Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Paris

Thématique : Suspension des effets d’une clause résolutoire en matière locative

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Jean-Pierre VETILLARD

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJS

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,
[Adresse 2]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H],
[Adresse 3]

représenté par Me Jean-Pierre VETILLARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 juillet 1997, la SAGI aux droits de laquelle vient la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE devenu [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,29 euros et d’une provision pour charges de 135,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1559,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [H] le 13 novembre 2023.

Par assignation du 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50 %,
– 2465,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,
– 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 novembre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève désormais à 4369,43 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs et à des versements évolutifs sur 36 mois afin de tenir compte de la situation financière du locataire.

Il indique que le juge des contentieux de la protection est bien compétent pour statuer en référé du fait des impayés de loyers, le montant de l’ arriéré n’étant pas à prendre en compte. Il conteste toute contestation sérieuse indiquant que le locataire est parfaitement informé du changement de bailleur ayant notamment négocié des plans d’apurement et qu’il n’existe aucune obligation de régulariser un avenant dans le cadre du rachat d’un immeuble le nouveau propriétaire venant aux droits de l’ancien.

M. [X] [H], assisté par son conseil, soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés aux motifs de l’absence d’urgence d’une part et en raison de contestations sérieuses d’autre part.

A titre subsidiaire, M. [X] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et la fixation d’échéances évolutives afin de tenir compte de sa situation financière.

Au soutien de ses prétentions, il allègue que le faible montant de la dette de loyer ne caractérise pas l’urgence, qu’il n’avait pas connaissance du changement de propriétaire en l’absence d’avenant au bail et qu’enfin il n’a jamais reçu le commandement de payer.
Au fond, il indique percevoir 1200 euros de revenus pour 900 euros de charges et avoir repris le paiement de son loyer depuis deux mois. Il indique avoir effectué des versements de nature à faire diminuer significativement la dette de loyer non pris en compte dans le dernier décompte versé aux débats.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à communiquer dans le cadre du délibéré un décompte actualisé avant le 10 décembre 2024. Le décompte actualisé a été communiqué le 20 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence,

CONSTATE l’absence de contestation sérieuses,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 1997 entre [Localité 4] HABITAT OPH venant aux droits de la SAGI, d’une part, et M. [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 10 janvier 2024,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2535, 43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2024,

AUTORISE M. [X] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant None mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros par mois en plus du loyer courant sur les 6 premiers mois, 50 euros sur les 6 mois suivants, 65 euros sur les 6 mois suivant, 80 euros sur les 6 mois suivants, 100 euros sur les 6 mois suivants 110 euros sur les 5 mois suivants afin de régler sa dette, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [X] [H] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023 et celui de l’assignation du 21 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge