.S. LOCAPOSTE
[Adresse 4]
[Localité 10]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #B0119

Décision du 20 Janvier 2025
18° chambre 1ère section
N° RG 19/01066 – N° Portalis 352J-W-B7D-COZTR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,
Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,
Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier

Rédactrice : Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 08 Octobre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025.
Puis, le délibéré a été prorogé au 20 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

Par acte sous seing-privé des 6 août 2004 et 19 octobre 2004, Mme [B] [V] née [C] et M. [H] [V] ont consenti un renouvellement de bail à la SA La Poste pour des locaux situés dans l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 16], pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2004 pour se terminer le 1er juillet 2013, moyennant un loyer annuel en principal de 36.000 euros hors charges et hors taxes.

L’occupation de ces locaux à usage de bureau de poste était effective depuis 1932.

Aux termes d’un avenant de cession de bail du 1er décembre 2007, la SAS Locaposte est venue aux droits de la société La Poste dans le bail du 19 octobre 2004 et le loyer a été porté à la somme de 41.693,56 euros HC et HT pour la durée du bail restant à courir jusqu’au 1er juillet 2013.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Selon acte notarié du 27 juin 2014, la SCI Seine Choisy est devenue propriétaire des locaux loués.

Par lettre recommandée en date du 10 juillet 2014, la SCI Seine Choisy a interrogé la société Locaposte sur la possibilité de renouvellement du bail avec « mise à jour de la valeur locative » et sollicité le justificatif de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, précisant qu’à défaut, elle mettrait fin au bail sans indemnité d’éviction.

Par acte extrajudiciaire du 18 septembre 2014, la SCI Seine Choisy a fait délivrer à la société Locaposte un congé avec refus de renouvellement, sans paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 31 mars 2015, au motif de l’absence de justification de l’immatriculation de la société preneuse au registre du commerce et des sociétés pour le local considéré.

La société Poste Immo, gestionnaire de la société Locaposte, par courrier recommandé non daté, a contesté le congé au motif que les parties avaient volontairement soumis le bail qui les liait au statut des baux commerciaux.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2016, la société Locaposte a fait signifier à la bailleresse une demande de renouvellement du bail.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2017, la SCI Seine Choisy a fait assigner la société Locaposte devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation. Par ordonnance du 28 juillet 2017, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé estimant qu’un débat existait sur la régularité du congé, débat qui relevait de la compétence du seul juge du fond. Par arrêt du 21 mars 2018, la cour d’appel de Paris a confirmé cette ordonnance estimant qu’il existait une contestation sérieuse sur la qualité d’occupant sans droit ni titre de la société Locaposte, que le juge des référés ne pouvait trancher.

Par courrier recommandé du 7 décembre 2017, la SCI Seine Choisy a mis la société Locaposte en demeure de payer la somme de 131.000 euros au titre d’arriérés de charges.

Par acte extrajudiciaire du 21 novembre 2018, la SCI Seine Choisy a fait assigner la société Locaposte devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins principales d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

La société Locaposte a quitté les locaux le 27 décembre 2019.

Une médiation judiciaire a été ordonnée par le juge de la mise en état le 19 janvier 2021 mais aucun accord n’a été trouvé.

La société Locaposte ayant quitté les locaux, la SCI Seine Choisy n’a pas maintenu sa demande d’expulsion devenue sans objet.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2023, la SCI Seine Choisy demande au tribunal de :
– Recevoir la SCI Seine Choisy représentée par son gérant en exercice en ses demandes et y faisant droit, débouter la société Locaposte de l’ensemble de ses demandes,
– Condamner la société Locaposte au paiement de la somme de 157.675,27 euros au titre de l’arriéré de charges, avec intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2017, subsidiairement sur ce point dire que la même somme sera due au titre d’un enrichissement injustifié,
– Condamner la société Locaposte au paiement de la somme de 12.463 euros au titre des travaux de remise en état de l’immeuble,
– Subsidiairement, si par extraordinaire il devait y avoir lieu à fixation d’indemnité d’éviction :
fixer l’indemnité d’occupation à 145.800 euros par an, et consécutivement condamner la société Locaposte au paiement de la somme de 415.751,35 au titre de l’indemnité d’occupation due pour la période du 31 mars 2015 au 27 décembre 2019, En tout état de cause,
– Condamner la société Locaposte à verser à la SCI Seine Choisy la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– la condamner aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 septembre 2022, la société Locaposte demande au tribunal de :
Sur les demandes relatives au congé
À titre principal :
– Juger que le bail commercial dont elle était titulaire relevait du statut des baux commerciaux résultant des articles L 145-1 et suivants du code de commerce,
– Juger que la SCI Seine Choisy n’était pas en droit de lui dénier le bénéfice de ce statut pour défaut d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés,
– Juger qu’elle est mal fondée à lui réclamer le paiement d’une indemnité d’occupation supérieur au montant du loyer minoré de 20 %,
En conséquence :
– Débouter la SCI Seine Choisy de toutes ses demandes, fins et conclusions, la demande d’expulsion étant en outre sans objet, les locaux ayant été restitués le 27 décembre 2019,
A titre reconventionnel :
– La dire recevable et bien fondée à demander le paiement d’une indemnité d’éviction,
En conséquence :
– Condamner la SCI Seine Choisy à lui régler la somme totale de 976.898 euros à titre d’indemnité d’éviction, soit :
• Indemnité principale : 392.180 euros
• Frais de remploi : 39.218 euros
• Trouble commercial : 10.000 euros
• Frais divers : 3.000 euros
• Frais de réinstallation : 532.500 euros
Sur les demandes relatives aux charges et travaux
À titre principal :
– Juger irrecevable la SCI Seine Choisy en ses demandes en paiement de charges, travaux et remises en état à défaut de lien suffisant avec ses prétentions originaires et en toute hypothèse, faute de qualité à agir pour les sommes antérieures au 27 juin 2014, les demandes relatives aux charges et travaux 2014 et 2015 étant de plus prescrites,
– La juger mal fondée en sa demande en paiement de la somme de 157.675,27 euros avec intérêt au taux légal à compter du 17 décembre 2017 au titre d’un prétendu arriéré de charges, ou subsidiairement, au titre d’un prétendu enrichissement sans cause,
En conséquence :
– Débouter la SCI SEINE CHOISY de toutes ses demandes, fins et conclusions,
A titre reconventionnel :
– La condamner au paiement de la somme de 13.145,91 euros, subsidiairement de 5.509,07 euros en restitution des sommes trop versées par la société preneuse au titre des charges,
En toute hypothèse
– La condamner au paiement de la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Denizot en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 31 janvier 2023. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 8 octobre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, prorogée au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Dit que le motif exposé par la SCI Seine Choisy dans le congé délivré le 18 septembre 2014 à la SAS Locaposte, pour les locaux objet du bail des 6 août et 19 octobre 2004, est irrégulier,

Dit que le congé avec refus de renouvellement du bail signifié le 18 septembre 2014 a ouvert droit au profit de la SAS Locaposte au paiement d’une indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 du code de commerce et au maintien dans les lieux jusqu’au versement de cette indemnité, et au profit de la SCI Seine Choisy, au paiement d’une indemnité d’occupation due à compter du 1er avril 2015 jusqu’au 27 décembre 2019, date de restitution des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 16],

Avant dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, ordonne une mesure d’expertise judiciaire et commet en qualité d’expert :

M. [I] [U]
[Adresse 12]
[Localité 11]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 13]

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire:
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire,
* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :
1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :
– d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

– de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,
2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,
3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er avril 2015 jusqu’à leur libération effective le 27 décembre 2019,
* à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre – 1ère section du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 mars 2026,

Fixe à la somme de 6.000 (six mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SAS Locaposte à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Paris 17ème, Parvis du tribunal, atrium sud, 1er étage à droite) au plus tard le 31 mai 2025,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise,

Déclare irrecevable la demande de la SCI Seine Choisy en paiement d’arriérés de charges pour les années 2014 et 2015,

Condamne la SAS Locaposte à payer à la SCI Seine Choisy la somme de 116.548,53 euros au titre des arriérés de charges pour les années 2016 à 2019, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute la SAS Locaposte de sa demande de remboursement au titre des charges,

Déboute la SCI Seine Choisy de sa demande en paiement au titre des travaux de remise en état,

Vu l’article 131-4 du code de procédure civile

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
M. [O] [Z]
[Adresse 7]
[Localité 8]
[XXXXXXXX02]
[Courriel 15]@orange.fr

Dit que le médiateur aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert suivra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise pourront avoir lieu,

Dit que les parties devront avoir rencontré le médiateur avant le 30 avril 2025,

Renvoi l’affaire à l’audience de mise en état du 22 mai 2025 à 11h30 pour information du juge de la mise en état des suites de l’injonction à médiation et éventuelle désignation d’un médiateur judiciaire,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l’initiative du juge de la mise en état ou d’entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d’entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l’audience à 12h00 en précisant leur objet, l’entretien se tenant alors le jour de l’audience susvisée à 11h00,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait et jugé à Paris le 20 Janvier 2025.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Sophie GUILLARME

SERVICE DE LA RÉGIE
Tribunal Judiciaire de Paris, 1 Parvis du Tribunal de Paris,
75859 PARIS CEDEX 17
Accueil ouvert du lundi au vendredi de 9h30 à 12h et de 13h à 16h
Atrium sud, 1er étage, à droite en sortant de l’ascenseur ou de l’escalier
Tel. : 0l.44.32.59.30 – 01.44.32.94.32 / fax : 01.44.32.53.46
regie1.tj-paris@justice.fr
Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :
– virement bancaire : IBAN : [XXXXXXXXXX014] / BIC : [XXXXXXXXXX017]
en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 “prénom et nom de la personne qui paye” pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + numéro de RG initial
– chèque : établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)
– à défaut espèces : jusqu’à l.000,00€ maximum
Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courrier ou fax) ;