Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nice

Thématique : Conflit sur la division parcellaire et la conformité des travaux dans un lotissement

Cour d’Appel d’Aix en Provence
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

2ème Chambre civile
Date : 31 janvier 2025

MINUTE N°25/65
N° RG 22/03610 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OMD3

Affaire : [E] [H]
C/ S.C.P. RENUCCI-CHAMPAGNE-ROSE
[M], [A], [F] [S]
[V], [C], [U] [X] épouse [S]
[I] [S] épouse [US]
[R], [Z], [CG] [S]
S.A.R.L. AGERIM
[K] [O]
S.C.P. MICHEL-SERVAN-[O]
[OD] [KD]-[H]

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Karine LACOMBE, Juge de la Mise en Etat, assistée de AYADI Estelle,Greffier

DEMANDEUR :
M. [E] [H]
[Adresse 5]
représenté par Me Romain TOESCA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEURS :
S.C.P. RENUCCI-CHAMPAGNE-ROSE
[Adresse 18]
[Localité 2]
représentée par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
M. [M], [A], [F] [S]
[Adresse 10]
[Localité 24]
représenté par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Mme [V], [C], [U] [X] épouse [S]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
[Localité 24]
représentée par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Mme [I] [S] épouse [US]
[Adresse 26]
[Localité 23] ALLEMAGNE
représentée par Me Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
M. [R], [Z], [CG] [S]
[Adresse 4]
[Localité 21]
représenté par Me Elyes KSIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.A.R.L. AGERIM
[Adresse 17]
[Localité 24]
représentée par Me David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Me [K] [O]
domicilié : chez
[Adresse 6]
[Localité 1]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
S.C.P. MICHEL-SERVAN-[O]
[Adresse 6]
[Localité 1]
représentée par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
Me [OD] [KD]-[H]
domicilié : chez
[Adresse 20]
[Adresse 20]
[Localité 1]
représenté par Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Vu les articles 789 et suivants du Code de Procédure Civile,
Vu les conclusions régulièrement signifiées,
Ouïe les parties à notre audience du 12 juin 2024

La décision ayant fait l’objet d’une mise à disposition au 31 Janvier 2025 après prorogation du délibéré a été rendue le 31 Janvier 2025 par Madame Karine LACOMBE Juge de la Mise en état, assisté de Madame Taanlimi BENALI,Greffier,

Grosse :
Expédition :Me Hélène BERLINER
Me Denis DEL RIO
Me Elyes KSIA
Me David SAID
Me Romain TOESCA

Le 31/01/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [S] et madame [V] [S] ont acquis le 5 février 1982 un bien immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 24] édifié sur une parcelle alors cadastrée MB[Cadastre 3].

Ce bien constituait le lot n°21 fait partie du lotissement du [Adresse 22] autorisé par arrêté préfectoral du 21 août 1980, l’ensemble des pièces constitutives du lotissement ont été publiés au service de la publicité foncière le 7 avril 1981.

Le lotissement est constitué en association syndicale libre.

En 2000, Madame et Monsieur [M] [S] ont divisé leur lot MC [Cadastre 3] en deux lot MC [Cadastre 8] et [Cadastre 9], et ont cédé le lot MC [Cadastre 9] à leur voisin la SCI PALOMA, coloti propriétaire du lot 1 .

Cette division a été validée par l’assemblée générale de l’ASL le 17 février 2000.

Suivant acte authentique du 27 septembre 2011 ils ont fait donation à madame [I] [S] et à monsieur [R] [Z] [S] leurs enfants de la nu propriété de leur bien , conservant l’usufruit.

Ils ont obtenu le 7 octobre 2011 un permis de construire pour l’extension de la villa, la
création d’une piscine et 3 aires de stationnement et la transformation d’un garage en
habitation .

Ce permis a été transféré à monsieur [R] [Z] [S] par arrêté du 8 janvier 2012.

Ils ont confié un mandat de vendre à la société AGREIM exerçant sous l’enseigne ORPI.

Un projet de division parcellaire a été établi par le Cabinet MATTEUDI, qui a donné lieu à un document d’arpentage du 13 juillet 2017 divisant la parcelle MC [Cadastre 8] en trois nouvelles parcelles, MC [Cadastre 15] non bâtie restant propriété des vendeurs, MC [Cadastre 13] comprenant la partie basse la villa et terrain autour, et la parcelle MC[Cadastre 14] comprenant la partie haute de la villa et terrain autour.

Le 17 juin 2017 a été conclu un compromis de vente entre les consorts [S] et monsieur [H] s’agissant de la parcelle n° [Cadastre 7] devenue la parcelle [Cadastre 14] aux termes de la division parcellaire.

La réitération par acte authentique a été reçue le 5 septembre 2017 par Maître [OD] [KD]-[H], Notaire au sein de l’étude SCP RENUCCI CHAMPAGNE ROSE [KD]-[H] avec la participation de Maître [K] [O], Notaire au sein de la SCP MICHEL SERVAN ET [K] [O] et celui des vendeurs et monsieur [H] a acquis une maison individuelle [Adresse 5] figurant au cadastre sous le numéro de section MC [Cadastre 14] ; ledit immeuble édifié sur une parcelle de plus grande importance formant le lot n°21 du lotissement [Adresse 22] .

Le 4 septembre 2017 madame [L] [P] a acquis la maison à usage d’habitation formant partie du lot n°21 figurant au cadastre sous le numéro de parcelle MC [Cadastre 13].

Faisant valoir avoir appris postérieurement à la vente d’infractions aux règles de l’urbanisme et de difficultés afférentes à la division du lot n°21 monsieur [E] [H] a selon exploit du commissaire de justice en date du 29 août 2022 et du 3 septembre 2022 fait assigner monsieur [M] [S], madame [V] [X] épouse [S], madame [I] [S] épouse [US], monsieur [R] [S] , la SARL AGERIM, Maître [K] [O], la SCP MICHEL SERVAN et [K] [O] , Maître [OD] [KD] [H], la SCP RENUCCI CHAMPAGNE ROSE devant le tribunal de céans aux fins de voir obtenir la somme de 222 152,37 euros au titre de la perte de chance de vendre son bien au prix évalué par les agences immobilières, la somme de 114 950 euros au titre de la perte de chance d’avoir pu acquérir son bien à un prix plus intéressant, la somme de 10000 euros au titre du préjudice moral outre 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions d’incident (RPVA 11 septembre 2023 ) aux termes desquelles madame [V] [X] épouse [S], monsieur [M] [S] , monsieur [Y] [S] ont saisi le juge de la mise en état.

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 13 mai 2024 ) aux termes desquelles madame [V] [X] épouse [S], monsieur [M] [S] , monsieur [Y] [S] sollicitent au visa des articles 122 et suivants,789 du code de procédure civile et 2224 du Code civil, de:

Avant toute défense au fond, in limine litis
– voir déclarer irrecevable la demande indemnitaire de Monsieur [H] fondée sur une prétendue manœuvre dolosive consistant à avoir dissimulé les règles applicables à une division de lot au sein de l’ASL [Adresse 22], en ce qu’une telle demande est prescrite depuis le 17 juin 2022, soit 5 années postérieurement à la signature du compromis de vente du 17 juin 2017 auquel les statuts de l’ASL [Adresse 22] étaient annexés.
– voir condamner Monsieur [H] à leur payer une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Ils font valoir que les demandes formées par Monsieur [H] sont infondées et prescrites.

Ils soutiennent que monsieur [H] a eu connaissance des règles visées dans les statuts de l’ASL au jour de la vente , ce qui résulte des annexes au compromis de vente, incluant les statuts de l’ASL, l’acquéreur ayant déclaré que le vendeur lui a bien remis une copie de tels statuts.

Ils font valoir que les statuts de l’ASL ont remplacé en 2013 les anciens règlement et cahier des charges, auxquels Monsieur [H] fait référence dans ses écritures, que les statuts de l’ASL regroupent l’ensemble des règles qui régissent l’ASL du [Adresse 22], qu’ils ont été déposés en préfecture conformément au récépissé du 13 mars 2013 produit par Monsieur [H].

Ils soutiennent que les statuts de l’ASL n’interdisent pas de diviser un lot, qu’une division de lot peut être autorisée par l’assemblée générale des colotis, que si l’article 7 des statuts de l’ASL du [Adresse 22] édicte une règle selon laquelle 1 lot = 1 bâtiment = 1 logement , que cette règle n’équivaut pas à une interdiction de diviser un lot, que la division d’un lot suppose seulement de soumettre les futurs lots au respect de la même règle, en exigeant que les futurs lots divisés n’accueillent qu’un seul bâtiment correspondant à un seul logement , qu’une modification des statuts de l’ASL sera nécessaire pour modifier le descriptif du lot divisé en autant de lots qu’il existera de logements.

Ils font valoir que dès le 17 juin 2017 Monsieur [H] connaissait les règles des Statuts de l’ASL du [Adresse 22] visées dans les statuts annexés au compromis de vente , qu’une division du lot de la famille [S] exigeait de faire modifier la description des lots, et qu’une modification des statuts passait par un vote en assemblée générale.

Ils font valoir que les autres arguments sont liés au contexte ou au fond de l’affaire, infondés dans le cadre d’un incident.

Ils soutiennent que Monsieur [H] n’est pas recevable à se prévaloir d’un dol sur le fondement de l’ignorance des statuts de l’ASL , que sa demande est prescrite depuis le 17 juin 2022, que monsieur [H] n’a posé aucune question sur les règles applicables au sein de l’ASL ni exigé de faire rédiger une condition suspensive liée à l’obtention d’un vote favorable en assemblée générale.

Ils soutiennent qu’il n’est plus fondé à se prévaloir d’éléments postérieurs au jour de la vente pour fonder sa demande indemnitaire tirée d’une prétendue manœuvre dolosive consistant à avoir dissimulé les règles applicables à une division de lot au sein de l’ASL à savoir l’assemblée générale du 28 mai 2018 alors que Monsieur [H] a payé des charges dès la fin de l’année 2017 selon des tantièmes qui sont restés identiques les années suivantes, l’avertissement du conseil de l’ASL de 2020 qui ne mentionne pas l’impossibilité de diviser, que la demande de mise à l’ordre du jour d’une résolution par les époux [S] n’a pas été mise à l’ordre du jour, et est intervenue après plusieurs années de litige avec Madame [P] dans le but d’une résolution amiable.

Ils soutiennent que Monsieur [H] avait connaissance du mécanisme de vote en assemblée générale pour la division du lot, avec la lecture du procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2017 .

Ils font valoir que lors de cette assemblée générale les colotis ont voté à l’unanimité :
la résolution du CRIDON, sollicitée par Maître [W], notaire et coloti au sein de l’ASL, fournie par Madame [B] en assemblée générale confirmée par l’avocat de l’ASL, Me [T], au terme de laquelle il est confirmé que l’ancien règlement n’a aucune valeur contractuelle entre les colotis, ce qui permet d’autoriser les divisions, que les colotis ont voté à l’unanimité l’autorisation pour Monsieur [N] de diviser sa parcelle, que cette division avait déjà eu lieue, et qu’il était renvoyé à une assemblée générale ultérieure s’agissant de la modification des statuts.

Ils font valoir que la famille [S] ne pouvait être que confortée dans le bien-fondé d’une vente en plusieurs lots dès lors que la résolution autorisant Monsieur [N] à diviser son lot a été votée à la majorité de l’assemblée générale des colotis.

Ils soutiennent que le vote de la modification des documents décrivant les lots d’une ASL ou d’une copropriété constitue une formalité habituelle dès lors que la description des lots doit être modifiée , que Monsieur [H] ne peut nier avoir reçu, en sa qualité d’acquéreur, les informations lui permettant de connaître la règle du vote en assemblée générale des colotis pour la création d’un nouveau lot.

Ils font valoir avoir rempli leurs obligations de transmission d’informations, qu’AGERIM demeurait l’interlocuteur unique des époux [H] pendant la transaction.

Ils soutiennent que Monsieur [H] était accompagné par son notaire, Me [KD]-[H] dès la rédaction du compromis de vente, qui connaissait les Statuts de l’ASL et le projet de division du lot en 3 futurs lots, qu’il revenait au notaire de lui proposer , le cas échéant, la rédaction d’une condition suspensive liée à un vote favorable en assemblée générale pour écarter tout risque.

Ils font plaider que l’assemblée générale des colotis a voté favorablement en 2018 la nouvelle répartition des tantièmes entre les trois lots nouvellement créés, respectant la division en trois tiers à laquelle Monsieur [H] avait donné son plein accord.

Vu les dernières conclusions d’incident (RPVA) aux termes desquelles madame [I] [S] sollicite au visa des articles 122 et suivants, 648 652 659 760 et 789 du code de procédure civile, et 2224 du code civile de:
Avant toute défense au fond, in limine litis,

À titre principal,
– voir juger que l’assignation qui lui a été délivrée ne lui a pas été valablement
notifiée sous le visa de l’article 659 du code de procédure civile, car elle n’a pas été notifiée à
son domicile de [Localité 23] qui est son seul lieu de résidence.
-voir juger que cette assignation est irrégulière et inexistante
– voir juger que la signification d’huissier n’indique ni son nom ni son adresse en violation de l’article 648 du code de procédure civile
– voir juger que cette assignation est nulle.
En conséquence, la voir mettre hors de cause hors de cause Madame [I] [S]

Subsidiairement,
– voir juger que M [E] [H] est irrecevable à se prévaloir d’un dol sur le fondement de
l’ignorance des règles régissant l’ASL pour cause de prescription depuis le 17 juin 2022, soit
plus de 5 ans après la date de signature du compromis du 17 juin 2017 auquel était joints les
statuts, règlement et cahier des charges de l’ASL [Adresse 22],plus de 5 ans après le 17 juin 2017, date à laquelle il a lui-même mandaté un géomètre expert pour procéder à la division du lot qui venait de lui être vendu par l’effet du compromis,et plus de 5 ans après la date de l’acte notarié du 5 septembre 2017, étant rappelé que l’assignation lui a été transmise par courriel du 8 septembre 2022.
– voir juger que M [E] [H] est irrecevable à se prévaloir d’un mensonge et d’un dol sur le
fondement de l’ignorance de la non-conformité de la maison vendue à madame [P] et à lui-même pour cause de prescription depuis au moins le 17 juin 2022 ou le 5 septembre 2022, soit plus de 5 ans après la date de signature du compromis du 17 juin 2017, et plus de 5 ans après l’acte réitératif de vente du 5 septembre 2017, étant rappelé que l’assignation lui a été transmise par courriel du 8 septembre 2022.

En tout état de cause,
-voir condamner M [E] [H] à lui payer la somme 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Mme [I] [S] soulève l’irrégularité de l’assignation délivrée sous forme de
procès-verbal 659 à une ancienne adresse alors que M [H] avait connaissance de sa
résidence en Allemagne, et l’irrecevabilité de ses demandes pour cause de prescription.

Elle fait valoir que l’assignation qui lui a été délivrée par M [H] l’a été sous forme de
procès-verbal 659 à son ancienne adresse située [Adresse 16] [Localité 19] , correspondant à son adresse lors de la signature de l’acte de vente , que M [H] a choisi de ne pas utiliser l’élection de domicile des vendeurs chez leur notaire, qu’il pouvait aussi faire signifier à son avocat selon l’article 652 du code de procédure civile.

Elle soutient que M [H] et l’ASL connaissaient son adresse de [I] [S] en Allemagne , que le 17 juin 2022, dans le cadre de la procédure RG 18/00612 dans laquelle M [E] [H] est assigné par Mme [P], il l’ a assignée en garantie, qe Maître [J] avait notifié sa constitution pour elle en indiquant l’adresse de ses parents [Adresse 10] à [Localité 24] ,

que dans cette même procédure le 26 juillet 2022, Me [D] a notifié par RPVA sa constitution pour sa défense en remplacement de Me [J] en indiquant que son domicile en Allemagne est [Adresse 26], [Localité 23] , que cette constitution a été notifiée plus d’un mois avant la date de son assignation infructueuse du 3 septembre 2022, que l’ ASL l’ a assignée en Allemagne, ce qui confirme que cette adresse est connue de tous.

Elle rappelle les dispositions de l’article 760 du code de procédure civile selon lequel la constitution de l’avocat emporte élection de domicile et soutient que ses constitutions portant sa nouvelle adresse ont été adressées par RPVA que M [H] et ses avocats sont présumés les connaître.

Elle fait valoir qu’il est inopérant que M [H] ait fait le choix de 2 conseils distincts, que son premier conseil n’ait pas informé M [H] et son second conseil de la nouvelle adresse de Mme [S], et que son second conseil qui a assigné ait lui aussi négligé d’interroger M [H] et le premier conseil pour vérifier cette adresse.

Elle fait plaider que M. [H] savait dès le 17 juin 2022 qu’elle n’était plus domiciliée à [Localité 25], et dès le 26 juillet 2022 que sa nouvelle adresse était en Allemagne ([Adresse 26] [Localité 23]), que dès la signification de cet acte , ne vaut pas notification.

Elle fait valoir que la lettre requise par le 2ème alinéa de l’article 659 du code de procédure civile a été envoyée à Mme [US] épouse [S], alors que la personne à assigner est [I] [S] , que [US] n’est pas son nom patronymique de [I] [S] , que [I] [S] n’est pas Mme [US] épouse [S], que le nom [I] [S] figure sur l’acte de vente notarié, sur sa carte d’identité , sur ses constitutions, etc. que le nom [US] ne figure ni sur sa carte d’identité, ni sur l’acte de vente, ni sur ses constitutions, n’a pas été son nom d’usage, ni son nom patronymique.

Elle relève que la lettre du 5 septembre 2023 a été adressée à [Localité 25], alors que sa dernière adresse connue est à [Localité 23] , que cette lettre a été transférée chez ses parents à [Localité 24] le 8 septembre 2022 que ce n’est pas sa dernière adresse connue.

Elle soutient qu’est nul tout acte d’huissier n’indiquant pas les noms et adresse du destinataire, qu’aucune des dispositions impératives de l’article 659 n’ont été respectées.

À titre subsidiaire sur le contenu de la demande au fond de M [H] elle fait valoir que M [H] a reçu les statuts de l’ASL, que monsieur [H] a mandaté le géomètre expert pour qu’il procède à la division le jour où il a signé le compromis, que l’acte de vente stipule que la présente vente a lieu sous les charges et conditions résultant du règlement et du cahier des charges du lotissement, dont l’acquéreur reconnaît avoir pleine, entière et compréhensible connaissance , avoir parfaite connaissance des statuts.

Elle fait plaider que les statuts et ses annexes étaient joints aux compromis du 17 juin 2017, qu’il a
pu étudier avec son notaire et AGERIM la prétendue interdiction de diviser née des articles 7 et 37, que l’article 7 n’interdit pas de diviser mais stipule qu’il est attribué un vote par lot
contenant un immeuble contenant lui-même un logement, que l’article 37 requiert que l’assemblée vote pour adapter les statuts aux divisions, que M [H] a reçu d’AGERIM, un PV d’AG du 19 avril 2017 autorisant une division.

Elle fait valoir la prescription de la demande au fond de M. [H] car son assignation non délivrée est datée du 3 septembre 2022, que la lettre visée par l’article 659 code de procédure civile est datée du 5 septembre 2022 et a été reçue à [Localité 24] le 8 septembre 2022 soit plus de 5 ans après le compromis du 17 juin 2017 et l’acte notarié du 5 septembre 2017.

Sur la prétendue ignorance des travaux d’extension de la villa ne correspondant pas exactement au permis de construire , elle soutient que AGERIM savait que les travaux réalisés concernant la partie inférieure du bien immobilier n’étaient pas conformes au permis de construire, et que la déclaration d’achèvement n’avait pas été déposée dans le bon service , qu’ AGERIM a commis une erreur en n’annexant pas le permis de construire au compromis de vente et en laissant dans ce compromis de vente une clause type indiquant l’absence de travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire.

Elle soutient qu’il appartenait à AGERIM et aux notaires Maître [O] et Maître [KD] qui ont joints à leurs actes les permis de construire datant de moins de 10 ans de l’en informer.

Elle fait plaider avoir ignoré cette non-conformité jusqu’aux deux ventes et se réserver l’irrecevabilité des demandes de M [H] fondées sur une dissimulation du permis de construire et de la non-conformité des travaux à celui-ci.

Elle soutient que Maître [KD]-[H] et M [H] savaient le 5 septembre 2017 qu’il y avait une construction de moins de 10 ans, que le plan fourni par le géomètre de M. [H] montre qu’il n’est pas identique au plan issu du permis de construire , qu’elle n’est à l’origine ni du plan joint au permis de construire de son frère, ni du plan établi par le géomètre expert mandaté par M.[H], qu’ il manque le certificat de conformité dans l’acte du notaire de M.[H].

Elle rappelle ne plus vivre à [Localité 24] depuis septembre 1986 et ne pas avoir signé le mandat de AGERIM ni le compromis , qu’elle a donné un mandat spécial au notaire et à ses parents pour réaliser cette vente .

Vu les dernières conclusions d’incident (RPVA 11 juin 2024 ) aux termes desquelles la SARL AGERIM sollicite au visa des articles 122 et suivants, 789 du code de procédure civile, des articles 2224 du Code civil de:
-voir déclarer Monsieur [E] [H] irrecevable en ses demandes,
-voir condamner Monsieur [E] [H] à lui payer la somme de 2.000 € en
application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers
dépens.
-voir rappeler l’exécution provisoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle fait valoir qu’un compromis de vente a été signé entre les partis le 17 juin 2017 auquel était annexé à ce dernier les statuts de l’association syndicale libre, qu’il savait qu’une division des lots allait être réalisée afin de se conformer aux dispositions de l’article 7 de ces statuts, de sorte que le délai de prescription de l’action en responsabilité est éteinte depuis juin 2022, que Monsieur [H] n’a pas agi dans ce délai puisque son assignation a été signifiée le 29 août 2022.

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 8 janvier 2024 ) aux termes desquelles Maître [K] [O], la SCP MICHEL SERVAN ET [K] [O],Maître [OD] [KD]-[H] et la SCP RENUCCI CHAMPAGNE ROSE [KD]-[H], sollicitent de:
– voir juger l’action de Monsieur [E] [H] prescrite et partant irrecevable.
-voir débouter Monsieur [E] [H] de l’ensemble de ses demandes
-voir condamner tout succombant à payer à Maître [K] [O], la SCP MICHEL
SERVAN ET [K] [O], Maître [OD] [KD]-[H] et la SCP
RENUCCI CHAMPAGNE ROSE [KD]-[H] la somme de 2.000 € au titre des
dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de
l’instance dont distraction au profit de Maître Hélène BERLINER.

Ils font valoir qu’un compromis a été régularisé entre l’acquéreur et les vendeurs le 17 juin 2017, lequel visait le projet de subdivision ainsi que les statuts de l’Association Syndicale Libre des propriétaires lesquels reprennent notamment le cahier des charges du lotissement, que les prétendus manquements auraient été commis le 17 juin 2017, date de la régularisation du compromis de vente entre Monsieur [H] et la famille [S] , que la prescription quinquennale semble en effet avoir commencé à courir à cette date, et s’est trouvée acquise le 17 juin 2022.

Vu les dernières conclusions d’incident ( RPVA 13 juin 2024) aux termes desquelles monsieur [E] [H] sollicite au visa des articles 1137 et suivants du Code Civil, de l’article 1112-1 du Code Civil, des articles 114 et 649 du Code de procédure civile, de
– voir rejeter les demandes d’irrecevabilité formulées par les [S], la société AGERIM et les Notaires sur la procédure qu’il a engagée
-voir enjoindre à l’ensemble des parties de conclure pour la prochaine mise en état qui sera fixée et à défaut de prononcer la clôture de ce dossier.
-voir condamner Madame [V] [S], Monsieur [M] [S], Monsieur [Y] [S] et Madame [I] [S], la société AGERIM ainsi que les Notaires au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile

Il soutient que Madame [I] [S] confirme que sa dernière adresse est celle à
laquelle l’huissier mandaté par Monsieur [H] s’est déplacé pour lui signifier
son acte à savoir [Adresse 16] – [Localité 19], qu’il a introduit une action à l’encontre de Madame [S], laquelle a constitué Me [J] pour défendre ses
intérêts, et a fait signifier son assignation à cette même adresse, celle connue par
lui , qu’ une constitution en remplacement ne permet pas d’établir qu’il avait connaissance de la nouvelle adresse de Madame [I] [S].

Il fait valoir que cette constitution intervient un mois seulement après la délivrance de son assignation à l’encontre de Madame [I] [S] dans le cadre de la présente procédure, qu’il ne lui appartient pas de démontrer que son conseil dans l’autre dossier évoqué par Madame [S], communique à son client le nom du nouveau conseil de son contradicteur et d’autant plus sa nouvelle adresse, qu’il avait par conséquent été informé de ce changement d’adresse.

Il soutient que Madame [I] [S] a constitué avocat sur l’assignation délivrée,a pu faire valoir des moyens de défense .

Il rappelle agir à l’encontre de ses vendeurs sur le fondement du dol et à l’encontre des Notaires et de l’Agent immobilier sur le fondement de la faute délictuelle afin de solliciter leur condamnation au paiement de son préjudice constitué par l’absence d’information donnée sur le caractère illicite de la division du lot vendu, l’absence d’information donnée à l’acquéreur sur la non-conformité des travaux objet du permis de construire mise en œuvre par les vendeurs.

Il conteste avoir découvert la manœuvre dolosive de ses vendeurs le jour de la signature du compromis de vente auquel était annexé le cahier des charges du lotissement.

Il fait valoir que la famille [S] était parfaitement informée de l’interdiction au titre
des règles applicables au lotissement de diviser un lot pour permettre la constitution d’un seul logement et que cette règle pouvait éventuellement être modifiée avec l’accord donné par l’AG de l’ASL, madame [I] [S] soutenant pour sa part que l’article
7 des statuts de l’ASL n’interdit pas de diviser mais stipule qu’il serait attribué un vote par lot contenant un immeuble contenant lui-même un logement.

Il soutient que l’article 7 des statuts de l’ASL prescrit que chacun des propriétaires dispose d’un lot (n°1 à 22), que ce lot doit recevoir un seul immeuble d’habitation, que cette habitation doit comporter un seul logement, que ce propriétaire disposant d’un lot bénéficie d’une voix, que selon les statuts de l’ASL il n’existe que 22 lots , que la création de nouveaux lots est possible mais soumis à l’accord des colotis.

Il soutient que l’Assemblée Générale du 28 mai 2018 n’a pas permis la création de deux nouveaux lots, que la résolution n°3 de cette assemblée générale a permis d’enregistrer l’évolution en termes de millièmes des charges du lotissement par le fait d’une augmentation de la surface de construction du lot numéro 21, que cette évolution de la surface de construction est la conséquence des travaux non conformes effectués sous la maîtrise d’ouvrage des vendeurs par rapport au permis de construire obtenu par eux en 2011.

Il fait valoir que le confortement dans le bienfondé d’une vente en plusieurs lots n’est pas acquis dans la mesure où les colotis ont décidé à la majorité d’autoriser le conseil de l’ASL à agir contre
la division d’un lot au sein de l’ASL.

Il soutient que la réticence dolosive résulte de l’envoi le 2 septembre 2022 d’un courrier des consorts [S] au Directeur du Conseil syndical de l’ASL sollicitant l’inscription d’une résolution à la prochaine Assemblée Générale pour permettre de  » régulariser la situation « , en ce compris permettre l’adoption par les colotis de la division du lot principal en trois lots , que cette initiative s’est effectuée hors son contradictoire.

Il soutient que les vendeurs ont transmis de fausses informations concernant les travaux effectués sur la parcelle objet de la vente immobilière, que le 17 juin 2017 soit 4 jours après la notification du refus de conformité par la mairie le compromis de vente était régularisé et les vendeurs ont affirmé qu’aucun travaux entrant dans le champ d’application d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable n’avait été effectué sur la parcelle objet de la vente, réitéré lors de la vente définitive reçu par l’officier ministériel le 5 septembre 2017.

Il fait valoir que la prétendue information qui lui aurait été donnée par l’agent immobilier sur l’existence d’un permis de construire et/ou sur l’absence de conformité des travaux n’est étayée par aucun élément, qu’aucun permis de construire n’est annexé au compromis de vente régularisé avec Madame [P], que le compromis de vente régularisé avec Madame [P] mentionne à l’instar de celui rédigé avec lui qu’aucun travaux entrant dans le champ d’application du permis de construire ou de la déclaration préalable n’a été effectué.

Il fait plaider que Monsieur [S] a déposé le 18 septembre 2017 un permis
modificatif, complété le 20 décembre 2017, pour tenter de régulariser les travaux
infractionnels , sans ‘ne informer et sans son accord bien que n’étant plus propriétaire du bien , que
par arrêté du 25 janvier 2018, puis le 16 mars 2018 et enfin le 5 novembre 2018 que la Commune de [Localité 24] a refusé à chaque fois d’y faire droit.

Il soutient que le dol est parfaitement caractérisé, que les informations nécessaires et déterminantes à la vente ne lui ont pas été données mais qu’ elles ont été
dissimulées par les vendeurs.

Il fait plaider que les notaires ont également commis une faute caractérisée par un défaut d’information et de conseil auprès des acquéreurs et en ne s’assurant pas de l’efficacité de leur acte, que le point de départ du délai de prescription ne peut débuter au jour de la signature du compromis de vente .

Il soutient que la seule annexion au compromis de vente des statuts de l’ASL ne permet pas une information de l’acquéreur sur l’impossibilité de diviser le lot vendu alors que les vendeurs étaient informés de cette interdiction et des travaux réalisés en méconnaissance des règles de l’ASL.

Il fait valoir que , profane, il a eu connaissance de la réticence dolosive de ses vendeurs le 28 mai 2018 lorsqu’il a assisté à l’Assemblée générale du lotissement aux termes de laquelle la résolution n°3 et n°4 portant sur la régularisation des charges du lot n°21 depuis l’année 2013 à celle du 13 septembre 2018, lorsqu’il s’est vu notifier une opposition à une déclaration préalable aux motifs d’une non-conformité du PC obtenu et mis en œuvre par la famille [S] , que la division des lots avait été réalisée en infraction aux dispositions d’urbanisme et des documents organisant le lotissement.

L’audience sur incident s’est tenue le 11 janvier 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition au greffe

REJETONS exception de nullité de l’ssignation soulevée par madame [I] [S],

REJETONS la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par monsieur [M] [S],madame [V] [X] épouse [S], madame [I] [S] épouse [US], monsieur [R] [S] , la SARL AGERIM, Maître [K] [O], la SCP MICHEL SERVAN et [K] [O] , Maître [OD] [KD] [H] et la SCP RENUCCI CHAMPAGNE ROSE,

DISONS l’action de monsieur [HS] [H] non prescrite,

DEBOUTONS monsieur [E] [H], monsieur [M] [S],madame [V] [X] épouse [S], madame [I] [S] épouse [US], monsieur [R] [S] , la SARL AGERIM, Maître [K] [O], la SCP MICHEL SERVAN et [K] [O] , Maître [OD] [KD] [H], la SCP RENUCCI CHAMPAGNE ROSE de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVONS les dépens du présent incident,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 3 avril 2025 pour conclusions au fond des parties

LE GREFFIER LE PRESIDENT