Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nice

Thématique : Conflit de copropriété : enjeux de l’usage des parties communes et obligations d’entretien

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. [Adresse 2] à [Localité 1] c/ [I] [T]

N° 24 /
Du 27 Novembre 2024

4ème Chambre civile
N° RG 23/02974 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PAT4

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR

Me Sébastien ZARAGOCI

le 27 Novembre 2024

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt sept Novembre deux mil vingt quatre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Taanlimi BENALI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 10 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Novembre 2024 , signé par Madame Isabelle DEMARBAIX Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] représenté par son syndic professionnel en exercice, la SARL AGIT, ayant sons siège [Adresse 3] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me Sébastien ZARAGOCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Monsieur [I] [T]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [T] est propriétaire du lot n° 26 au sein de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 1].

Par acte extrajudiciaire du 1er août 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [T] aux fins d’obtenir sa condamnation à démolir les ouvrages réalisés sur les parties communes.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 16 avril 2024, il sollicite de voir :
condamner M. [T] à : procéder à la réfection des parties communes, concernant l’accès au toit, s’agissant tant du toit lui-même que de l’ouverture depuis son lot, qu’il devra reboucher à ses frais, justifier que les démolitions de tous les ouvrages construits et travaux, sur les parties communes, ont été réalisés dans les règles de l’art, par la production d’une attestation en ce sens de tel expert en bâtiment qu’il plaira au requis, une attestation de l’assurance responsabilité civile professionnelle dudit expert choisi y sera annexée, assortir la condamnation à intervenir d’une astreinte d’un montant de 100 euros, commençant à courir 15 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, condamner M. [T] à lui verser la somme de 2.160 euros TTC sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A. 444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.
Il fait valoir, sur le fondement des articles 8, 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, que le défendeur ne peut occuper la toiture, partie commune sur laquelle donne l’une des pièces de son appartement, créant ainsi une pièce supplémentaire grâce à l’ouverture d’un mur porteur afin d’y entreposer un chauffe-eau mural, un lave-linge et divers rangements.

Il souligne qu’un constat d’huissier a constaté la présence d’une construction ajoutée sur le toit de l’ancienne conciergerie d’environ 4m2 de type verrière à structure métallique.

Il indique que le défendeur a démantelé l’ouvrage, mais qu’il souhaite s’assurer que les travaux ont été faits dans les règles de l’art et que les parties communes n’en ont pas été endommagées.

Aux termes de ses écritures notifiées le 5 mars 2024, M. [T] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel de :
condamner le syndicat des copropriétaires à entretenir et nettoyer les parties communes de cette toiture-terrasse, outre la cour intérieure, afin de remédier à la présence de cafards et souris et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, l’autoriser à se clore et à murer la porte de la salle de douche aux frais du syndicat des copropriétaires,condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 24 janvier 2024.
Il soutient que lors de l’acquisition du bien en 2002, l’appartement disposait déjà d’une ouverture sur un « petit balcon » ainsi qu’en atteste le constat d’huissier du 24 janvier 2024.
Il précise avoir uniquement clos cet espace et rénové la structure en fer existante.

Il reconnaît y avoir entreposé une machine à laver, un chauffe-eau mural ainsi que des balais, et affirme que ces aménagements ont remédié à la présence de cafards et de souris qui pénétraient parfois dans l’appartement ,eu égard aux mauvaises conditions d’hygiène de la cour commune.
Il explique avoir remis en état la toiture-terrasse comme cela a été constaté par procès-verbal du commissaire de justice.

La clôture de l’affaire est intervenue initialement le 25 janvier 2024, puis a été fixée au 15 mai 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2024 et mise en délibéré au 27 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes ayant trait à la remise en état de la partie commune

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance. Il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes et énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Les demandes de réfection de la partie commune et de construction d’un murEn l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite que M. [T] soit condamné à procéder à la réfection du toit et à clore l’accès menant de son appartement à la partie commune en édifiant un mur à ses frais.
Il lui reproche d’avoir aménagé le toit-terrasse situé au-dessus de la conciergerie en y entreposant divers éléments (chauffe-eau, lave-linge, rangements), ce que le défendeur ne conteste pas.
Il résulte de la mise en demeure adressée par le syndicat le 16 novembre 2023, du procès-verbal de constat du 24 janvier 2024 ainsi que des écritures des parties, que M. [T] a remis en état la partie commune litigieuse, en ôtant la structure qui l’encadrait ainsi que les éléments qui y étaient entreposés, de sorte que les travaux de réfection du toit ont déjà été réalisés.
Chacune des parties souhaite que l’autre prenne en charge les frais nécessaires à la condamnation de la porte permettant de faire la jonction entre l’appartement de M. [T] et la partie commune, et consistant à l’édification d’un mur.
Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que M. [T] ait procédé à cette ouverture en ouvrant un mur porteur.
Le défendeur ne peut être condamné à construire un mur à la place de la porte située dans sa salle de bains, alors qu’il n’est pas démontré qu’il a créé cet accès qui, selon lui, existait déjà lorsqu’il a acquis le bien.
Force est de constater que l’état descriptif de division ne contient aucune disposition à cet égard.
M. [T] ne rapporte pas davantage la preuve nécessaire au succès de sa prétention reconventionnelle.
Il affirme que le passage existait déjà et verse notamment l’acte de vente dans lequel un débarras est mentionné, sans qu’il soit possible de s’assurer de quelle pièce il s’agit, en l’absence d’une description exhaustive de l’appartement.
Le procès-verbal d’huissier du 24 janvier 2024 permet de constater que M. [T] a remis en état la partie commune litigieuse et qu’il a condamné la porte de sa salle de bains menant sur ladite partie commune.
Au regard de ces observations et à défaut de plus d’éléments, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives.
La demande de justification d’une remise en état dans les règles de l’artEn l’espèce, les photographies annexées au procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 24 janvier 2024 attestent de la démolition des ouvrages réalisés sur la partie commune de l’immeuble et de sa remise en état.
Dès lors, l’intervention d’un homme de l’art ne s’impose pas.
La demande reconventionnelle de condamnation à l’entretien et au nettoyage des parties communes
En vertu de l’article 14, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Dans le cas présent, M. [T] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à entretenir et nettoyer les parties communes de la toiture terrasse litigieuse ainsi que de la cour intérieure afin d’éradiquer la présence de nuisibles.
Il affirme que la rénovation de la structure aurait permis de remédier à ces nuisances qui se traduisaient notamment par l’entrée de cafards et de souris dans son appartement en raison du défaut d’entretien de la cour commune.
Les pièces versées aux débats ne permettent pas de démontrer la présence d’insectes ou de rongeurs, pas plus que le défaut d’entretien allégué.
Il échet en conséquence de débouter de sa demande reconventionnelle.
Les demandes accessoires
Chacune des parties succombe et supportera dès lors les dépens qu’elle aurait exposés.
L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires située [Adresse 2] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE M. [I] [T] de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que chaque partie supportera les dépens par elle exposés ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT