Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nice

Thématique : Division irrégulière d’un bien immobilier et contestation des droits des colotis

Cour d’Appel d’Aix en Provence
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile
Date : 31 Janvier 2025

MINUTE N°25/64
N° RG 23/01760 – N° Portalis DBWR-W-B7H-O4J7

Affaire : A.S.L. Lotissement du [Adresse 14]
C/ [ZE] [J]
[T], [P], [M] [H] épouse [J]
[X], [D], [R] [W]
[I], [G], [E] [L] épouse [W]
[Y], [K], [BX] [W]
[S] [W] épouse [RU]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Karine LACOMBE, Juge de la Mise en Etat, assistée de Estelle AYADI,Greffier

DEMANDERESSE :
A.S.L. Lotissement du [Adresse 14] (Directeur S.A.R.L. GROUPE FOCH IMMOBILIER)
[Adresse 4]
[Localité 15]
représentée par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :
M. [ZE] [J]
[Adresse 3],
[Adresse 14]
[Localité 15]
représenté par Me Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant
Mme [T], [P], [M] [H] épouse [J]
[Adresse 3],
[Adresse 14]
[Localité 15]
représentée par Me Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant
M. [X], [D], [R] [W]
[Adresse 8]
[Localité 15]
représenté par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant
Mme [I], [G], [E] [L] épouse [W]
[Adresse 8]
[Localité 15]
représentée par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant
M. [Y], [K], [BX] [W]
[Adresse 2]
[Localité 15]
représenté par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant
Mme [S] [W] épouse [RU]
[Adresse 16]
[Localité 12] ALLEMAGNE
représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant/postulant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 06 Décembre 2024

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 31 Janvier 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 31 Janvier 2025 par Madame Karine LACOMBE Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :Me Denis DEL RIO
Me Elyes KSIA
Me Romain TOESCA

Expédition :Me Nicolas DONNANTUONI

Le 31/01/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [W] et madame [I] [W] ont acquis le 5 février 1982 un bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 15] édifié sur une parcelle alors cadastrée MB[Cadastre 1].

Ce bien constituait le lot n°21 fait partie du lotissement du [Adresse 14] autorisé par arrêté préfectoral du 21 août 1980 , l’ensemble des pièces constitutives du lotissement ont été publiés au service de la publicité foncière le 7 avril 1981.

Le lotissement est constitué en association syndicale libre.

En 2000, Madame et Monsieur [X] [W] ont divisé leur lot MC [Cadastre 1] en deux lot MC [Cadastre 6] et [Cadastre 7], et ont cédé le lot MC [Cadastre 7] à leur voisin la SCI PALOMA, coloti propriétaire du lot 1 .

Cette division a été validée par l’assemblée générale de l’ASL le 17 février 2000.

Suivant acte authentique du 27 septembre 2011 ils ont fait donation à madame [S] [W] et à monsieur [Y] [K] [W] leurs enfants de la nu propriété de leur bien , conservant l’usufruit.

Ils ont obtenu le 7 octobre 2011 un permis de construire pour l’extension de la villa, la
création d’une piscine et 3 aires de stationnement et la transformation d’un garage en
habitation .

Ce permis a été transféré à monsieur [Y] [K] [W] par arrêté du 8 janvier 2012.

Un projet de division parcellaire a été établi par le Cabinet MATTEUDI, qui a donné lieu à un document d’arpentage du 13 juillet 2017 divisant la parcelle MC [Cadastre 6] en trois nouvelles parcelles, MC [Cadastre 11] non bâtie restant propriété des vendeurs, MC [Cadastre 9] comprenant la partie basse la villa et terrain autour, et la parcelle MC[Cadastre 10] comprenant la partie haute de la villa et terrain autour.

Le 17 juin 2017 a été conclu un compromis de vente entre les consorts [W] et monsieur [J] s’agissant de la parcelle n° [Cadastre 5] devenue la parcelle [Cadastre 10] aux termes de la division parcellaire.

La réitération par acte authentique a été reçue le 5 septembre 2017 par Maître [UG] [GO], Notaire au sein de l’étude SCP RENUCCI CHAMPAGNE [OU] [GO] avec la participation de Maître [A] [V], Notaire au sein de la SCP MICHEL SERVAN ET [A] [V] et celui des vendeurs et monsieur [J] a acquis une maison individuelle [Adresse 3] figurant au cadastre sous le numéro de section MC [Cadastre 10] ; ledit immeuble édifié sur une parcelle de plus grande importance formant le lot n°21 du lotissement [Adresse 14] .

Vu l’exploit du commissaire de justice en date du 25 avril 2023 aux termes duquel l’ ASL du lotissement [Adresse 13] a fait assigner monsieur [ZE] [J], madame [F] [H] épouse [J], monsieur [X] [W], madame [I] [L] épouse [W], monsieur [Y] [W] et madame [S] [W] épouse [RU] devant le tribunal de céans aux fins de voir annuler la vente intervenue le 5 septembre 2017 portant sur une maison d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 14] à [Localité 15] figurant au cadastre section MC [Cadastre 10] formant partie du lotissement cadastré MC [Cadastre 6];

Aux termes de ses dernières conclusions au fond ( RPVA 19 janvier 2024) l’ ASL du lotissement [Adresse 13] sollicite de au visa des dispositions et clauses contenues au règlement, cahier des charges et statuts de l’ASL [Adresse 14] ci-dessus rappelées,
Vu la jurisprudence constante en la matière quant à la nature contractuelle de ces
dispositions,
Après avoir constaté que les consorts [W] ont divisé leur lot n° 21 sans
aucune autorisation de l’ASL [Adresse 14], sans l’en informer et sans
respecter le formalisme prévalant à telle division (modification du cahier des charges
du lotissement et des statuts de l’ASL).
-voir juger radicalement irrégulière, nulle et de nul effet, la division du lot n°21 à l’initiative
des consorts [W] en ce qu’elle constitue une violation manifeste des
stipulations du cahier des charges du lotissement et des statuts.
Par voie de conséquence,
-voir annuler au contradictoire de Monsieur [X] [W], Madame [I]
[L] épouse [W], Madame [S] [W] épouse [RU],
Monsieur [Y] [W], colotis et membres de l’indivision venderesse et, des
époux [J], la vente intervenue le 5 septembre 2017 par acte établi par Maître
[UG] [GO], notaire associé de la SCP Jean-Michel RENUCCI, Jean-Noël
CHAMPAGNE, Laurent ROSE, [UG] [GO] et Jacques MEUNIER,, au prix
de 423.500 € portant sur une maison à usage d’habitation sur le territoire de la
Commune de [Localité 15], sise [Adresse 3], [Adresse 14]
[Adresse 14], figurant au cadastre section MC [Cadastre 10], d’une contenance de 0ha, 07ca,
71 ca formant partie du lot n° 21 du lotissement cadastré MC [Cadastre 6] d’une contenance
de 0ha, 20a,06 ca.
-voir venir Monsieur [X] [W], Madame [I] [L] épouse
[W], Madame [S] [W] épouse [RU], Monsieur [Y]
[W], s’entendre condamner in solidum au paiement d’une somme de 10.000
€ en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le coût de publication du présent acte.

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 31 mai 2024) aux termes desquelles madame [S] [W] sollicite au visa des articles 31,32, 56, 122 et suivants,789 du code de procédure civile et des articles 1182 et 2224 du Code civil, de, avant toute défense au fond, in limine litis,
-voir débouter l’ASL du [Adresse 14] de sa demande de nullité de la division et de la vente liant les consorts [W] à M [J],car elle est irrecevable, en raison :
a) D’un défaut de mandat pour ne demander que la nullité de la vente, et après régularisation le 19
janvier 2024 de conclusions au fond demandant la nullité des divisions, de l’absence de demande
de la nullité des divisions dans la procédure opposant l’ASL à Mme [B].
b) D’un défaut de droit à agir en nullité des ventes et des divisions, ce d’autant que l’ASL a confirmé la nullité.
c) De la prescription quinquennale des actions en nullité des ventes, des divisions cadastrales, et
des procès-verbaux de l’ASL contractualisant la consultation du CRIDON entre les colotis, et validant en conséquence les divisions de Mrs [C] et [J], de Mme [B], et des
consorts [W].
d) De l’impossibilité pour l’assemblée générale de revenir sur les décisions souveraines exécutées,
ayant conféré des droits, et ayant décidé, sans qu’aucune circonstance nouvelle ne soit intervenue
depuis, que :

* conformément à la consultation du CRIDON  » confirmée  » par son avocat, le cahier des charges
ne contractualise aucune clause du règlement, et que la consultation du CRIDON devait être
annexée au procès-verbal de l’assemblée pour que les colotis l’appliquent.
* il importe peu que la demande de prise en compte d’une division cadastrale par l’assemblée générale soit effectuée après son acceptation par le cadastre, et après qu’un éventuel permis de construire soit obtenu (Dossier de M [C]), alors qu’en tout état de cause l’ASL a été informée par M [X] [W] avant la réalisation de la division et des ventes et après celles-ci.
* il y a lieu de prendre en compte la division cadastrale et les ventes opérées par les consorts [W], M [J] et Mme [B], notamment au titre de la répartition des charges et des droits de vote.
-voir débouter l’ASL du [Adresse 14] de toutes ses demandes contraires.
-voir réserver les frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens jusqu’au jugement.

Elle relève que madame [B] a renoncé à sa demande en nullité de la vente avant que l’ASL n’intervienne volontairement pour demander la nullité de la seule vente, que l’ASL se contredit en demandant en même temps la nullité de la division dans la procédure
concernant M [J] et en facturant les charges du lotissement à Madame [B] et à Monsieur [J] en 2022 et en 2023.

Elle fait valoir que la prescription de 5 ans s’applique à l’action en résolution d’une vente immobilière car elle est de nature personnelle, même si elle entraine la restitution de l’immeuble, ainsi qu’ à la demande en nullité des divisions cadastrales et des procès- verbaux ayant contractualisés entre les colotis la consultation du CRIDON et ayant validé les
divisions de Mrs [C] et [J], de Mme [B] et des consorts [W].

Elle soutient qu’ il importe peu que certaines juridictions aient trouvé un caractère contractuel à
des clauses d’un règlement reprises de manière suffisamment précise par un cahier des
charges, car le CRIDON a émis un avis contraire confirmé par Me DONNANTUONI avant que l’assemblée générale du 19 avril 2017 ne contractualise cette règle entre colotis en annexant la consultation du CRIDON à son procès-verbal puis, en conséquence, en entérinant la division cadastrale d’ores et déjà réalisée selon Monsieur [C] pour son lot.

Elle soutient que dès le 15 juin 2017, l’ASL était informée du projet de division et des ventes, soit avant la signature du compromis et de l’acte de vente de M [J], avant le dépôt du dossier de
division cadastrale, qu’ elle ne s’y est pas opposé.

Elle fait valoir que le 15 juin 2017, M [X] [W] a écrit à M [O] du Cabinet [NU] qui préside le conseil syndical de l’ASL faisant état de son dossier de séparation cadastrale en cours, qu’il communique les nouveaux lots, leurs futurs propriétaires, et les surfaces habitables respectives sur chacun des lots , qu’à cette date l’ASL connaissait le projet de division cadastrale et de ventes.

Elle indique qu’un document d’arpentage établi par un géomètre expert a divisé le lot 21 des consorts [W] situé sur la parcelle cadastrée section MC [Cadastre 6], en 3 nouvelles parcelles cadastrées MC [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 11], que la division cadastrale a été enregistrée le 13 juillet 2017 , que le 19 août 2017, M [X] [W] a informé les deux représentants du Syndic de l’ASL,Mrs [O] et [NU] du cabinet [NU], de la date de signature des ventes [B] et [J] et réclamé, pour finaliser les actes le pré état daté, le cahier d’entretien, les 3 derniers PV d’AGO, le cahier des charges du lotissement, le modificatif , que l’information sur la vente comme la division cadastrale lui est à nouveau délivré le 19 août 2017,que l’ASL a communiqué les pièces réclamées pour réaliser les ventes, que dès lors en communiquant le 21 août 2017 le pré état daté réclamé par M [X] [W] pour que les ventes puissent avoir lieu,

l’ASL a confirmé être informée des divisions et des ventes, les a acceptées, que le 1er septembre 2017, le notaire a indiqué à Maître Donnantuoni, Avocat du Cabinet [NU] : qu’un rendez-vous de signature doit se tenir le 3 septembre 2017 et sollicite les les montants et les enjeux financiers concernant l’ASL [Adresse 14], que par courriel du 4 septembre 2017, l’avocat de l’ASL écrit s’être entretenu au téléphone avec le notaire et lui transmet une lettre datée du 4 septembre 2017 relatant l’état des procédures en cours et précisant qu’il avait noté que le notaire avait la charge de la vente par les consorts [W] d’une villa bâtie sur le lot 21 du lotissement de [Adresse 14] « , et non du lot 21 dans son intégralité.

Elle soutient qu’en communiquant l’état des procédures pour que les ventes puissent avoir lieu, l’ASL a confirmé être informée des divisions et des ventes, les a acceptées, et en a confirmé la nullité éventuelle, à supposer qu’elle puisse agir en nullité, et que cette nullité soit encourue.

Elle fait valoir que suite aux ventes intervenues, à l’exercice 2017, l’ASL a divisé les charges du lot 21 et les a appelées aux 3 propriétaires des biens situés sur ce lot qui sont les consorts [W], Mme [B], et M [J], qu’ainsi l’ASL a tiré les conséquences des divisions et des ventes en divisant les charges du lot 21 dès l’année 2017 et a confirmé la nullité, à supposer qu’elle puisse l’invoquer, que le 16 mai 2018, l’ASL a écrit à Mme [B] qu’il semblerait que les cessions soient autorisées et le notaire ayant eu en charge ces ventes a régularisé cette situation, qu’une assemblée générale est prévue pour la création de ces nouveaux lots afin de modifier la répartition des charges et des droits de vote .

Elle soutient que dès le 15 juin 2017, l’ASL était informé par M [X] [W] du projet de division cadastrale du lot 21 parcelle MC [Cadastre 6] en 3 parcelles, de l’existence sur ce lot 21 de 2
habitations distinctes, et des futures ventes de ces deux maisons à Mme [B] et à M
[J], que dès le 19 août 2017, l’ASL était informée des dates de signature des ventes [B] et [J], que la demande en nullité de la vente faite par l’ASL par assignation signifiée uniquement par lettre reçue le 5 mai 2023 par Mme [S] [W] est prescrite, depuis le 15 juin 2022, que la demande en nullité des divisions faite pour la première fois dans les conclusions de l’ASL
du 15 janvier 2024, est prescrite depuis le 15 juin 2022.

Elle fait valoir l’impossibilité pour l’assemblée générale de revenir sur des décisions souveraines
ayant conféré des droits , que dès l’exercice 2017, l’ASL a divisé les charges du lot 21 et les a appelées aux 3 propriétaires des biens situés sur ce lot qui sont les usufruitiers [W], Mme [B], et M [J],

Elle relève que le 7 mars 2017, M [C] a demandé à l’assemblée générale de l’ASL prenne en compte la division cadastrale de son lot qu’il déclare avoir d’ores et déjà réalisée au cadastre en vue d’y construire une maison selon deux permis de construire déjà déposés , que l’ASL s’est renseignée sur la conformité de cette demande à son cahier des charges, que la réponse du CRIDON sollicité sur la question de savoir si le cahier des charges de l’ASL interdit la
division des lots par l’effet de la contractualisation du règlement du lotissement a été entérinée et contractualisée lors de l’assemblée générale du 19 avril 2017.

Elle fait valoir que l »article 17 du cahier des charges stipulant qu’il ne peut être fait aucun autre usage des lots que celui définit dans le règlement du lotissement ne rajoute rien à son article 28 faisant l’objet de la consultation du CRIDON, car il est moins précis, que l’article 17 ne peut permettre à l’ASL de contourner le procès-verbal du 19 avril 2017 adoptant la règle énoncée par le CRIDON comme étant applicable entre les colotis.

Elle soutient que les statuts de l’ASL n’interdisent pas la division d’un lot, que l’article 7 des statuts du 30 mai 1996 stipule que font partie de l’assemblée générale . Tout propriétaire d’un lot individuel (n° 1 à 22) destiné à recevoir un seul immeuble d’habitation comportant un seul logement, que les modifications des statuts en 2013 n’ont pas porté sur cet article, qu’en cas de division, le propriétaire de chaque nouveau lot recevant un immeuble comportant un logement fait partie de l’assemblée générale.

Elle soutient que les statuts ne rajoutent rien à l’article 28 du cahier des charges faisant l’objet de la consultation du CRIDON, ce qu’ont reconnus Me [Z], Me DONNANTUONI et l’ASL en diffusant, en confirmant et en adoptant la consultation du CRIDON sans intégrer les statuts dans le périmètre de cette consultation et du débat qui s’en est suivi devant l’assemblée générale.

Elle fait valoir que la convocation à l’assemblée générale du 19 avril 2017 avait aussi pour ordre du jour la demande de Mr [C] concernant la création d’un nouveau lot pour y bâtir une surface de 75 m2, que compte tenu de la consultation du CRIDON adoptée à la résolution 13 C, la demande de prise en compte de la division cadastrale de M [C] a été acceptée par la résolution 14 de l’assemblée générale du 19 avril 2017 dont le rédacteur a ajouté que ceci entrainera une modification des statuts et du cahier des charges car il faut y ajouter le lot créé .

Elle fait valoir que l’assemblée générale du 28 mai 2018 a validé la division réalisée par les Mme [B] M [J] et par les consorts [W] qu’elle a voté à l’unanimité une
modification des tantièmes et des droits de vote pour intégrer la création de deux nouveaux lots ,qu cette décision a par conséquent accepté la division du lot MC[Cadastre 6] en 3 lots distincts MC[Cadastre 9], MC[Cadastre 10], MC[Cadastre 11]. accepté le partage du droit de propriété né des deux ventes et acté la nouvelle la répartition des tantièmes et du nombre de voix de votes, entre les 3 propriétaires, les consorts [W], Mme [B] et M [J].

Elle fait valoir que les décisions de l’assemblée générale des 19 avril 2017 et du 28 mai 2018 ont été exécutées et ont conféré des droits aux consorts [W], à Mme [B] et à M
[J], que le cahier des charges, le règlement et les statuts qui existent depuis la création du
lotissement ne constituent pas une circonstance nouvelle car ils sont l’objet de la consultation
du CRIDON adoptée par l’assemblée générale du 19 avril 2017 qui a décidé que l’intérêt
collectif était de permettre à chaque coloti de pouvoir faire évoluer sa propriété pour la valoriser , que des deux décisions n’ont pas été contestées par l’ASL dans le délai légal pour le faire, l’ASL
ayant demandé la nullité des divisions par conclusions au fond du 19 janvier 2024, et
uniquement contre de M [J] et les consorts [W].

Elle soutient que les assemblées générales du 24 janvier 2022 et du 13 septembre 2022 ne peuvent pas décider de demander la nullité des divisions et des ventes, que la demande d’annulation des
divisions et ventes de l’ASL est irrecevable, car cela contrevient aux décisions des assemblées
générales du 19 avril 2017 (ayant validé la consultation du CRIDON et en conséquence la
division de M [C]) et du 28 mai 2018 (ayant validé la division et la vente des consorts
[W], puis la nouvelle répartition des droits de vote et des charges appliquée par le
directeur de l’ASL dès le 1 octobre 2017).

Elle fait plaider que procès verbal de l’assemblée générale du 28 mai 2018 vaut confirmation de la nullité demandée par l’ASL selon l’article 1182 du code civil, de sorte que la demande de l’ASL est irrecevable à ce titre, car le code civil ne prévoit pas que celui qui a confirmé une nullité puisse rétracter sa confirmation qui est définitive pour que l’objectif de la loi soit atteint.

Elle soutient que selon l’article 19  » Compétences  » des statuts,  » L’Assemblée générale est seule compétente pour donner au Conseil syndical et au Directeur, dans la limite de leur compétence respective, l’autorisation d’intenter toutes actions en justice à l’encontre de personnes ne faisant pas partie de l’Association « , que si pour légitimer cette procédure l’ASL produit la résolution 14 du PV de l’assemblée générale du 24 janvier 2022 qui donne l’autorisation à l’ASL par la voix de son avocat de solliciter l’annulation des divisions des lots ayant permis telle vente, effectuées sans autorisation de l’assemblée générale et en infraction aux actes régissant les rapports des colotis entre eux et ceux inhérents aux règles au sein du lotissement.  » , ce procès-verbal ne permet pas de demander la nullité de la vente.

Elle fait plaider que la résolution 30 du PV de l’assemblée générale du 13 septembre 2022 qui confirme la résolution déjà prise lors de la précédente assemblée, sa décision de contester judiciairement les divisions irrégulières par ventes, auxquelles les propriétaires du lot 21 (famille [W]) ont cru devoir procéder  » mandate aussi son avocat pour  » demander la nullité de la vente « .

Elle relève que l’assignation ne demande pas la nullité des divisions cadastrales, ni la nullité des procès-verbaux de l’ASL validant puis tirant les conséquences des divisions, mais seulement la nullité de la vente, de sorte que le mandat n’est pas respecté, et que les demandes de l’ASL sont irrecevables.

Elle soutient que ce n’est pas la vente qui a réalisé puis validé les divisions, mais le géomètre expert, puis le directeur de l’ASL, puis l’assemblée générale du 28 mai 2018 qui s’est fondée sur le procès-verbal du 19 avril 2017 qui a adopté la position du CRIDON confirmée par son avocat en ce
qu’elle indique que le règlement n’est pas contractualisé dans le cahier des charges, puis qui a
accepté la division cadastrale que M [C] écrit avoir déjà réalisée, qu’en l’absence d’annulation des divisions, la demande d’annulation de la vente qui en est la conséquence ne peut pas prospérer.

Elle soutient que l’ASL a reconnu cette irrecevabilité en ajoutant le 19 janvier 2024 à sa demande de nullité de la vente, une demande en nullité des divisions, régularisant selon l’article 126 code de procédure civile.

Elle fait valoir que dans la procédure au fond plaidée le 15 janvier 2024, opposant Mme [B] les consorts [W] et l’ASL, l’ASL avait aussi demandé la nullité de la seule vente, et il lui avait été opposé la même irrecevabilité pour non-respect du mandat reçu, que l’ASL n’avait pas régularisé en demandant la nullité des divisions comme elle le fait dans cette procédure , qu’elle ne peut pas demander dans cette procédure la nullité des divisions, car elle ne l’a pas demandée dans la procédure opposant l’ASL Madame [B] et les consorts [W] qui a été plaidée le 15 janvier 2024.

Elle soutient que Mme [B] aurait dû être mise en mesure de critiquer la demande en nullité des divisions dans la procédure plaidée le 15 janvier 2024 , relevant que si l’ASL formait
cette demande en appel, elle serait irrecevable , qu’elle serait prescrite, qu’il n’y a pas de lien suffisant entre la demande en nullité de la vente et la demande en nullité d’une division résultant des procès-verbaux de l’ASL prenant en compte les divisions de Mrs [C] et [J], de Mme [B], et des consorts [W], sur la base de la consultation du CRIDON.

Elle fait valoir que l’ASL est dépourvue du droit d’agir en nullité des divisions et de la vente, qu’il n’y a pas de nullité sans texte, qu’aucun texte ne permet à l’ASL d’agir en nullité d’une vente immobilière et d’une division conformes à ses délibérations d’avril 2017 statuant sur son cahier des charges, dont elle a été informée avant la réalisation de la division cadastrale, et qu’elle a autorisé par son Directeur puis par son assemblée générale modifiant les charges et droits de vote.

Elle fait valoir que si l’ ASL conclut que le fondement en droit de son action est l’autorisation
réitérée donnée lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2022 (résolution n°30) de solliciter
l’annulation de la vente , la décision d’agir de celui qui assigne ne constitue pas un moyen de droit.

Elle rappelle les conditions de nullité de la vente prévue par l’article 1178 du code civil,soutien que les statuts et le cahier des charges de l’ASL qui auraient été violés ne sont pas d’intérêt général, que l’ASL est tiers à la vente, n’est pas une partie protégée, et ne peut pas solliciter la nullité relative,
alors que les parties à la vente s’y opposent, qu’elle a ni droit ni qualité pour agir

Elle fait valoir que l’ ASL ne peut demander la nullité de la division et de la vente [J],
puisque la division et la vente [B] sont jugées valides.

Elle prétend que les divisions passées, qui constituent un précédent opposable ayant créé des droits à Madame [S] [W], ont été autorisées par l’ASL sur la base des informations reçues au préalable par le Syndic, et prises en compte à postériori par l’assemblée générale modifiant la répartition des charges et droit de votes, que l’assemblé générale du 19 avril 2017 a adopté et contractualisé la consultation du CRIDON qui fixe pour règle entre les colotis que les divisions sont conformes au cahier des charges avant de prendre en compte la division que M [C] écrit avoir déjà réalisée.

Elle soutient que dès lors que les divisions sont conformes aux usages de l’ASL, et sont conformes à la consultation du Cridon relative au cahier des charges de l’ASL, l’assemblée générale ne peut que les autoriser, que ce soit à priori ou à postériori, de sorte que le prétendu défaut d’autorisation constitue un moyen imprégné de mauvaise foi et qui ne devrait avoir aucune portée.

Elle fait valoir que l’ASL n’expose aucun moyen de fait et de droit pour justifier l’annulation notamment des procès-verbaux du 19 avril 2017 et du 28 mai 2018 ayant contractualisé que, selon la consultation du CRIDON confirmée par l’avocat de l’ASL, le cahier des charges n’a contractualisé aucune règle du règlement,et pris en compte sans contestation ni réserve les divisions cadastrales faites par M [C], M [J], Mme [B], et les consorts [W] l’ASL n’a pas de droit pour agir.

Elle soutient que si l’ASL avait eu un droit pour agir en nullité des divisions et des ventes, sa demande serait irrecevable car elle en aurait confirmé la nullité, en ne s’opposant pas à la division dont elle était informée au stade de projet, en contribuant à la réalisation des ventes, et en validant les divisions et les ventes par la voie de son directeur et de son assemblée générale.

Elle fait valoir que l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 n’autorise pas les associations syndicales de propriétaires à solliciter la nullité d’une vente liant un coloti et un tiers ni l’article 4 relatif à l’objet des statuts de l’ASL limité à l’acquisition, la gestion, l’entretien des terrains et équipements communs avec la possibilité d’y réaliser tous travaux, la prestation de services intéressant le lotissement, l’exploitation des réseaux, donner un avis à toute autorité qui la consulterait, donner un nom aux voies et un numéro parcelle, et réaliser toutes
opérations que la vie et le bon fonctionnement du lotissement rend nécessaires.

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 9 mai 2024 ) aux termes desquelles Madame [I] [W] née [L] Monsieur [X] [W] et Monsieur [U] [W] sollicitent au visa des articles 63, 64, 70, 125,789 du code de procédure civile et 2224 du Code civil, de l’ordonnance n° 2004-632 du 1 juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires de
– voir déclarer irrecevable la demande en nullité de la vente de l’ASL du [Adresse 14],
– condamner l’ASL du [Adresse 14] à leur verser la somme de
5.000 € en application de l’article 700 outre aux entiers dépens,

Ils soutiennent à titre liminaire que par une décision souveraine du 28 mai 2018 l’assemblée générale des colotis de l’ASL [Adresse 14] a voté à l’unanimité une modification des tantièmes et des voix de vote afin d’intégrer la création de deux nouveaux votes.

Ils font valoir que si aux termes du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 janvier 2022
et de celui du 13 septembre 2022 l’assemblée générale des colotis a donné son accord pour que l’ASL sollicite l’annulation des divisions des lots, l’assemblée générale des colotis n’a pas dûment mandaté le Conseil de l’ASL pour demander la nullité de la vente, que si la vente est un acte notarié entre un vendeur et un acquéreur, une division de lots constitue un acte
distinct, qui concerne l’ASL et l’ensemble des colotis, et qui ne serait se confondre avec une transaction immobilière .

Ils font valoir que l’ASL constitue un tiers à la vente, non recevable à solliciter l’annulation par application de l’ordonnance du 1 er juillet 2004 , que la seule action qui lui est ouverte découle de sa mission, à savoir celle consistant à faire respecter les règles des statuts.

Ils soutiennent que la nouvelle demande de l’ASL liée à ce que soit jugée irrégulière nulle
et de nul effet la division du lot n°21 , admettant ainsi le fait que la division du lot a bien été acceptée par l’ASL, n’a pas pour effet de régulariser la demande initiale de nullité de la vente.

Ils font valoir que la demande en nullité de l’ASL d’une vente en date du 4 septembre 2017
est tardive et frappée de prescription, que l’ASL demande la nullité d’une vente, ce qui constitue une action personnelle soumise à une prescription quinquennale, quel que soit le motif invoqué par l’ASL pour justifier la demande en nullité , que cette action court à partir du jour où l’ASL a eu connaissance de la vente d’une partie du lot des [W] à Monsieur [J], soit à partir du jour de la vente, le 5 septembre 2017, tels que cela résulte des échanges d’août et septembre 2017, entre Monsieur [W] et le Syndic, que les deux nouveaux colotis ont été intégrés dans les comptes de l’ASL à proportion de leurs tantièmes afin d’appeler les charges du dernier trimestre de l’année 2017, que les noms  » [J]  » et  » [B] apparaissent sur les comptes du dernier trimestre, dans un tableau où l’ensemble des colotis apparaissent, que les relevés de compte ont été transmis dès le 24 novembre 2017.

Ils font valoir que l’assemblée générale des colotis ne peut pas revenir sur une décision souveraine déjà exécutée et ayant conféré des droits à Madame [B] et aux époux [J] depuis 2017, que par une décision souveraine du 28 mai 2018 l’assemblée générale des colotis de l’ASL [Adresse 14] a voté à l’unanimité une modification des tantièmes et des voix de vote afin d’intégrer la création de deux nouveaux votes, que même s’il a été renvoyé à une prochaine assemblée pour ratifier les actes modificatifs à publier, la décision du 28 mai 2018 a produit des effets juridiques, qui était déjà mis en application depuis l’appel de charges de novembre 2017 , que Madame [B] et les époux [J] disposent d’une voix chacun et payent des charges correspondant à
leurs lots respectifs.

Ils rappellent que lors de l’assemblée générale du 19 avril 2017, les colotis ont voté à l’unanimité :
la consultation du CRIDON du 28 mars 2017, sollicitée par Me [Z], notaire et colotis au sein de
l’ASL, fournie par Madame [N] en assemblée générale et confirmée par l’avocat de l’ASL, Me Donnantuoni, au terme de laquelle il est confirmé que l’ancien règlement n’a aucune valeur contractuelle entre les colotis,ce qui permet d’autoriser les divisions des lots.

Ils font valoir qu’un an plus tard les cessions de lots incluant une division étaient autorisées et l’assemblée générale du 28 mai 2018 a permis de régulariser la situation des nouveaux lot , que cette décision souveraine de l’assemblée générale des colotis n’a jamais été contestée devant
dans le délai de 5 ans applicable à une ASL

Vu les dernières conclusions d’incident ( 5 avril 2024) aux termes desquelles monsieur [ZE] [J] sollicite au visa des dispositions de l’ article 122 et suivants du Code de procédure civile,
de l’ordonnance n°2004-632 du 1 er juillet 2004, de l’article 2224 du Code Civil, de
-voir juger que l’ASL [Adresse 14] n’a pas qualité à agir afin de
solliciter l’annulation de la vente régularisée entre lui et ses vendeurs.
– dans l’hypothèse où l’action initiée par l’ASL [Adresse 14]
devrait être jugé recevable par votre juridiction, voir joindre la présente procédure avec celle
initiée par lui enregistrée sous le RG 22/03610.
– voir condamner l’ASL [Adresse 14] au paiement de la somme
de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile

Monsieur [J] fait valoir partager la position des consorts [W] sur le défaut de
qualité à agir de l’ASL, tiers à la vente dont elle sollicite l’annulation.

Il fait valoir qu’ un tiers à une vente ne peut solliciter son annulation qu’à la seule condition
d’être spécifiquement habilité en ce sens, que l’ASL est un tiers à cette vente ne présentant pas les qualités de vendeur ou acquéreur, que l’ordonnance n°2004-632 du 1 er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires ne confère aucune habilitation à l’ASL pour solliciter la nullité de la vente intervenue entre un colotis (vendeur) et un tiers (acquéreur).
Il fait plaider que ni les statuts de l’ASL, ni son règlement ni son cahier des charges ne donnent pouvoir à l’association pour agir dans le cadre d’une demande d’une nullité d’une vente, que le seul élément permettant d’encadrer le périmètre d’intervention de l’action de l’association se limite à l’article 4 ses statuts , qu’il n’existe pas de prérogative donnée à l’association pour agir en vue d’administrer et de gérer les biens la composant.

Il fait valoir que dans l’hypothèse où l’action initiée par l’ASL [Adresse 14] devrait être jugée recevable, il conviendra pour une bonne administration de la justice de joindre à la présente procédure avec celle qu’il a initiée enregistrée sous le RG 22/03610.

Vu les conclusions d’incident ( RPVA 12 juin 2024) aux termes desquelles l’ ‘ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE du Lotissement du [Adresse 14] sollicite au visa de l’ article 789 du code de procédure civile , de l’article 2227 du code civil, de
-voir débouter les consorts [W], Madame [S] [W] et
Monsieur [J] de l’ensemble de leurs demandes, , pour les dire infondées et pour la plupart se heurtant à des difficultés suffisamment sérieuses, notamment d’interprétation des règlement et cahier des charges du lotissement, de ses statuts , qui relève de la seule compétence du
tribunal,

Ce faisant,
-les voir débouter de leurs demandes afin d’irrecevabilité de la demande de nullité de vente présentée pour prétendus :
– défaut de mandat ;
– défaut de qualité à agir ;
– impossibilité pour l’assemblée générale de revenir sur une décision antérieure ayant prétendument conféré des droits ;
– prescription.

-les voir condamner reconventionnellement au paiement in solidum et chacun
d’une somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers frais et dépens de l’instance.

Elle fait valoir que les moyens nécessitent une interprétation au fond relevant de la compétence du Tribunal.

A titre liminaire elle fait valoir que le jugement du 30.05.2024 émanant de la 4ème chambre de la juridiction de céans a écarté la demande de nullité de la vente invoquée par l’ASL, appelée en intervention forcée au motif qu’elle n’était pas liée aux demandes initiales par un lien suffisant

Elle fait valoir qu’elle sollicite en tant que demandeur, l’annulation de la vente dont objet (Consorts [W]/[J]).

Elle rappelle les dispositions de la résolution n° 14 figurant au procès-verbal d’assemblée générale du 24 janvier 2022 et celle n° 30 du procès verbal d’assemblée générale du 13 septembre 2022.

Elle soutient que la résolution votée lors de l’assemblée générale du 13 septembre 2022 vise une action en nullité des ventes par découpe de leur lot par les propriétaires du lot n° 21, et confirme en tant que de besoin le mandat consenti à son avocat, Maître DONNANTUONI, à l’effet de demander la nullité des ventes contestées, consenties tant au profit de Madame [B] qu’aux époux [J]

Elle fait valoir avoir intérêt et qualité à agir car son essence est d’administrer et de gérer l’association par référence et en application des textes régissant le lotissement et ses statuts, que ce n’est pas l’ordonnance du 1 er juillet 2004 qui régit les rapports entre les colotis mais le règlement et le cahier des charges du lotissement et ses statuts.

Elle soutient avoir qualité à demander de voir juger la division irrégulière, qu’une vente intervenue sur fond de division irrégulière ne peut être qu’annulée puisque la vente porte sur quelque chose qui juridiquement n’existe pas, qu’elle a qualité et mandat d’ester.

Elle fait valoir que la résolution n° 3 visée à l’assemblée générale du 28 mai 2018 n’a fait que provisoirement modifier la répartition des tantièmes de charges du lot n° 21, en les répartissant entre les acquéreurs, Madame [B] et les époux [J], et le reliquat de propriété appartenant aux consort [W] , que l’assemblée générale n’a pas validé littéralement et expressément la division cadastrale intervenue au mépris des règles régissant le lotissement.

Elle soutient avoir envisagé une modification provisoire des tantièmes de charges en tenant compte,de l’augmentation de la surface de la construction du lot n° 21, passant de 250 m² SHON à 415 m², à charge que les modifications et formalités d’enregistrement qui devraient en découler seraient à la charge exclusive du lot n° 21.

Elle fait valoir que ces modifications et les formalités de publicité n’ont jamais été faites, faute pour les consorts [W] ou leurs acquéreurs de justifier d’une autorisation administrative de construire et d’une autorisation de division du lot validée par l’assemblée générale des colotis .

Elle fait plaider que cette résolution prévoit qu’une prochaine assemblée générale extraordinaire se prononcera sur la prise en compte des nouveaux lots créés, ainsi que sa répartition des surfaces de constructions nouvellement créées .

Elle soutient que la prescription qui s’applique à sa demande est une action réelle immobilière régie par les dispositions de l’article 2227 du code civil soit une prescription trentenaire.

Elle soutient que sa demande de nullité de vente se fonde sur l’application des règles
contractuelles prévues notamment tant au cahier des charges du lotissement que de ses statuts, que
l’application de ces règles contractuelles est imprescriptible.

L’audience sur incident s’est tenue le 22 janvier 2024 .

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe,

REJETONS la fin de non recevoir tirée du défaut de mandat de l’ ASL du lotissement [Adresse 14],

REJETONS la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de l’ ASL du lotissement [Adresse 14],

DECLARONS que l’ ASL du lotissement [Adresse 14] a intérêt à agir

DECLARONS que l’ ASL du lotissement [Adresse 14] n’a pas qualité à agir

DECLARONS les demandes de l’ ASL du lotissement [Adresse 14] irrecevables pour défaut de qualité à agir

DISONS sans objet la fin de non recevoir tirée de la prescription quinquennale des actions en nullité des ventes, des divisions cadastrales, et des procès-verbaux de l’ASL contractualisant la consultation du CRIDON entre les colotis et la demande de jonction de cette affaire à l’affaire RG 22/3610

CONDAMNONS l’ ASL du lotissement [Adresse 14] à payer la somme de 2000 euros à monsieur [ZE] [J] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’ ASL du lotissement [Adresse 14] à payer la somme de 3000 euros à monsieur [X] [W], madame [I] [L] épouse [W] et monsieur [Y] [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS l’ ASL du lotissement [Adresse 14] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS l’ ASL du lotissement [Adresse 14] aux dépens de l’incident,

LE GREFFIER LE PRESIDENT